「不動産を売却したいけれど、弁護士に依頼するべき？」
「不動産の売却を弁護士に依頼すると、何をしてもらえて、費用はどれくらいかかる？」
自宅の売却を考えていて、そんな疑問を持っている方も多いでしょう。
結論からいえば、不動産の売却に弁護士をたてる必要はありません。
不動産売買は、場合によっては無資格の個人でもできる取引なのです。
ただ、弁護士に売却を依頼することはできますし、自分で売却をしてトラブルになった際に、弁護士に間に入ってもらうことも可能です。
権利関係が複雑な物件など、法的に問題がある不動産の場合は、むしろ最初から弁護士に依頼した方がよいとも言えます。
そこでこの記事では、不動産売却において弁護士が果たす役割について、多角的に解説します。
まず最初は、不動産売買と弁護士のかかわりを知っておきましょう。
- 不動産売却と弁護士
- 不動産売却に関して弁護士ができること
その上で、実際に不動産売却を弁護士に依頼する場合について、考えていきます。
- 不動産売却を弁護士に依頼したほうがいいケース
- 不動産売買で弁護士に依頼するメリット
- 不動産の売却で弁護士に依頼する際の費用相場
- 不動産売買に強い弁護士選びのポイント3つ
- 不動産売買に強い弁護士を探す5つの方法
最後まで読めば、知りたいことがわかるはずです。
この記事で、あなたが不動産を無事に売却できるよう願っています。
1.不動産売却と弁護士
そもそも不動産を売却する際に、弁護士は必要なのでしょうか？
まずはその疑問に答えていきましょう。
1-1.不動産売却に弁護士は不要
結論からいえば、不動産を売却するに際して、基本的には弁護士に介在してもらう必要はありません。
そもそも不動産の売買は、特に資格のない個人でも行うことができます。
1回のみの取引で、住宅ローンを組まない場合に限りますが、個人同士で不動産を売買することは合法です。
不動産取引自体を仕事にする場合や、不特定多数の人に対して売買をする場合、住宅ローンを組む場合は「宅地建物取引業」の免許や「宅地建物取引士」の資格が必要になりますが、この場合でも弁護士は特に必要ありません。
1-2.不動産の登記を依頼するなら、弁護士でなく司法書士
また、不動産売買では、所有権移転登記などの登記手続きも必要になります。
これについては、買主や売主が自分で手続きすることもできますし、第三者に依頼するのであれば、主に登記の専門家である司法書士が担当しますので、やはり弁護士は不要です。
（ただし、弁護士も登記手続きの依頼を受けることはできます。）
つまり、
- 不動産の売却（売買）：1回のみなら無資格の個人でも可能
仕事として行うなら宅建業者の免許・資格がある者が行う
- 不動産売買に関する登記：個人で手続きすることも可能
または司法書士が依頼を受けて代行する
ということです。
一般的に不動産売却は、「売却は不動産仲介業者に依頼し、登記などの手続きは司法書士に依頼する」ことが多いと言えます。
1-3.トラブルが発生した場合は弁護士への依頼が有効
ただし、弁護士は「いなくてもいい」のであって、「不動産売却にかかわることができない」わけではありません。
実際に、弁護士が業務として不動産売却を担当することはできます。
また、売却自体は不動産仲介業者に依頼していても、さらに弁護士にも介入してもらったほうがいいケースもあります。
それは、不動産の売却に関して何らかのトラブルや問題がある場合です。
たとえば、「隣人と境界線についてもめている土地を売りたい」とか、「遺産相続で権利関係が複雑になっている不動産を売却したい」という場合、「法律の専門家」である弁護士の力を借りることでスムーズに売却できるでしょう。
また、個人間で不動産売買をするケースなどでは、第三者である弁護士の視点で、取引が公平に行われているかをチェックしてもらうこともできます。
これについては、「3.不動産売却を弁護士に依頼したほうがいいケース」でくわしく説明します。
要は、不動産売却においては、
- 売買取引の専門家：宅建業者
