【2026年版】中古マンションでフラット35を利用する全条件（適合要件）とは｜子育てプラス・中古プラスの最新情報も

2026年4月15日

山﨑裕佳子

首都圏をはじめ全国的に不動産価格が高騰する中で、中古マンションに目を向ける方が増えています。

住宅を購入する際に避けて通れないのが住宅ローンをどう組むかということ。低金利が続いていた時代は変動金利一択の様相でしたが、金利が上昇傾向となっている今、固定金利を選ぶ世帯も増えています。

本記事では全期間固定金利のフラット35の仕組みについて解説します。

中古マンション販売サイト「スムナラ」なら、
感覚ではなく数字と根拠で、後悔しない住まい選びができます。

世田谷区

空間がゆるやかに繋がる専用庭付きリノベーション住宅「祖師ヶ谷大蔵センチュリーマンション」1階

5,180万円

都会的な利便性と豊かな自然が調和するリノベ済み物件「尾山台リバーサイドハイデンス」1階

4,580万円

都内へ好アクセスな都市と自然が共存する暮らし「エヴァーグリーン千葉中央」4階

2,680万円

約90㎡のゆとりと明るいリビングが魅力の3LDK「コスモ茅ヶ崎プレシオ」9階

1,980万円

緑豊かな住環境と広々とした3LDK「三保ガーデン」

3,580万円

築浅で最新の設備が満載！駅チカ2LDK物件「プレシスヴィアラ田端」9階

7,870万円

フラット35とは

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。返済額が市場金利に左右されずにずっと一定であるため、返済計画が立てやすいことが特徴です。

山﨑

フラット35は新築住宅だけでなく、適合要件を満たした中古マンションにも利用することができます。

フラット35は中古住宅購入者にも利用されている

下図は、過去10年間のフラット35の利用割合を住宅の種類別に示したものです。

フラット35利用者全体の中で、中古戸建や中古マンションの購入者の割合が、10年前の2倍となっていることがわかります。

中古マンションでフラット35を利用するための要件

中古マンションの購入でフラット35を利用するためには、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準をクリアしていなければなりません。すべての中古マンションがフラット35を利用できるわけではありませんので注意が必要です。

技術基準をクリアしているマンションには「適合証明書」が発行されます。

フラット35利用の中古マンションの適合要件

接道	原則、一般の道に2ｍ以上接すること。
住宅の規模（車庫やバルコニー含まず）	30㎡以上（登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上）
住宅の規格	原則、２以上の居住室（家具等で仕切れる場合でも可）ならびに炊事室、トイレ、浴室の設置
併用住宅の床面積	併用住宅の場合、住宅部分の床面積は全体の2分の1以上
住宅の構造	耐火構造、準耐火構造、耐久性基準に適合
住宅の耐震性	建築確認日が昭和56年6月1日以後であること
劣化状況	外壁、柱等に鉄筋の露出がないこと等
管理基準	管理規約が定めらていること
長期修繕計画	計画期間20年以上

具体的な検査手順は次のとおりです。

STEP

物件検査

書類審査
住宅金融支援機構の定める技術基準に適合しているかを設計図書や登記事項証明書などから確認する
現地調査
住宅の現状を現地において目視等で確認する

STEP

適合証明書の交付

1の物件検査に合格すると、融資の契約に必要となる「適合証明書」が交付される

「中古マンションらくらくフラット35」とは

とはいえ、個人が「適合証明書」を取得するのは容易ではありません。そこで、住宅金融支援機構では、中古マンションがフラット35の利用に適合しているかどうかを簡単に調べられるツールを提供しています。

それが物件情報サイト「中古マンションらくらくフラット35」です。ここでは住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している中古マンションを検索することが可能です。

中古マンションらくらくフラット３５検索

山﨑

自分の住みたいエリアなど、各種条件を入力するとフラット35の利用可能マンションが検索できます。

フラット35の金利引き下げメニュー

毎月の返済額の負担感から固定金利に二の足を踏む人も多いですが、フラット35には様々な金利引き下げメニューが用意されています。各メニューを組み合わせてポイント（P）を積み上げると1ポイントにつき0.25%の金利優遇を受けることができます。

金利引き下げメニュー例

フラット35S

「フラット35S」とは、住宅性能、省エネルギー性、耐震性などに優れた住宅を取得する場合に「フラット35」の借入金利を当初5年間にわたり一定利率引き下げる制度。

フラット35Sは、要件を満たしていれば中古マンションにも利用可能（フラット35の借換融資は利用不可）。

中古プラス

令和7年4月1日より適用が開始された金利優遇措置。

床、天井、階段、バルコニー、雨樋、屋外に面する開口部、給排水・給湯設備が一定の技術基準をクリアしている場合に適用される。

注意）フラット35Ｓ、中古プラスともに予算金額の設定があり、この金額に達すると受付が終了する

他の金利引き下げメニューは次のとおりです。①～⑤の各項目から当てはまるものを１つ選んでポイントを加算していくしくみ。

① 家族構成	子育てプラス	若年夫婦世帯またはこども1人	1pt
		こども2人	2pts
		こども3人	3pts
		こどもN人	N pts
② 住宅性能	フラット35 S	ZEH	3pts
		金利Aプラン	2pts
		金利Bプラン	1pt
③ 劣化状況	中古プラス	基準を満たす住宅	1pt
④ 管理・修繕	維持保全型	管理計画認定マンション	1pt
		安心R住宅	1pt
		インスペクション実施住宅	1pt
⑤ エリア	地域連携型	子育て支援空き家対策地域活性化	1pt または 2pts
⑤ エリア	地方移住支援型	地方公共団体の支援があるエリア	2pts

補足
・若年夫婦世帯とは、申込年度の4月1日時点で夫婦のいずれかが40歳未満である
・こどもは、申込年度の4月1日に18歳未満であること
・インスペクション実施住宅は「中古プラス」との併用不可

合計ポイントによる金利優遇

合計ポイント	当初5年間の引下げ幅	6〜10年目の引下げ幅
1ポイント	年 ▲0.25%	－
2ポイント	年 ▲0.50%	－
3ポイント	年 ▲0.75%	－
4ポイント	年 ▲1.00%	－
5ポイント	年 ▲1.00%	年 ▲0.25%
6ポイント	年 ▲1.00%	年 ▲0.50%

補足
地方移住支援型のみの利用では当初5年間年▲0.6%

金利優遇シミュレーション　

金利優遇の恩恵を、下記条件で借入した場合で返済額をシミュレーションしてみます。

●借入額：3,000万円
返済期間：35年
元利均等方式（ボーナス返済なし）

メニュー		ポイント（P）
子育てプラス	こども3人	3pts
フラット35S	金利Bプラン	1pt
中古プラス	適用	1pt
合計		5pts

合計5ポイントの取得で、当初5年間は▲1.00%、6～10年目は▲0.25%の金利優遇が受けられるため、毎月返済額と総返済額は下表のとおりとなります。

スクロールできます

金利		毎月返済額	総返済額
金利優遇なし	全期間2.49%	10.8万円	4,498万円
金利優遇あり	当初5年間1.49%（▲1.00%） 6～10年目2.24%（▲0.25%) 11~35年目2.49%	9.2万円 10.2万円 10.5万円	4,295万円