マンションを売るための最終マニュアル！価格査定、手続き、成功の秘訣を徹底解説

マンションを売る際には、様々なポイントを押さえておくことが大切です。適切な売却手順や価格査定、関連する費用の把握はもちろんのこと、注意すべき点を理解することが成功への鍵となります。特に、初めてマンションを売る方にとっては、これらの情報がスムーズな取引を進めるための助けとなるでしょう。

本記事では、マンションを売却する際の具体的な手順に沿って注意点を詳しく解説していますので、ぜひ売却活動の参考にしてください。

1.売却の目的と目標を明確にする

マンションを売る理由は人それぞれです。転勤、住み替え、投資目的など、売却の理由に応じて目標も変わってきます。まずは、なぜ売るのかを明確にし、目標（売却価格、売却時期など）を設定、さらに必要な書類も準備しましょう。

1-1.マンションを売る理由はそれぞれ

マンションを売却する目的を明確にすることは、売却プロセスを円滑に進めるために重要です。明確な目的があることで、適切なタイミングや価格設定がしやすくなり、売却戦略を立てやすくなります。

また、目的がはっきりしていると、感情的な判断を避け、冷静に売却活動を行うことができます。

例えば、住み替えや投資目的の売却であれば、それぞれに応じた対応が必要となります。

マンションに限らず、物件を売る場合は、買い手や不動産会社の担当者にも必ず売却理由を質問されます。明確な目的があることで、目標達成に向けた最適な行動がお互いとれるようになるでしょう。

マンションの売却理由として、主に以下が考えられます。

1-2.売却目標を設定

マンション売却を決意したらすぐに買い手が見つかることを期待しますが、通常は売却するまでに3～6か月が必要です。最初の3か月で買い手が現れない場合、次の3か月で価格の見直しや広告写真の変更などの工夫が求められます。

また、販売開始時期によっても売却期間が変わるため、急ぐ場合は引越しシーズンの3月や9月を狙って売却活動を始めると効果的です。このようなポイントを押さえることで、スムーズな売却を目指すことができます。

2.売却に必要な書類や資金計画を準備

マンション売却の際に必要な書類を準備します。併せて入手先も確認しておきましょう。さらに売却後に必要な資金を確認し、計画を立てて準備しておくと安心です。

2-1.マンションを売るために必要な書類の準備と入手先一覧

マンションを売却する際に必要な書類の準備と入手先を一覧にまとめました。

上記の表を参考に必要な書類の種類を確認し、各書類の入手先と提出時期を把握しましょう。

また、付帯設備表（売却物件とともに残していく家具や設備を記した表のこと）も準備しておくとスムーズな取引が可能になります。これらの書類を事前に揃えることで、売却手続きを円滑に進めることができます。

2-2.売却後に必要な資金を見積もる

マンション売却後に必要な資金を正確に見積もることは非常に重要です。

まず、仲介手数料、譲渡所得税、引越し費用などの諸経費を確認し、それらを含めた資金計画を立てましょう。

これにより、売却後に予期しない費用が発生することを防ぎ、安心して次のステップに進むことができます。

詳細な資金計画を立てることで、売却手続きをスムーズに進めることができます。

売却後に必要な費用一覧

3.査定と市場調査によって物件評価を把握

物件の適正価格を知るためには、専門家による査定を依頼するのが一般的です。査定には、以下のような方法があります。

3-1.オンライン査定

今すぐ大まかな査定価格を知りたいなら、AI査定を利用することをおすすめします。

AI査定とは、蓄積されたデータをもとにAI（人工知能）がその場で査定価格の概算を算出してくれるサービスです。

「マンション名」や「エリア」などの情報を入力すると、過去の取引事例に基づいて概算価格が提示されます。ただし、取引事例に基づいているため、地価の急落などの最新の市場変動が反映されにくい点に注意が必要です。

3-2.訪問査定

より精度の高い査定額が知りたい場合は、訪問査定を依頼しましょう。訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて査定する方法です。