- 登記や手続きの専門家：司法書士
- 法律問題の専門家：弁護士
というすみ分けがあると考えてください。
2.不動産売却に関して弁護士ができること
前述したように、不動産売却に際して、弁護士は基本的には必要ありませんが、介入してもらったほうがいい場合もあります。
ではそもそも、弁護士には何を依頼することができるのでしょうか？
弁護士が不動産売却に際して、業務として請け負うことができるのは、主に以下のようなことです。
- 売買契約書の作成
- すでに作成された売買契約書のチェック
- 買主などとの売買交渉（金額や条件などについて）
- 境界線問題などトラブルの解決
- 不動産売却
- 登記申請の代行
- 不動産の査定
- 不動産仲介業者の紹介 など
前述したように、一般的には「売却は不動産仲介業者に依頼、登記などの手続きは司法書士に依頼」するケースが多いですが、弁護士に依頼すればそのすべて＋トラブル解決までワンストップで行なってもらうこともできるのです。
ただ、すべての弁護士がこれらの業務を請け負ってくれるわけではありません。
というのも、弁護士には得意分野・不得意分野があるからです。
もし、トラブル解決だけでなく、売却や登記などもすべて依頼したいのであれば、「不動産業務に強い」と謳っている弁護士事務所を探し、事前に「売却や登記もしてもらえるか」など、こちらの希望を伝えて確認しましょう。
3.不動産売却を弁護士に依頼したほうがいいケース
弁護士が不動産売却に関して何ができるのかがわかりました。
では、実際に弁護士に依頼したほうがいいのはどんなケースでしょうか？
それは、売主買主の個人間でも、不動産仲介業者や司法書士でも対応できない問題がある場合でしょう。
具体的には、以下のような例が考えられます。
- 不動産の権利関係が複雑な場合
- 売却に際してトラブルになった場合
- 個人間で不動産を売買する場合
- 不動産に抵当権などの権利がついている場合
- 任意売却で自己破産・任意整理・民事再生する場合
それぞれくわしく説明しましょう。
3-1.不動産の権利関係が複雑な場合
まず、権利関係が複雑な不動産を売却したい場合です。
たとえば、
- 隣家との土地の境界があいまい、またはトラブルになっている
- 相続などでひとつの不動産を複数人で所有していて、自分の持ち分（共有持ち分）のみ売りたい
- 自分の所有であることが証明できる権利証などがない
- 第三者や親せきなどが住んで占有している不動産を売りたい
などのケースがあります。
この場合、売却時、または売却後にトラブルが発生する恐れがありますので、最初から弁護士に依頼して、売却とトラブル解決の両方を進めてもらうのがよいでしょう。
3-2.売却に際してトラブルになった場合
また権利関係以外でも、不動産売却に関してトラブルになることもあります。
たとえば、
- 不動産仲介業者が事実と異なる記載で広告してしまい、買主と揉めている
（最寄り駅までの所要時間が実際は長かった、建築制限があるのにそれを知らせなかった、など）
- 一度契約を結んだのに、買主が「やはり買うのをやめたい」と契約の解除をもとめてきた
・売買契約を結んだあとに、買主が家の修繕や、その補償を要求してきた
などです。
こうなると、不動産業者や売主では解決が難しいでしょう。
そこで、弁護士に間に入ってもらって解決を図る必要があります。
3-3.個人間で不動産を売買する場合
前述したように、宅建業の免許や資格がない個人が不動産を売却することは可能です。
が、個人間での不動産売買は、トラブルにつながる恐れが高いものです。
そのため、弁護士に依頼するのがよいでしょう。
考えられるトラブルとしては、
- 自分たちで作成した契約書に不備があり、のちのち権利関係などで問題になる
- 契約はしたが、買主から支払いが約束通りに行われない
- 売主も買主も認識していないが、実は建築制限など法的な制限がある不動産であったため、購入後に買主が思ったような利用方法ができずに、売主に補償や契約解除を求める
