「相続した土地を手放したいのに、何から始めたらいいかわからない！」
「できるだけ高く売りたいけど、どんなことに気をつけたらいいの？」
「土地を売ると、税金はいくらくらいかかるもの？」
大半の人が人生でそう多くは経験しない、土地の売却。
いざ初めて土地を売ろうと決意しても、具体的に進めようとするとわからないことだらけなのではないでしょうか。
基本的に土地売買に関しては不動産仲介業者に依頼することが一般的です。
しかし、全てを仲介業者に任せるのはおすすめしません。なぜなら、主体者はあくまで売主自身であり、金額の大きな取引だからこそ、しっかりと理解して納得して進める必要があるからです。
そのため、土地売却における数々の「わからない」を解消するために、全体の流れや売却にかかる費用・税金といった基本的な知識を一通り身に付ける必要があります。
そのうえで、自分のケースに合わせた正しい行動の起こし方を学べば、誰でも安全で簡単に高く土地を売ることが可能になります。
本記事では、土地売却の流れや費用など、「これから土地を売る人が知っておくべき基礎知識」を解説します。
最後まで読めば、土地売却についての疑問がすっきり解消され、自分のケースに合わせた今後の身の振り方がわかります。
手放したい土地を最小限の手間で賢く売るために、ぜひ最後まで読んでみてください。
1.【6ステップで解説】土地売却の流れ
まずは、土地を売却する前の準備から完了までの全体像をざっくりと把握して、「土地売却って、何をすればいいの？」という疑問を解消していきましょう。
土地売却を完了させるまでには、大きく分けて6つのステップがあります。
それではさっそく、ひとつひとつのステップについて詳しく見ていきましょう。
1-1.STEP1.不動産会社に査定してもらう
まずは、不動産会社に査定を依頼して、土地が大体どのくらいの価格で売れるのかを把握します。
この工程において、土地の売主であるあなたがやるべきことは、以下の4つ。
- 一括査定サイトで机上査定を行う（4〜10社）
- 机上査定の結果が良かった不動産会社に訪問査定の申し込み（3社程度）
- 訪問査定の立ち会い
- 訪問査定の結果を見て媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶ
「一括査定サイト」：複数の不動産会社へまとめて査定の依頼ができるWeb上のサービス
「机上査定」：土地の面積やエリアを登録するだけでおおよその売却価格がわかる簡易的な査定
「訪問査定」：査定員が現場まで出向いて調査を行う査定方法。机上査定よりも推定売却価格の精度が高い
全体の流れとしては、机上査定で相場よりも査定額が高すぎたり安すぎる不動産会社をふるい落とし、訪問査定で本当に信頼できる不動産会社を絞り込む、といったイメージです。
査定額の高さだけではなく、対応の良さや担当者の人柄といった要素を総合的に見て、契約する不動産会社を選びましょう。
良い不動産会社の選び方は、こちらの記事で詳しく解説しています。
1-2.STEP2.不動産会社と媒介契約を結ぶ
信頼できる不動産会社が見つかったら、その会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3タイプがあり、それぞれ異なる特徴やメリット・デメリットがあります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
どの契約タイプが最適かは、あなたがどのように売却活動を進めたいかによって変わってきます。
- 契約したい会社を一社に絞れない場合は「一般媒介契約」
- 自分でも土地の買主を探したい場合は「専任媒介契約」
- 一つの会社に全てお任せしたい場合は「専属専任媒介契約」
このように、自分の希望に合わせて契約方法を選びましょう。
1-3.STEP3.売却活動をする
媒介契約を結んだ不動産会社と相談して売り出し価格を決めたら、いよいよ売却活動のスタートです。
広告を出したり、不動産ポータルサイトへの掲載といった情報発信は、仲介業者である不動産会社がやってくれます。
このステップで売主であるあなたがやるべきなのは、土地の購入希望者と交渉して条件をすり合わせることのみ。
具体的には、不動産会社に間に入ってもらって、以下のようなことを話し合います。
- 売却価格
- 支払い方法
- 引渡し日
特に重要な要素は、やはり売却価格です。
当然ながら、売主側ができるだけ土地を高く売りたいと考えてる一方で、買主側はできるだけ安く買いたいと考えます。
値下げ交渉に応じすぎると満足のいくお金が手元に残らず、かといって頑なに応じないといつまでたっても土地が売れないというリスクが生じます。
見極めが非常にデリケートなので、プロである仲介業者のアドバイスを仰ぎながら慎重に話を進めましょう。