電話で査定依頼をすることも可能ですので、入力が面倒な方はもちろん、疑問点を解決してから査定を依頼することができます。訪問査定を依頼すると、担当者が実際に訪問し、現地を確認した上で精緻な査定を行います。この際、売却時期や希望価格について相談することも可能です。査定結果が出たら、最も高く売却してくれそうな不動産会社を選び、売却を依頼しましょう。

3-3.売却事例や市場動向を調査

近隣の売却事例や市場動向を調査することは重要です。同じエリアでどのような価格で取引されているかを把握することで、適正な売却価格を設定しやすくなります。マンション価格は地域や市場の状況によって異なり、以下のような理由から価格が下落している場合もあります。

・人口減少と高齢化

日本全体で人口が減少し、高齢化が進むことで不動産の需要が減少しています。

・新築マンションの供給増加

新築マンションの供給が需要を上回ると価格が下落することがあり、中古マンションの価格が押し下げられることがあります。

・経済状況の悪化

経済の不透明感や景気の低迷が続くと購買意欲が減少し、マンション価格に影響を与えます。また、金利の変化もマンション価格に影響を与えます。

・金利の上昇

住宅ローンの金利が上昇すると購入者の負担が増え、需要が減少する可能性があります。税制や補助金の規制、または住宅購入を促進するための政策などもマンション価格に影響を及ぼします。

・地域の魅力の変化

地域の魅力や利便性が低下するとその地域のマンション価格も下がることがあります。都市部と地方では大きな違いがあり、例えば東京や大阪などの主要都市では需要が高く価格が安定しているか上昇傾向にありますが、地方都市や郊外では価格が下落している場合があります。

これらの要因が複合的に影響し、マンション価格の下落が進むことがあります。

出典：不動産価格指数（令和5年11月・令和5年第3四半期分）| 国土交通省」

4.不動産会社の選定

売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが不可欠です。コンビニの2倍近くあると言われるほど不動産会社の数は膨大ですが、その中でも優良な不動産会社選びのポイントは以下の通りです。

4-1.実績と信頼性

口コミを見ることは、対応が良く、接客力のある不動産会社を選ぶための一つの指標になります。しかし、感じ方や不動産会社との相性は人によって異なるため、口コミを鵜呑みにするのは危険です。不動産会社を選ぶ際に、あまりにも評判が悪いところは避けた方が良いかもしれませんが、口コミだけで判断するのは避けましょう。

口コミを見る際には、その不動産会社が得意とするエリアや実績も確認しておくと役立ちます。

また、「中小不動産会社はNG」「大手不動産会社はNG」などの固定観念は誤りの可能性があり、注意が必要です。同じ不動産会社でも店舗や営業担当者によって対応や接客力が異なることがあります。大手不動産会社と地域密着型の中小不動産会社にはそれぞれ違った強みがあります。

重要なのは、所有する不動産の売却実績が豊富かどうかです。加えて、不動産会社の評判口コミの内容を参考程度に確認するようにしましょう。

4-2.サポート体制とスピード

サポート体制がしっかりした信頼できる営業担当者かどうかを見分けるためには、要望や質問に対する返答の早さを確認しましょう。

レスポンスが遅いと、内見の調整が難しくなったり、せっかく購入希望者が現れても他の物件で先に契約されてしまったりと、機会損失につながる可能性があります。経験や知識が豊富だったとしても、レスポンスが遅い営業担当者には注意が必要です。

また、レスポンスの早さだけではなく、疑問に感じたことや質問に対して誠実に答えてくれるかどうかといった姿勢も重要な判断軸となります。

自分の資産の売却を任せる相手ですから、やり取りの中で少しでも不安を感じるようであればすぐに担当者を変えてもらうようにしましょう。

4-3.査定価格の妥当性

不動産会社を選ぶ際には、売却価格の相場を把握しておくことも重要です。

相場を知ることで、候補物件の家賃が適正かどうかを判断するための指標になります。提示された物件の査定額が高すぎたり安すぎたりする場合は、不動産会社に価格設定の根拠を尋ねてみましょう。