などがあります。
これらを避けたければ、最初から弁護士を利用することです。
不動産の査定、契約書の作成やチェック、支払いの立会いなどをしてもらえるため、上記のようなトラブルを予防することができるでしょう。
3-4.不動産に抵当権などの権利がついている場合
不動産には、所有者以外のための権利が設定されていることがあります。
たとえば、所有者が住宅ローンを借りた際には金融機関が抵当権をつけますし、所有者が持っている土地を借りて家を建てて住んでいる人がいれば借地権があります。
3-4-1.不動産についている権利は売却で自動的に消えることはない
これらの権利は、その不動産が売却された場合も自動的に消えることはありません。
買主が新たな所有者になっても、銀行は抵当権をもっていますし、住んでいる人には借地権があるので、土地の買主が勝手にその家を売ったり壊したりはできないのです。
そこで、こういう不動産を売却する場合は、無用なトラブルを避けるためにも弁護士に依頼するといいでしょう。
3-4-2.抵当権付き物件の売却は特に要注意
特に注意したいのは、抵当権付きの物件です。
よくあるのは、「住宅ローンを完済していないが、支払いできなくなったので家を売却したい」といった例です。
この場合、物件を売却した代金などで住宅ローンの残債を完済して、抵当権を外すことができればいいのですが、売却後も元の所有者がローンの返済を続けなければならず、抵当権が残っているケースもあります。
そこでもし、ローンの返済ができなくなってしまうと、銀行が抵当権を行使することができるわけです。
となると、その物件を買った人は、ちゃんと代金を支払ったにもかかわらず、家を取り上げられてしまう恐れがあるのです。
このリスクを回避するために、抵当権付き物件の売買では弁護士に依頼して、
- 売主側の今後の返済の確認や、抵当権抹消までの段取りを確認する
- 売買契約を結んだあとに抵当権を抹消できるよう取り決める
などの対策をとってもらいましょう。
3-5.任意売却で自己破産・任意整理・民事再生する場合
そしてもうひとつ重要なケースが、「任意売却」です。
任意売却とは、住宅ローンを組んで不動産を購入した人が、ローン完済前に融資元の金融機関の了承を得て、不動産を売却することです。
3-5-1.任意売却が行われるケース
任意売却は、多額の借金があって返済できなくなった場合に行われるもので、
- 自己破産
- 任意整理
- 個人民事再生
などにあわせて、持っている不動産を任意売却します。
ローンが返済できないと、金融機関が抵当権を行使するケースもありますが、その場合は不動産は競売に掛けられます。
任意売却は、競売に比べると売却価格が高くなる傾向があるため、こちらの方法を選ぶ人も多いのです。
3-5-2.任意売却の交渉事には弁護士が有効
この任意売却では、債権者である金融機関に対して、
- 任意売却を認めてもらう
- 任意整理の場合は、これから返済していくローンの利息分をカットしてもらう
- 過払い金を戻してもらう
などの交渉をしなければなりません。
また、自己破産や個人民事再生の場合は、裁判所への申し立てなどの手続きも必要です。
これらの煩雑で難しい交渉や手続きを自分でするのは困難でしょう。
スムーズに任意売却するには、弁護士にすべて依頼するのがベストだと言えます。
また、これらのケース以外にも、「問題やトラブルがあってどうすればいいのかわからない」という場合は、弁護士に相談してみましょう。
解決の道筋をつけてもらえるはずです。
4.不動産売買で弁護士に依頼するメリット
ところで、不動産売買に際して弁護士を介在させると、もちろん弁護士報酬が発生します。
その報酬を支払ってでも弁護士に依頼するメリットとは何でしょうか？
それは、以下の3点です。
- 法律に基づいてトラブルを予防・解決してもらえる
- 代理人として面倒な交渉をしてもらえる
- トラブルを短期間で解決できる
4-1.法律に基づいてトラブルを予防・解決してもらえる