1-4.STEP4.買主と売買契約を結ぶ
交渉によって売主と買主の希望が合致したら、売買契約を結びます。
土地の売買には、「土地売買契約書」と呼ばれる書類が必要で、不動産会社が作成するのが一般的。
売主であるあなたがこのタイミングでやるべきことは以下の4つです。
- 土地売買契約書の内容確認
- 契約書への署名
- 契約書への捺印
- 買主から支払われる「手付金」の確認
不動産会社のオフィスなどに不動産会社の担当者・売主・買主の三者が集まって、これらの手続きを上から順に行っていきます。
ここで言う「手付金」とは、実際の支払いの前に売主が買主から受け取る、予約金のようなもの。
土地の売買には大きなお金が動くため、前もって一部を受け取っておいて、残りの額を決済時に受け取るといった形を取ります。
手付金の金額は売却価格の5～10%程度で、現金で受け取るのが一般的です。
1-5.STEP5.決済と土地の引き渡し
買主との間に正式に土地の売買契約が結ばれたら、続いては「決済」と「引き渡し」を行います。
決済と土地の引き渡しは、売主・買主・不動産会社・司法書士の四者が集まって金融機関の応接室などで行われるのが一般的です。
このとき、売主がやることは主に以下の3つ。
- 買主から残りのお金（売却価格から手付金を引いたもの）が支払われたかを確認
- 不動産会社に仲介手数料の支払い
- 司法書士へ必要書類の提出（土地売買契約書・登記識別情報など）
司法書士が売主の「抵当権抹消登記」と買主の「抵当権設定登記」、そして「所有権移転登記」といった必要な手続きを全て終えたら、晴れて引き渡し完了となります
1-6.STEP6.確定申告
無事に土地の売却が完了しても、全てが終わったわけではありません。
土地の売却によって利益が発生した場合、その年の確定申告は必ず行う必要があります。
確定申告を行うタイミングは、土地を売却した翌年の2月16日～3月15日まで。
年によって日程が変更される場合もあるので、時期が近づいたら国税庁のWebサイトをチェックするようにしましょう。
記入方法がわからない、自信がないという場合は
- 税理士に依頼する
- 地域の確定申告会場で相談しながら記入する
といった方法がおすすめです。
ここまで終えて、ようやく土地の売却に必要な手続きが全て完了したことになります。
2.土地を売却した際に手元に残るお金はいくら？
土地売却の全体の流れを大まかに把握したところで、次に気になってくるのが、「結局手元にいくらお金が残るの？」という疑問。
土地を売った際の手取り額は、以下の計算式で計算できます。
「売却にかかった費用」とは、例えば以下のようなものがあります。
- 不動産会社への仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 売買契約書に添付する印紙税
- 土地の測量費用
- 書類作成費用
「税金」には、以下のようなものがあります
- 譲渡所得税（住民税＋所得税）
手取り額を計算するには上記のようにいくつか調べないと具体的な金額について知ることが出来ません。
あなたが土地を売った場合、およそいくらくらいの費用と税金がかかるのか、次章以降でひとつひとつ紐解いていきましょう。
3.土地売却にかかる費用
「土地を売る」と言うと、お金が一方的に入ってくるイメージを持つかもしれませんが、売却の手続きを踏むうえで出ていくお金もあります。
主な土地売却にかかる費用の種類と価格目安は、以下の表の通りです。
不動産会社に仲介手数料をいくら支払うかは、土地の売却価格によって大きく異なります。
さらに、建物の解体工事や地質調査といった作業をするかどうかといった状況によっても、費用総額は変わってくるのです。
それらを把握したうえでなお「おおよその目安を知りたい」という場合は、以下の費用シミュレーションを参考にしてみましょう。
土地売却における費用についてさらに詳しく知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
4.土地売却にかかる税金
土地売却にかかる主な税金は、「譲渡所得税」と呼ばれるもので、税率は以下の通りです。
5年以下：39.63%
5年超え：20.315%
※復興特別所得税2.1%を含む
ここからは譲渡所得税の計算方法や、安く抑える方法を紹介していきます。
4-1.譲渡所得税はいくらかかる？
譲渡所得税とは、住民税や所得税といった土地を売却する際にかかる税金の総称のことで、次の方法で算出できます。
譲渡所得＝収入金額ー（取得費＋譲渡費用）
取得費：土地を購入した際にかかった費用（土地の購入代金・税金など）
譲渡費用：「3.土地売却にかかる費用」で紹介した諸費用（仲介手数料・書類作成費など）
