【令和8年最新版】中古マンションに追い風　住宅ローン控除額が大幅アップ

2026年3月17日

山﨑裕佳子

令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）において、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の大きな見直しが発表されました。大きな変更点としてあげられるのが「既存住宅（中古住宅）への優遇措置の拡充」です。

これまで「新築に比べて控除額が少なく期間も短い」とされてきた既存住宅ですが、令和8年以降は新築に近い条件となり、新築と同等のメリットを享受できるようになります。

中古マンションの購入を検討している方向けに今回の改正ポイントを徹底解説します。

注意）本記事の内容は、令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）に基づいています。

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既存住宅が主役になるかも？令和8年度税制改正による住宅ローン控除の変更点

住宅探しにおいては物件価格も気になるところですが、住宅ローン控除額が大きいという理由で新築を探すという方も多いかもしれません。しかし、2026年以降、その常識が大きく変わりました。

山﨑

「令和8年度税制改正の大綱」では、質の高い既存住宅（省エネ性能の高い中古住宅）の流通を促進するため、これまでにない手厚い支援策が盛り込まれました。

1. 既存住宅の住宅借入金等特別控除の全体像

まずは、今回の改正で何が変わるのか、全体像を整理しましょう。

2025年（令和7年）までの制度

2025年までは、既存住宅（中古）の優遇措置は新築に比べて明確に「一段低い」設定でした。

控除期間：
新築が原則13年であるのに対し、既存住宅は一律10年。

借入限度額：
省エネ性能に関わらず、既存住宅は最大2,000万円（一部3,000万円）と、新築（最大4,500万円）に比べ大きな開きがありました。

2026年（令和8年）以降の制度（改正後）

令和8年度改正により、既存住宅の住宅ローン控除は次のように拡充されます。

控除期間の延長：
質の高い既存住宅（認定住宅・ZEH水準・省エネ基準適合）について、控除期間が新築と同等の13年に延長されます。

借入限度額の引上げ：
環境性能に応じて、借入限度額が最大3,500万円（特定個人4,500万円）へと大幅に引き上げられます。

子育て世帯・若年夫婦への上乗せ：
新築にのみ適用されていた「子育て世帯等への借入限度額上乗せ」が、既存住宅にも適用されるようになりました。

2. 【徹底比較】新築住宅 vs 既存住宅

2026年以降の「新築住宅」と「既存住宅」の比較表を作成しました。既存住宅の条件がどれほど新築に近づいたかに注目してください。

居住年2026年～2030年

スクロールできます

住宅の区分	項目	新築住宅	既存住宅（中古）	控除期間
認定住宅等 (長期優良・低炭素)	借入限度額	3,500万円 ※1（4,500万円）	3,500万円 ※1（4,500万円）	13年
ZEH水準	借入限度額	3,500万円 ※1（4,500万円）	3,500万円 (※1) ※1（4,500万円）	13年
省エネ基準適合住宅	借入限度額	2,000万円 ※1（3,000万円） ☆2028年以後に建築確認を受ける場合は０円	2,000万円 ※1（3,000万円）	13年
その他の住宅(一般住宅)	借入限度額	0円	2,000万円	10年

※1：特例対象個人・・・子育て世帯・若年夫婦

その他の要件

所得要件：
2,000万円以下

床面積要件：
40㎡以上（ただし、所得1,000万円超の方、子育て世帯等の上乗せ措置利用者は50㎡以上）

立地要件：
土砂災害等の災害レッドゾーンの新築住宅は適用対象外（令和10年以降入居分から）

3. 既存住宅への適用のポイント：なぜ「今、中古」なのか

今回の改正背景には、良質な住宅ストック（既存住宅）の有効活用という狙いがあります。

山﨑

FPの視点から、今回の改正による既存住宅の主なメリットを3つまとめます。

① 控除期間「13年」への拡大

これまでの既存住宅の最大の弱点は、控除期間が10年と短かったことです。しかし、改正により一定以上の性能を満たす中古物件であれば、新築と同じ13年間の控除を受けられるようになります。

例えば、年末残高3,000万円で0.7%の控除を受ける場合、これまでよりも最大で63万円（21万円×3年間）も多く税金が還付されることになります。還付された資金は繰り上げ返済にあてたり、住宅設備の改修費としたりすることができます。

山﨑

資金計画において非常に大きなメリットです。

② 子育て世帯・若者夫婦への恩恵が大きい

今回の改正では、子育て世帯（18歳未満の子を持つ世帯）や若年夫婦（夫婦のいずれかが40歳未満）に対し、既存住宅取得時の借入限度額が上乗せされます。（例：認定住宅・ZEH水準　3,500→4,500万円）

新築価格が高騰し、希望のエリアで家が見つからないという現役世代にとっては、中古物件にも目を向けられる良い機会です。

山﨑

「質の高い中古を買い、自分好みにリノベーションする」という選択肢が、税制面でも強力にバックアップされる形となりました。

③ 床面積要件の緩和（40㎡〜）

これまで住宅ローン控除の適用要件のひとつに床面積が原則50㎡以上がありました。しかし、令和8年以降は「40㎡以上」に緩和され継続されます（所得要件あり）。

山﨑

これにより、都市部のコンパクトマンションや、単身者用マンションなどの比較的床面積の小さい中古物件の購入も、住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなります。

4. 既存住宅を選ぶ際の注意点

既存住宅で最大限の控除を受けるためには、以下の条件をクリアしている必要があります。

Check!

省エネ性能の証明：
「認定住宅」「ZEH水準」「省エネ基準」のいずれかに該当することを証明する書類（建設住宅性能評価書など）が必要です。
新耐震基準：
昭和57年（1982年）以降に建築された住宅であれば、基本的に耐震基準を満たしているとみなされますが、それ以前の物件の場合は、耐震基準適合証明書などの取得が必要です。
所得制限：
合計所得金額が2,000万円以下である必要があります（40㎡〜50㎡未満の住宅の場合は1,000万円以下）。