一生に一度の買い物だと思って購入したマンション。
ですが、その後のライフステージの変化などでマンションを売却して新しい家やマンションを購入する「住み替え」を行う方も珍しくありません。
「皆は住み替えってどんな時にしてる？」
「住み替えにはどんな方法があるの？」
「住み替えに必要な手順が知りたい！」
今回はマンションにおける住み替えのメリット・デメリットや失敗しないタイミングについて解説します。
また、物件売買・リノベ設計・建築工事をワントップで手掛ける私どもスムナラについてもご紹介します！
今まさにマンション住み替えをご検討されている方も、マンション購入前に住み替えについて知ってみたいという方も、ぜひ最後までご覧ください。
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マンションの住み替えとは
マンションの住み替えとは、言葉の通り今住んでいるマンションを売却し、新しい物件を購入することです。
住み替えは「マンションからマンション」「マンションから一戸建て」のどちらもよく行われます。
マンションからマンションへの住み替えは、一度購入しているので物件を見るポイントがわかるだけでなく、今ある不満を解消できるという利点があります。
マンションから一戸建てへの住み替えは、部屋数が多く取れたりライフプランが変化したりするときに対応しやすいのが利点です。
また、最近は子供たちが巣立った後に一戸建てを持て余し、老後を考えてコンパクトなマンションに住み替えを行うというパターンもあります。
どんな時に住み替えを検討する？
マンションの住み替えを検討するタイミングは、主にライフステージの変化や、住む場所への快適さを求めるときが多いです。
- 家族が増えた
- 仕事の変化に合わせて
- 進学先に合わせて
- 老後を考えて
- 今の住居への不満
それぞれ詳しくご紹介します。
家族が増えた
マンションはコンパクトに住むことが可能なため、「結婚はしないだろうから自分の老後のために」「子供は無理には望んでいないので夫婦二人で無理のない家を」という理由で購入する方も多いです。
ですが、人生は本当に何が起こるかわかりません。
一緒に生きていきたいパートナーが見つかったり、家族が増えたりなどのライフステージに併せて住み替えを検討される方も多くいます。
仕事の変化に合わせて
マンション購入時には「ここにずっと住もう」と考えて、マンションの条件だけでなく周辺の環境を併せて考えることも多いでしょう。
ですが転職や転勤などよって、その土地を離れることになり、住み替えを検討せざるおえない場合もあるのです。
また反対に、昨今のリモートワーク普及により住む場所を限定しなくてもよくなり、好きな地方への住み替えを検討される方も少なくありません。
進学先に合わせて
お子様の進学先に合わせて住み替えをする場合もあります。
特に義務教育期間中、お子様が志望する学校が現在の場所からだと通学が不便な場合に、エリアを変えての引っ越しを考えられるケースが多いそうです。
老後を考えて
最近増えてきたのがこちらの住み替えです。
一軒家や子供のために部屋数の多いマンションを購入したものの、子供たちが巣立った後に親だけで暮らすには持て余し、日々の掃除や手入れも行き届かなくなってしまうため住み替えを検討する方は少なくありません。
マンションの住み替えをして暮らしをコンパクトにまとめ、夫婦二人や一人暮らしの老後をより楽しく快適に過ごしたいと考える方が多いのでしょう。
今の住居への不満
せっかく買ったマンションだけれど、住んでみると様々な不満が出てくる場合もあります。
そんな時に住み替えをすれば一度通った道として、どのようなポイントを抑えて物件を選べばいいかがわかるため、今よりもさらに満足度の高いマンションを選ぶことができます。
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住み替えのメリットは？
マンションを住み替える具体的なメリットは何でしょうか？
上に挙げたライフスタイルの変化に合わせられる点や、不満が解消できるだけでなく、今住んでいる家やマンションを売却して新しく購入するというのは「自分が持っている住まいの資産価値を向上」させることもできるのです。