土地売却にかかる費用と同様、税金も個々人の状況によって大きく変動します。
「ざっくりとでもいいから譲渡所得税がいくらかかるかを知りたい！」という場合は、あくまで目安でしかないことを頭に置いたうえで、以下のシミュレーションを参考にしてみましょう。
4-2.税金を安くするには？
譲渡所得税は、一定の条件に当てはまれば税制優遇が受けられ、通常よりも安くなる場合があります。
土地売却において、税金を安くする方法は、主に以下の3つ。
- 3,000万円特別控除（マイホームを取り壊す場合）
- 3,000万円特別控除（相続した土地を売る場合）
- 取得費加算の特例（相続した土地を売る場合）
それぞれどんなものかを解説するので、自分のケースに当てはまりそうなものからチェックしてみましょう。
4-2-1.3,000万円特別控除【マイホームを取り壊す場合】
マイホームを取り壊して土地を売った場合、以下のような一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円が控除されるという制度です。
- 建物を取り壊した日から1年以内に土地の売買契約が成立している
- 建物の持ち主が住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る
なお、譲渡所得が3,000万円以下だった場合は、課税対象ではなくなります。
4-2-2.3,000万円特別控除【相続した土地を売る場合】
元から自分が所有していた土地ではなく、相続した土地を売る際にも、3,000万円の特別控除が受けられます。
適用されるのは、以下のような条件を満たした場合のみ。
- 相続を行ってから3年後の12月31日までに売却する
- 売却価格が1億円以下である
- 他の税制優遇を受けていない
他の控除との併用ができないため、この後紹介する「取得費加算の特例」と比較して、より節税効果の高い方を選びましょう。
4-2-3.取得費加算の特例【相続した土地を売る場合】
相続した土地を売った場合、相続税の一部を「取得費」として加算できることで、譲渡所得税が安くなるという特例です。
以下のような条件を満たしている場合にのみ適用されます。
- 財産を取得した人に相続税が課されている
- 土地を相続してから3年10カ月以内に売却を行う
「相続税も譲渡所得税も納める必要はあるが、その重なっている一部を負担せずに済む特例」とイメージするとわかりやすいでしょう。
なお、土地売却における税金については、こちらの記事でより詳しく解説しています。
税金について深く知りたいと思ったタイミングで、ぜひチェックしてみてくださいね。
5.土地を高く売却する3つのコツ
最終的に手元に残るお金を増やすためには、そもそもできるだけ高い価格で土地を売る必要があります。
ここで浮かんでくるのが、「売却価格はどうしたら高くできるの？」という疑問。
立地や広さといったそのものの価値は変えられませんが、次のようなコツを押さえれば、売却価格を最大限に高めることは可能です。
- 査定前に土地の相場をチェックしておく
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 土地の見た目を綺麗にする
具体的にどんなことをすればいいのか、これから詳しく解説していきます。
5-1.査定前に土地の相場をチェックしておく
土地を売却する際に必ずやっておくべきなのが、あなたが売ろうとしている土地の相場を把握すること。
何も知らないまま不動産会社に売却の仲介を依頼すると、相場よりも安く買い叩かれてしまう恐れがあります。
土地の相場をチェックするには、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」を活用するのがおすすめです。
「土地総合情報システム」では、土地の価格の客観的目安である「地価公示」が確認できるほか、過去に行われた不動産の取引価格もチェックすることができます。
売りたい土地周辺のエリアで検索をかけてみて、おおよその土地の相場を把握しておきましょう。
5-2.複数の不動産会社に査定を依頼する
土地の相場を自分でチェックした後、実際に不動産会社に査定を依頼する際は、必ず複数の業者に査定してもらいましょう。
なぜこのようなことをするかというと、比較対象があることで、その業者が提示する査定額が高いか安いかを相対的に判断できるようになるからです。
ネット上で行う「机上査定」は7社程度、現地調査が入る「訪問査定」は3社程度に依頼するのがおすすめです。
また、問い合わせへの対応の丁寧さなども、会社ごとに比較することができるため、はじめから「この一社！」と絞らず選択肢を設けるようにしましょう。
5-3.土地の見た目を綺麗にする