その説明に納得できるかどうかも、その不動産会社が信頼できるかどうかを見極めるポイントとなります。

4-4.信頼できる会社が見つかれば媒介契約を締結する

不動産の媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴を解説します。

4-4-1.一般媒介契約

一般媒介契約は、柔軟性を重視し、複数の業者に物件の取り扱いを依頼したい場合に適しています。

・複数の不動産業者に依頼可能

一般媒介契約では、複数の不動産業者と契約を結ぶことができます。つまり、同時に複数の業者に物件の売却や賃貸の媒介を依頼できます。

・契約の縛りが少ない

依頼者が契約を解除する場合、特に理由を述べる必要がなく、自由に他の業者に依頼することができます。

・業者の専任度

業者は特定の依頼者に対して強い専任感を持たないため、積極的な営業活動が行われない場合があります。

4-4-2.専任媒介契約

専任媒介契約は、特定の業者と密に連携し、専任の営業活動を期待する場合に適しています。

・1社のみと契約

専任媒介契約では、1つの不動産業者とのみ契約を結びます。複数の業者と契約することはできません。

・業者の活動義務

業者は、契約期間中に一定の活動報告を行う義務があります。また、契約期間内に売却や賃貸が決まった場合、業者は手数料を受け取る権利があります。

・契約解除の制約

契約を解除する場合には、解除理由を業者に伝える必要があります。専任媒介契約の解除条件は契約書に記載されています。

4-4-3.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、業者の活動が厳格に管理されるため、より積極的な営業活動を期待する場合に適しています。また、専任媒介契約よりもさらに専属的なサポートを受けたい場合に向いています。

・1社のみと契約

専属専任媒介契約では、1つの不動産業者と専属契約を結びます。これも複数の業者との契約は不可です。

・業者の活動義務が厳格

業者は契約締結後、迅速に活動を行い、一定期間ごとに進捗状況を報告する義務があります。また、業者が行った営業活動の詳細な報告が求められることが多いです。

・契約の制約

契約を解除する際には、契約書に記載された解除条件に従う必要があります。

5.売却活動の開始

不動産会社が決まったら、いよいよ売却活動を開始します。具体的には以下のような活動が行われます。

5-1.物件の広告

不動産会社の担当者がまず行うのは、物件情報を購入検討者に告知することです。インターネット広告や物件の近隣へのチラシ配布、新聞の折り込み広告などが一般的な方法です。自分で知り合いに宣伝することも可能ですが、物件広告にはいくつかの記載ルールがあるため、専門家に相談することをおすすめします。

不動産会社の担当者が自ら買い手を見つけられれば、その不動産会社は売り手と買い手の両方から仲介手数料を得ることができます。このような取引は不動産業界で「両手」と呼ばれます。両手取引を目指す担当者は、まず自分の購入検討者リストから条件に合いそうな顧客を探し、直接連絡を取ることが多いです。

5-2.内見対応

広告や宣伝活動によって、購入を検討している方が見つかった場合は、担当者が物件の案内を行います。内見時の印象は、購入の決定に大きく影響するため、物件を清潔に保つことが重要です。

場合によっては、クリーニングやリフォームを行うことも有効でしょう。

最近では、「ホームステージング」と呼ばれる、モデルルームのようにインテリアを整えるサービスを利用することも増えています。

5-3.交渉と契約

購入希望者が現れた場合、価格や引き渡し時期について交渉を行います。提示した価格で購入してくれる場合は問題ありませんが、一般的には値下げ交渉が行われることが多いです。どこまで値下げをするか慎重に検討し、交渉を進めましょう。

不動産会社の担当者が交渉の橋渡しをしてくれるので、相談しながら進めていくことをおすすめします。

価格と引き渡し時期で合意が得られたら、売買契約を締結します。

6.売却後の手続き

購入される方との契約が成立したら、以下の手続きを行います。

6-1.引き渡し準備

引き渡し後には、「売買物件引渡確認書」を作成します。

この書類は、物件の引き渡しと売買契約の完了を証明するもので、買主と売主が「日付」「名前」「住所」を記入し、最終的に確認して捺印します。引き渡し時には、必要書類とともに物件の鍵も渡す必要があります。