不動産の売買には、以下のようなさまざまな法律がかかわってきます。
- 宅地建物取引業法
- 民法
- 消費者契約法
- 不動産登記法
- 建築基準法
- 借地借家法 など
個人がこれらの法律をすべて理解して、問題なく売買契約をするのは非常に難しいことです。
もしトラブルが発生した場合、うまく解決できない恐れも大きいでしょう。
その点、弁護士はトラブルや問題を解決するプロフェッショナルです。
法律という客観的なルールに基づいて、相手と交渉したり、問題の落としどころを見つけることができます。
特に、不動産問題に強い弁護士であれば、豊富な知識と経験を持っていますので、「この場合はこんなトラブルが起こりやすい」といった経験知も踏まえて、いらぬトラブルを未然に防ぎながら売買を進めてもらえるでしょう。
4-2.代理人として面倒な交渉をしてもらえる
不動産の売却では、買主はもちろん不動産仲介業者や金融機関などを相手にさまざまな交渉をしなければなりません。
交渉の首尾によって、売却価格や売却条件が変わったり、契約がスムーズに進むかどうかが左右されます。
交渉慣れしている人ならよいですが、不動産売却を考える人の中には、このような交渉ははじめてという人も多いでしょう。
そこで、面倒で難しい交渉を代行してくれるのが弁護士です。
弁護士は、依頼人の代理人ですから、依頼人の利益になるように交渉を進めてくれます。
また、万が一トラブルが訴訟ごとにまで発展した際には、依頼人にかわって裁判所に出廷することも可能です。
ちなみに司法書士も、債権額が140万円以内の民事事件であれば取り扱うことができますが、不動産売買がその範囲内に収まることは少ないでしょう。
そのため、法的な問題が起きて専門家を頼りたい場合は、弁護士に依頼することをおすすめされるのです。
4-3.トラブルを短期間で解決できる
もしトラブルが起きた場合、売主と買主など当事者同士で対応すると、解決まで時間がかかってしまいます。
というのも、交渉ごとに慣れていない人も多いですし、法律もよくわからないでしょう。
何より、利益に直接関係する当事者では、冷静な話し合いができずに感情的になりがちです。
売主も買主も早く契約を済ませたいのに、なかなか成立させられずにお互い困ってしまう……という状態に陥りかねません。
一方、弁護士に間に入ってもらえば、スピーディに契約成立まで進めることが可能です。
弁護士は法律と交渉のプロですので、双方の言い分を聞き、法律を踏まえた上で依頼人側の有利になるように解決する手段を持っています。
さらに、弁護士が代理人になることで、交渉相手が「法律の専門家を相手にしなければならない」というプレッシャーを感じるというのもメリットです。
法的に根拠のない要求や、感情的な対立を排除して、実務的に進められるようになります。
5.不動産の売却で弁護士に依頼する際の費用相場
弁護士に依頼するメリットはわかったかと思います。
そこで気になるのは費用の問題ですよね。
不動産の売却に関して弁護士に依頼する際の費用は、どの程度かかるでしょうか？
発生する費用は、主に以下の4つです。
- 相談料
- 着手金
- 報酬金
- その他：実費、日当、各種手数料など
弁護士報酬は自由化されているため、弁護士ごと、事務所ごとに金額が異なりますが、それぞれの相場がどれくらいか見ていきましょう。
5-1.相談料：相場は5,000～1万円
弁護士に依頼する前に、まずは相談をします。
そこで、今回の件について、何が問題か、どんな解決法があるか、弁護士が介入するならどんなことをしてもらえるかなどを聞いた上で、相談者が必要と判断すれば正式に依頼することになります。
この相談料の相場は以下の通りです。
- 相談料の相場：5,000円～1万円／1時間あたり
ただ、中には「初回相談料無料」の事務所もあります。
また、国による法的支援機関である「法テラス（日本司法支援センター）」の無料相談を利用して、そのまま担当弁護士に依頼することも可能です。
5-2.着手金：相場は10万～30万円