売りたい土地の見た目を綺麗に整えて、第一印象を良くするというのも、売却価格アップの秘訣です。
あなたの土地を購入したいという人が現れた際、売出し中の土地を実際に見に来る「内覧」という工程があります。
このとき、土地が荒れていたり汚れていたりすると、第一印象で「価値が低い」と判断されてしまうかもしれません。
価格交渉の際に安い値段を提示されないために、雑草やごみ、動物の糞といったマイナスの要因になりかねないものは片付けておきましょう。
6.土地売却に失敗しないための注意点
土地売却の流れやコツについて一通り理解しても、「思わぬところで失敗したらどうしよう」と不安に思う人は多いのではないでしょうか。
この章では、土地売却でよくある失敗を防ぐための4つの注意点を紹介します。
- スケジュールは余裕をもって組む
- 事前に必要書類を確認しておく
- 土地の測量を行う
- 相続した土地は「相続登記」を行ってから売却する
ひとつずつチェックしていきましょう。
6-1.スケジュールは余裕をもって組む
土地の売却を始める際は、なるべく前倒しで準備を進めていくことをおすすめします。
土地売却にかかる期間は3〜6ヶ月が一般的で、1年以上かかるというケースも珍しくはありません。
「すぐに売れるだろう」とギリギリのスケジュールを想定していると、なかなか土地が売れなかった場合に予定が全て狂ってしまいます。
特に土地の場合は売却活動中に1月1日をまたいでしまうと、その年の固定資産税は売主が負担しなければならないので、早め早めの準備が重要なのです。
「できるだけ早く、納得のいく価格で売りたい」というのが売主の心理ですが、買主側も「できるだけ安く買いたい」という願望がある以上、価格交渉を繰り返し行う可能性も十分に考えられます。
あらかじめ時間がかかるものだということを念頭に置いて、余裕を持って計画を立てましょう。
6-2.事前に必要書類を確認しておく
土地売却でどんな書類が必要になるかも、売主として知っておかなければならないことのひとつです。
何の準備もせず土地の売却を始めてしまうと、不動産会社から書類の提出を求められたときに慌てて用意しなければなりません。
書類の提出が遅れることにより、売却活動のスタートや売買契約の締結が遅れてしまう恐れもあるので、最低でも必須書類はしっかりとチェックしておきましょう。
土地売却で必須となる書類は、以下の表の通りです。
売主であるあなたがすでに所持しているものは、紛失していないかあらかじめ確認しておくと安心です。
6-3.土地の測量を行う
土地を売却する際には、業者に依頼して正確な面積を測るのが一般的です。
土地の測量は売主の義務ではありませんが、「測量図」という土地の測量を行った証明になる図面の提出を求める買主も多くいます。
なぜ測量を行うことが買主から求められるかというと、正確な土地の面積をはっきりさせておかないと、購入後に隣接する土地との境界線がわからずトラブルに発展するリスクがあるためです。
「測量を行っていない＝信頼性が低い売主」と判断され、買主がなかなか付かないといった可能性も十分に考えられます。
「どこからどこまでが自分の所有する土地なのか把握しておきたい」というのは、購入者側の立場で考えると、当然の要望ですよね。
測量にかかる料金の相場は50万円前後と非常に高額ですが、買主から信用してもらうために必要な投資とも言えるでしょう。
6-4.相続した土地は「相続登記」を行ってから売却する
相続した土地の場合、売却する前に「相続登記」を必ず行っておく必要があります。
なぜなら、土地の名義が本人でなければ売却することはできないと、民法によって定められているためです。
相続登記を行わずに準備を進めてしまうと、いざ売買契約が成立しても売却できないといった事態に陥ってしまうので要注意。
相続登記の方法は、以下の2パターンがあります。
- 個人でやる方法（必要書類を揃えて法務局に提出）
- 司法書士に依頼してやってもらう方法（6～7万円の手数料がかかる）
なるべく早めにやっておいて損はありませんが、最低でも売買契約を結ぶまでの間に完了させておきましょう。
7.【ケース別】この記事を読んだ後にやるべきこと
これまで、土地の売却について知っておくべきことをお話ししてきましたが、本記事の内容を行動に移すためには「自分はまず何をすればいいのか」を押さえておくことが重要です。
しかし、土地の状態や置かれている状況は人によって様々。
そこでここからは、「土地を売却するにあたって真っ先にやるべきこと」をケース別にご紹介します。
- 古家付き土地を売却する場合
- 地方や不人気エリアの土地を売却する場合
- とにかく早く土地を手放したい場合
- いずれも当てはまらない場合
以上の4つのなかから、あなたの状況に最も近いものをチェックしてみましょう。