住んでいるエリアの地価の変動や住まいの価格推移などを計算して良いタイミングで売却、より資産価値の高い家に住み替えるというのも良いでしょう。
また、基本的に住まいは住宅ローンが完済できていなければ売却することはできません。
ですが、住み替え（買い替え）が理由の場合には「買い替えローン」という未完済の住宅ローンと新規の住宅ローンを合わせてくれるローンがあるので、売ることが可能となります。
「住宅ローンを完済していないから身動きが取れない」と考えられている方にはこれもメリットですね。
住み替えのデメリットは？
反対に住み替えのデメリットとは何でしょうか。
基本的にはより良い場所に住まいを構えるのでデメリットはないように思われます。
しかし、住み替えを行うための手続きやそれにかかわる諸費用の負担、住み替えの方法やタイミングによっては仮住まいの賃貸を用意しなければいけない可能性があり、それをデメリットと感じられる方もいるでしょう。
住み替えの二つの方法
住み替えには「売り先行」と「買い先行」の二つの方法があります。
それぞれの特徴は以下の通りです。
売り先行
売り先行はその名の通り自宅の売却を先に行い、その資金を持って新しい物件を購入する方法です。
売り先行には売却した利益をそのまま住み替えの資金として充てられるメリットがあります。
資金繰りが楽なため、住宅ローンがまだ残っている場合におすすめです。
ですが、売り先行を成功させるには手順が何よりも重要です。
売り先行の場合、売却する家と新しく住む家の引き渡し日を同じかできるだけ近くする「同時決済」を行うのが理想の形です。
同時決済ができない場合には、仮住まいが必要になるなどデメリットがでてきます。
同時決済までの段取りを個人で行うのはかなり難しいので、売り先行を得意としている専門業者の手を借りるのが成功の秘訣でしょう。
また、今住んでいる家を売りに出すため内覧などの対応が必要になり、常にお家を綺麗にしておかないといけない、などの手間がかかる可能性があります。
買い先行
買い先行は反対に、新しい物件を先に購入しつつ今の自宅を売却に出す方法なので「早く売らないと引っ越せない」ということがありません。
また今住んでいる住居を手放す前に新しい物件を探すため、時間に制限がなく納得がいくまで住み替え先をしっかりと探せるのです。
物件が売れないで残ってしまう場合にも新居はすでにあるため対応しやすいですが、新しい物件と今までの物件のダブルローンを組む状態になることもあるため、資金に余裕がある方向けといえるでしょう。
ですが空き家である分、内覧が気軽に行えるので物件が売りやすいというメリットもあります。
どちらも基本的には不動産会社の査定を受けて現在の住まいの査定額をベースに資金計画を立てます。
売り先行、買い先行それぞれにメリットデメリットがありますが、共通していえるのは「マンション売買に慣れた専門家に売却を依頼し、できるだけ早くスムーズに今の家を売る」ことが大切です。
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住み替えの時の資金繰り
住み替えの時の資金繰りで注意しなければいけないのは「住宅ローンを完済しているかどうか」です。
基本的に不動産は、ローンを完済していなければ売却することができません。
ローンがまだ残っている場合、「売り先行」なら売った資金をローンの一括返済に充てることができるので負担が少なくすみますが、「買い先行」だと売却する物件と購入する物件の二重ローンが発生してしまいます。
売却を決めた時点でローンの一括返済ができない、でも「買い先行」を選びたいという場合には、先の章でもご説明した「住み替えローン」を使うのも一つの手です。
ですが、どの資金繰りを選ぶにしてもその後の生活に余裕が持てるか、無理なローンを組んでいないかなど専門家に相談し、ライフプランに合わせた住み替えを行うことが重要です。
スムナラでは、今住んでいる家を売ることも新しい家を探すこともワンストップでお任せいただけます！
まずは専門知識やお家の情報を気軽にゲットできる会員登録をしてみませんか？
Googleアカウントやメールアドレスを登録するだけの簡単ステップで、住み替えへの第一歩を踏み出すことができますよ！
住み替え時の費用の種類と目安
“住み替え”は単に新しい物件を買うというだけではなく、様々な費用が発生します。