相談後に、正式に依頼することになった場合は、まず着手金がかかります。
この金額は案件ごとに異なり、弁護士によっては金額の交渉も可能です。
不動産売買の場合の相場は、おおよそ以下が目安になるでしょう。
- 着手金の相場：10万～30万円
基本的には、取り扱う金額が多いほど、着手金も高くなります。
ちなみにこの着手金は、弁護士がトラブルを解決できなかった場合や、途中で依頼を取り下げた（＝弁護士を解任した）場合、裁判で負けた場合でも返却されないので、承知しておいてください。
5-3.報酬金：相場は売却額の4～16％
着手金とは異なり、依頼内容が無事に解決した際にのみ発生するのが報酬金です。
その金額は、依頼人が得た利益に応じて決められます。
売却を依頼した場合は、売却額が高ければ高いほど報酬金も上がります。
逆に、売却できなかったりトラブルが解決できなかったり、裁判に負けた場合は、原則的に報酬金は支払う必要がありません。
（ただし、敗訴しても主張が一部認められた場合は、その程度に応じて報酬金も発生します。）
その相場はおおよそ以下の通りです。
- 報酬金の相場：売却額（または経済的利益）が300万円以下の場合は、その額の16％程度
売却額（または経済的利益）が300万円超～3,000万円の場合は、その額の10％程度
売却額（または経済的利益）が3,000万円超～3億の場合は、その額の6％程度
売却額（または経済的利益）が3億超の場合は、その額の4％程度
ただ、弁護士事務所によって、また案件の難しさによって報酬額は異なりますので、できれば事前に見積もりを出してもらうといいでしょう。
5-4.その他
上記は弁護士の業務に対して支払う費用ですが、それ以外にも依頼者側が負担する費用があります。
たとえば、
- 実費
- 日当
- 各種手数料
などです。
5-4-1.実費
弁護士業務に際して発生する経費です。
交通費、郵便切手代、通信費、収入印紙代、謄写料などがかかる場合があります。
5-4-2.日当：相場は3万～10万円
裁判への出廷や、遠方への出張など、長時間かかる業務に際して発生します。
各弁護士事務所ごとに規定の料金があり、相場はおおよそ以下です。
- 半日：3万～5万円
- 1日：5万～10万円
5-4-3. 各種手数料
必要書類の作成や登記、裁判に関する手続きなどが必要になった際に、その手数料が発生します。
費用は業務の内容によって異なりますので、つど確認してください。
6.不動産売買に強い弁護士選びのポイント3つ
ところで、何度か触れたように、弁護士には得意分野があります。
不動産の売却を依頼したいなら、不動産売買に強い弁護士を選ばなければなりません。
そこで、「この人は不動産売買に強い」といえる弁護士を見極めるポイントを3つ挙げておきましょう。
- 得意分野に「不動産問題」を掲げている
- 費用や売却までの流れを明確に説明してくれる
- こちらの話をよく聞いてくれる
それぞれどういうことか、説明します。
6-1.得意分野に「不動産問題」を掲げている
もっともわかりやすいのは、得意分野として「不動産」を明示しているかどうかです。
ホームページやプロフィールを見て、取扱業務の中に「不動産」があるか確認しましょう。
中には、ホームページで不動産問題についての解説をしていたり、取扱事例を掲載している弁護士もいます。
自分のケースに近い案件を取り扱ったことのある弁護士であれば、相談しやすいでしょう。
6-2.費用や売却までの流れを明確に説明してくれる
不動産売買の経験が豊富な弁護士であれば、案件ごとに「トータルで弁護士費用がどの程度かかるか」「売却成立までどのような流れで進むか」の見当がつくはずです。
最初にこれらについて質問して、明確に答えてくれるなら、不動産売買に慣れていると判断していいでしょう。
逆にあいまいな返答であれば、信頼できるかどうかよく見極める必要があります。
6-3.こちらの話をよく聞いてくれる
弁護士は依頼人の代理人として、依頼人の利益になるよう動くものです。