7-1.古家付き土地を売却する場合
空き家になった実家を相続したなど、古家付き土地（建物が建った状態の土地）を売却する場合は、その土地が建て替え可能かどうかをまずチェックしましょう。
1981年と2000年に建築基準法が改正されたことにより、「建て替え不可能な土地」というものがこの国にはあります。
こういった土地の場合、すでに建っている家を解体する住宅地として売り出せなくなってしまい、買い手が付きづらくなる大きな要因になりかねません。
どんなに古い空き家であっても、解体する前に必ず土地がある市町村役場に問い合わせ、建て替え不可の土地の場合は古家付き土地として売り出すことをおすすめします。
7-2.地方や不人気エリアの土地を売却する場合
交通の便が非常に悪い場所にあるなど、なかなか買い手がつかなそうな土地を売却する場合は、そのエリアでの売却実績がある不動産会社を探すことから始めましょう。
どんなに会社の規模が大きくネットの口コミ等の評価が高い不動産会社でも、あなたが売却しようと考えている土地のエリアに強いとは限りません。
そのため、「その地域での売却実績」が一番の客観的な判断基準として役立ちます。
地域密着型の不動産会社を探して、Webサイトから過去の契約実績をチェックしたり、電話などで個別に問い合わせてみましょう。
7-3.とにかく早く土地を手放したい場合
「安い価格でもいいから、とにかく早く土地を手放したい！」という場合は、不動産会社に仲介を依頼するのではなく、直接買い取ってもらうのもひとつの手段です。
通常、土地を売却する際は不動産会社に買い手を探してもらうものですが、不動産会社自体が買い手となってあなたの土地を購入してもらうこともできます。
不動産会社と直接売買契約を結ぶことで、購入者を探す期間がカットできるだけではなく、仲介手数料がかからないというメリットも。
ただし、買い手を募集したときよりも売却価格は大幅に安くなるのが一般的なので、あくまで「高く売ること」よりも「早く売れること」を重視したい人向けの方法です。
7-4.いずれも当てはまらない場合
上の3つのケースのどれにも当てはまらなかった場合は、通常の土地売却における最初のステップである「机上査定」から始めましょう。
「一括査定サイト」を利用すれば、複数の不動産会社へまとめて机上査定の依頼ができます。
不動産の一括査定サイトの種類や選び方についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
8.まとめ
最後に、この記事の内容をおさらいしておきましょう。
【土地売却の流れ】
STEP1.不動産会社に査定してもらう
STEP2.不動産会社と媒介契約を結ぶ
STEP3.売却活動をする
STEP4.買主と売買契約を結ぶ
STEP5.決済・土地の引き渡し
STEP6.確定申告
→全体の大まかな流れと、自分が何をやればいいかを把握しておく
【土地を売却した際に手元に残るお金】
手取り額＝売却価格ー（売却にかかった費用＋税金）
→費用と税金をシミュレーションすれば、おおよその手取り額もわかる
【土地売却にかかる費用】
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 土地の測量費用
- 売買契約書に添付する印紙代
- 書類作成費
【土地売却にかかる税金】
◆税金の種類
- 譲渡所得税（売却価格ー取得費ー譲渡費用）
- 印紙税
- 登録免許税
◆税金を安くする方法
- マイホームを取り壊す場合：3,000万円特別控除
- 相続した土地を売る場合：取得費加算の特例・3,000万円特別控除
→一定の条件を満たしていれば適用される
【土地を高く売却する3つのコツ】
- 査定前に土地の相場をチェックしておく
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 土地の見た目を綺麗にする
【土地売却に失敗しないための注意点】
- スケジュールは余裕をもって組む
- 事前に必要書類を確認しておく
- 土地の測量を行う（近隣トラブル防止）
- 相続した土地は「相続登記」を行ってから売却する
【この記事を読んだ後にやるべきこと】
◆古家付き土地の場合
建替不可能な土地かどうかをチェック
◆地方や不人気エリアの土地の場合
「その地域での売却実績」がある不動産屋を探す
◆とにかく早く土地を手放したい場合
直接不動産会社に土地を買い取ってもらう
◆いずれも当てはまらない場合
一括サイトに登録し、机上査定を行う
本記事によってあなたの土地売却における疑問が解消され、今後の売却活動のガイドラインになれば幸いです。
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