必要な書類は多いですが、不動産会社が用意してくれるものも多く、必須ではない書類もありますので確認しましょう。

6-2.仲介手数料、固定資産税などの精算

マンションなどの不動産を所有していると、毎年、「固定資産税」と「都市計画税」が課税されます。

固定資産税の納税義務者は「その年の1月1日現在の所有者」です。納税義務者は市区町村が管理している「課税台帳」に記載されています。

この納税義務者に対して、市区町村から1年度分の納税通知書が5月頃に送付されます。1年の途中で不動産を売却したとしても、納税義務者は変更されません。買主に固定資産税の通知書が届くのは、名義変更された翌年からです。

固定資産税の納税義務者は「その年の1月1日現在の所有者」なので、1年の途中で不動産を売却しても、売主宛に納税通知書が届いてしまいます。

物件を売却すると、所有権は買主側に移りますが、固定資産税の納税義務が同時に買主に移るわけではありません。

不動産取引では、売却後の固定資産税を買主が負担するように精算するのが一般的です。

売主と買主の同意の下、固定資産税を日割りにして平等に負担し合うことを「固定資産税等の精算」と言います。なお固定資産税と一緒に課税される「都市計画税」も、固定資産税と同様に日割り計算で精算することができます。

精算する金額は、引き渡し日を基準として、売主と買主それぞれが所有していた日数に応じて計算します。売買契約で精算について取り決めを行ったら、引き渡し日に買主が売主に精算金を支払い、売主が納税する流れが通常です。

6-3.確定申告

マンションを売却して譲渡所得がマイナスの場合は確定申告の必要はありませんが、譲渡所得が発生した場合や特例を利用する場合には確定申告が必要です。確定申告に必要な書類には「申告書B第一表、第二表」、売却時と取得時の契約書、特例に必要な書類、登記簿謄本などがあります。

申告の期限は、所得の発生した翌年の2月16日から3月15日までで、オンライン申請も可能です。相続物件の売却には追加の手続きが必要になることもあるので、専門家に相談することを検討しましょう。

6-3-1.確定申告に必要な書類

確定申告ではさまざまな書類を用意する必要があります。主に下記の書類が必要です。

• 「申告書B第一表、第二表」及び申告書第三表（分離課税用）
• 確定申告書付表兼計算明細書
• 売却時と取得時の契約書
• 特例に必要な書類
• 登記簿謄本、登記事項証明書

マンション売却の確定申告では、取得時や売却時の書類以外にも特例を受けるために多くの書類を用意しなければいけません。

自分で書類を用意することが困難な場合には、専門家である不動産会社に相談することで不備やトラブルを回避できます。

確定申告の期限は、原則として所得の発生した翌年の2月16日〜3月15日と期間が決まっています。申請期間は1カ月と長くないので、必要書類は早いうちに手配しておきましょう。

申請はオンラインでも可能です。行く手間が省け、ペーパーレスにも繋がりますが、オンライン申請を申込後、暗証番号は郵送で届きますので、時間に余裕も持って申込ましょう。

円滑な確定申告をするために税務署や不動産会社に相談することを検討しましょう。

7.後悔しないマンション売却のコツと注意点

マンションを売る際には準備が大事です。以下の点に注意し、落ち着いて進めましょう。

7-1.適正な価格設定

不動産を売却する際、適切な価格設定は非常に重要です。高すぎる価格は購買意欲を損ない、潜在的な買い手を遠ざけてしまうことがあります。例えば、同じエリアや条件の他の物件よりも明らかに高い価格設定をしてしまうと、買い手は価格が安い方に目が行ってしまいます。

また、価格が高すぎると潜在的な買い手は市場相場と比較して過剰に設定された価格に疑問を持つかもしれません。そのため、相場に合わせた適正な価格設定が重要です。

さらに、高すぎる価格は売主自身にとってもデメリットがあります。物件が売れずに時間が経過するにつれて、価格交渉にも対応しなければならず、最終的には低価格での売却という結果になることがあります。

したがって、不動産を売却する際は適切な価格設定が成功の鍵です。高すぎる価格は魅力を損なうだけでなく、売却までのプロセスにもマイナスの影響を及ぼすことを念頭に置いておく必要があります。