不動産売買に限らず、こちらの話によく耳を傾けて、希望になるべく沿うような交渉をしてくれる人を探しましょう。
いくら不動産売買にくわしい弁護士でも、こちらの主張を聞いてくれず、楽な落としどころに収めようとしたり、逆にすぐ裁判に持ち込もうとするような人には要注意です。
7.不動産売買に強い弁護士を探す5つの方法
では、前章で挙げたような不動産売買に強い弁護士は、どのように探せばいいでしょうか？
主な方法は以下の5つです。
7-1.知り合いの紹介
知り合いに、不動産問題を弁護士に依頼したことがある人がいれば、紹介してもらうというのがひとつの手です。
その弁護士がどんな人物か、仕事ぶりや人柄はどうだったか、費用はどれくらいだったかなど、くわしく知ることができるので、信頼できるかの判断がしやすいでしょう。
ただ、知り合いから直接紹介してもらうと、実際に会ってみて「依頼したくないな」と思っても断りづらいという難点もあるので、慎重さが必要です。
7-2.不動産会社の紹介
不動産仲介業者に売却を依頼している場合、そこから紹介してもらうこともできます。
業者と連携している弁護士であれば、不動産売買に精通しているでしょう。
が、場合によっては弁護士が、依頼人よりも不動産仲介業者の利益を優先する可能性もあります。
その業者が信頼できるか、弁護士はこちらの味方になってくれるか、よく見極めてください。
7-3.法テラスに相談
「5-1.相談料」で触れましたが、国が設立した法的支援機関「法テラス（日本司法支援センター）」では、弁護士がさまざまな法律相談を無料で受け付けてくれます。
ここで無料相談して、担当してくれた弁護士が気に入れば、そのまま依頼することができるので、一度利用してみてもいいでしょう。
ただ、法テラスの無料相談を受けるには、収入制限がありますので、くわしくは以下のサイトで確認してください。
7-4.弁護士会に相談
また、弁護士会に相談して紹介してもらうこともできます。
弁護士会は各都道府県に設けられているので（ただし東京には3つ、北海道には4つあり）、地元の弁護士会に連絡して相談してみましょう。
または、日本弁護士連合会（日弁連）では、全国どこからでも法律相談ができる「ひまわりお悩み110番」を設けていますので、そちらで相談するのもいいでしょう。
- 日本弁護士連合会「ひまわりお悩み110番」 電話：0570-783-110
7-5.検索サイトで検索
最後に、弁護士を検索できるサイトもあります。
前述の日弁連では、弁護士情報提供サービス「ひまわりサーチ」を公開していて、地域と取扱業務で弁護士を検索できます。
取扱業務に「不動産取引一般」という項目がありますので、それを選べばいいでしょう。
8.まとめ
いかがでしたか？
不動産売却に弁護士がどうかかわるか、よくわかったかと思います。
では最後にもう一度、記事の要点をまとめてみましょう。
- 不動産の売却に、基本的には弁護士は必要ないが、弁護士が不動産売却を手掛けることは可能
- 不動産売却を弁護士に依頼したほうがいいのは、
- 不動産の権利関係が複雑な場合
- 売却に際してトラブルになった場合
- 個人間で不動産を売買する場合
- 不動産に抵当権などの権利がついている場合
- 任意売却で自己破産・任意整理・民事再生する場合
- 不動産売買に強い弁護士を選ぶポイントは、
- 得意分野に「不動産問題」を掲げている
- 費用や売却までの流れを明確に説明してくれる
- こちらの話をよく聞いてくれる
以上を踏まえて、あなたが無事に不動産を売却できるよう願っています。
早く・無駄なお金をかけずマンションを売るならsumnaraで。
【1】中古マンション売却を現状のママで高く、早期に売却できる。
【2】プロライターが物件取材して隠れた魅力を引き出すから、早く・無駄なお金をかけずに売れる。
【3】しつこい営業電話などセールスがないから、安心して売却相談ができる。
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