■マンションの売却にかかる費用
- 仲介手数料…今の住居が売却できた際に不動産会社に払う費用 売却金額×3％＋６万円＋消費税
- 印紙税…マンションの売買契約書にかかる費用 5,000～30,000円程（売却代金による）
- 登録免許税（抵当権抹消登記）…売却するときに住宅ローンが残っている場合に必要な費用 1,000～2,000円（所有区分による）
- 司法書士報酬…抵当権抹消登記を司法書士に依頼する際の費用 5,000～10,000円＋実費（司法書士による）
- 住宅ローン繰り上げ返済手数料…売却前に残っているローンを一括返済するときにかかる費用 5,000～30,000万円程
- 譲渡所得税…売却完了時に利益が出た場合に課税される税金 利益と売却した建物の築年数により異なる
■マンションの購入にかかる費用
- マンション購入費…住み替え先の物件にかかる費用 物件により異なるが3000万～5000万が平均
- 仲介手数料…新しい物件を購入する際に不動産会社に払う費用 売却金額×3％＋６万円＋消費税
- 印紙税…マンションの売買契約書にかかる費用 5,000～30,000円程（売却代金による）
- 登録免許税（所有権保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記 購入した物件に自分の所有権を登記するために必要な費用 購入した物件が新築か中古などによって変わる
- 司法書士報酬…所有権や抵当権の登記手続きを司法書士に依頼する際の費用 合わせて80,000～150,000円＋実費（司法書士による）
- 火災保険料・地震保険料…住宅ローン借入時に加入を条件とされることが一般的 15～40万円程
売るなら、買うなら、住み替えならスムナラを
ここまで読んで、「住み替えを検討したいけどどこから始めていいのかわからない…」「本当に住み替えってライフステージに合わせてぴったり行うことが可能なの？」と思ってる方も多いと思います。
そこで、プロの出番です！
私どもスムナラは「家を売る」も「家を買う」もワンストップでお手伝いすることができます。
運営元がリノベーション会社であるため、「売りに出す前に値段が下がらないようここはリフォームしておかなくちゃ…」という心配も必要ありません。
反対に「リフォームやリノベーション前提でいいから住み替え先は安く抑えたいなぁ」といった声にも応え、住み替え先も豊富に見つけ、元のお家も確実に売却へと繋げていきます。
まずはお気軽に会員登録をしてみてください！簡単ステップで皆様にとって一番必要な情報をお届けします！
売るなら、買うなら、住み替えならスムナラへぜひ一度お気軽にご相談くださいね。
まとめ
今回は、マンションの住み替えについて、住み替えされるタイミングや、住み替えのメリット・デメリット、住み替えの二つの方法や資金繰りについて詳しく紹介してきました。最後にこの記事で押さえておきたいところをまとめます。
◎住み替えするには資金繰りをしっかり押さえておくことが大事！
- できるだけ出費を抑えたい場合は「売り先行」で
- ライフステージに合わせての住み替えを検討される場合はローンの一括返済が可能か視野に入れておく
- 「買い替えローン」を利用することもできるが生活とのバランスを考えて
- 事前に自分たちの希望をしっかり押さえて、信頼できるプロに相談しよう
「マンションを買ったからもうここに住まなくてはいけない」という時代ではなくなりました。
自分の今住んでいる物件の資産価値を理解したうえで、ライフステージの変化に一番良い住み替えの方法を考えてみましょう。
もし不動産の売却や購入に迷ったら、プロに聞くのが一番です。「どうせなら不動産の売却も購入も信頼できるところにまとめて任せたい」と思ったら、物件売却も購入もワンストップでサポートしているスムナラにぜひご相談ください！
それぞれの生活スタイルやこれからのライフプランにあった予算立てから、ファイナンシャルプランナーなどの専門家がお手伝い。
住み替えをしても無理なく楽しく自分らしく暮らせる安心な資金計画を、プロの視点で一緒に考えます。
迷ったときは是非プロにお任せください！
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