7-2.税金や費用の事前確認

マンションを売却する際にかかる主な税金は以下の通りです。

・譲渡所得税

参考：譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき）｜ 国税庁

・復興特別所得税

参考：平成25年分の所得税から適用される復興特別所得税が創設｜ 国税庁

・その他の経費

7-3.リフォームの判断

リフォームを行うことで売却価格が上がる場合もありますが、費用対効果を考慮して判断することが必要です。せっかくお金をかけてリフォームしたのに、低価格で売却することになりリフォーム費用を回収できないというケースも多いからです。

sumnaraは、中古物件の購入からお客様をサポートしてきたワンストップ型のリノベーション会社が運営する新しい不動産ポータルサイト。「安価な中古物件を買って自由にリノベーションしたい」というお客様や「もっと簡単に、リノベしやすい中古物件を探せたらいいのになあ」というご要望から生まれました。

リノベーションしたい顧客のニーズを熟知しており、リフォーム前のありのままの中古物件に特化したサービスだから、手間なく、高く中古物件が売れます。

7-4.書類の準備は早めに着手

上記にも記しましたが、売却を決めたら早めに準備を始めることをおすすめします。特に引越しの手続きや書類の準備は時間がかかることがあります。

3月や年末などは繁忙期のため、予約がとれなかったり、引越し費用が2〜3倍になる可能性があります。さらに3月や年末は予定通りの時間に引越し屋さんが来ないこともあります。

さらに公的な書類は、土日祝日や大型連休は対応してませんので、ご注意が必要です。

7-5.プロのアドバイスを活用

家の売却を進めていると分からないこと・不安なことにぶつかることは少なくありません。

そのようなときは、しかるべき専門家に相談して解決することで安心して家の売却を進められます。

とはいえ、相談したいことによって適切な相談先は異なります。
前にどこに相談したら良いか把握しておくことで、スムーズに家の売却を進められるでしょう。

この記事では、不動産やマンション売却に関する悩み別の相談先を紹介しています。最後に、不動産売却に関するよくある質問をまとめていますので併せてご覧ください。

関連記事：【目的別】マンション売却の適切な相談先は？費用や注意点も解説

7-6.柔軟な交渉とスピード感

マンション売却は、ほとんどの方が初心者なはずです。

特に価格というのは、同じものが一つとしてないため比較しづらいのが特徴でもあります。

相場や買い手との交渉によっても大きく変わってくるため、苦手意識を持ってしまう場合も多いでしょう。ですが、大きな金額や大切な資産に関わる話なので、できればトラブルを未然に防いでスムーズに早く行いたいものです。

▼土地売買の契約締結後にあるトラブル事例

7-7.信頼できるパートナー選び

売却と購入を同じ不動産会社に依頼する場合、何を重視して不動産会社を選ぶべきか迷いますよね。

住み替えを1社の不動産会社に依頼するときは、売却する物件の周辺情報に詳しい不動産会社を選ぶのがおすすめです。

売却は、不動産会社が周辺地域の情報や人脈を持っているかが重要です。一方で購入は、気に入る物件を見つけて、購入手続きを進めるのみなので、売却ほど難しくありません。

住み替え時の不動産会社を選ぶ際は、売却する物件の周辺情報に詳しい会社を選びましょう。売却期間が長引いたり、値下げ幅が大きくなったりして損をするリスクを抑えられます。

8.まとめ

最後に、マンションを売るための手順をまとめました。

• 売却の目的と目標を明確にする
• 売却に必要な書類や資金計画を準備
• 査定と市場調査によって物件評価を把握
• 不動産会社の選定
• 売却活動の開始
• 売却後の手続き

また、後悔しないマンション売却のコツと注意点は以下のとおりです。

• 適正な価格設定
• 税金や費用の事前確認
• リフォームの判断
• 書類の準備は早めに着手
• プロのアドバイスを活用
• 柔軟な交渉とスピード感
• 信頼できるパートナー選び

本記事があなたの不動産売却を成功へと一歩近づけることができたら幸いです。