「マンションを売却する予定だけれど、何から着手すればよいのか分からない…。」
「マンション売却を成功させる秘訣が知りたい」
マンションを売却する機会は、長い人生の中でも滅多にあるものではないので、何をすべきか戸惑うのは当然のことです。
マンションを少しでも高く・スムーズに売却するためには、マンション売却の全体像（流れや手順など）をしっかり理解し、適切な準備を進めていくことが重要です。
本記事では、マンション売却の全体の流れや売却における成功の秘訣を解説していきます。
住み替え・離婚・相続など、経緯・状況に応じた売却のコツを紹介しますので、是非参考にしてください。
1.まずは全体像を知る！マンション売却の流れと手順
はじめに、マンション売却の全体像を理解しておきましょう。
マンション売却の流れ・手順をまとめると、下記の図のようになります。
以下では、上記の流れ・手順に沿って、マンション売却の成功の秘訣をご紹介していきます。
なお、「マンション売却において、失敗だけは絶対に避けたい…」という方は、マンション売却の失敗実例や、失敗を防ぐための対策方法についてまとめたこちらの記事もあわせてご参照ください。
2.【成功の秘訣①】「マンション売却の準備」の段階で行うべき3つのこと
マンションを売却するにあたり、1番最初に着手すべきなのは「マンション売却の準備」。
この段階で行うべき成功の秘訣は計8つありますが、これらは
- 身に付けるべき基礎知識3つ
- 確認すべきマンションの現況2つ
- 進めていくべき実務的な準備3つ
に分類することができます。それぞれ見ていきましょう。
2-1.売却に必要な基礎知識を身に付ける
まず、身に付けるべき基礎知識を3つ、ご紹介します。
2-1-1.売却にかかる期間を把握する
マンションを希望どおりの価格で売却するためには、時間的なゆとりをもって売却活動を行うことが重要になります。
なぜならば、時間的ゆとりがなく売り急いでしまうと、値下げを余儀なくされる可能性があるためです。
上記の図のとおり、マンションを売却することになって準備を始めてから買主が決定し、引渡しが完了するまでに、平均して3～6ヵ月の期間がかかるのが一般的です。
つまり、4月から始まる新生活に備え、2～3月までにマンションを売却したい場合には前年の8～9月には動き出す必要があるります。
あらかじめ余裕をもったスケジュールで売却活動を行えれば、途中で売り急いで損をしてしまうことがありません。できるだけ早めに行動することを心がけてください。
2-1-2.マンションの売り時を知る
特にマンションの売却時期が決まっていない・急いでいないという方は、マンションの売り時を把握しておきましょう。
2024年は、マンションは売りどきであるといえます。
過去13年間における不動産売却価格の推移を示した下記の図をご覧ください。
出典：国土交通省
「住宅地」や「戸建住宅」の売却価格はほぼ横ばいであるのに対し、「マンション」の売却価格は上昇傾向であることが分かります。
今後、横ばいもしくは下降に転じる可能性も否めませんので、高水準な売却価格を安定して保っている2024年は、マンションの売り時といえます。
更に、不動産の売却価格には築年数が影響し、下記の図のとおり、築年数が浅いほど高値で取引されていることが分かります。
出典：REINS TOPIC
このことから、なるべく早く売却することが、マンションを高く売るカギとなるのです。
更に知識を深めたいという方は、以下の記事を参考にしてください。
ただし、早期でマンションを売却する際は1つ注意したいのが取得後5年以内のマンションを売却する場合です。
取得後5年以内にマンションを売却すると5年以降のマンション売却と比べて税率が約2倍となります。そのため、取得後5年程度の場合は売り出すタイミングをよく検討することが大切です。
2-1-3.売却にかかる諸費用や税金を理解する
マンション売却は大きなお金が動く出来事ですが、売却にはさまざまな諸費用や税金がかかることも忘れてはなりません。
なぜなら、マンションの売却価格が3000万円だったとしても、これが満額手元に残る訳ではないからです。
実際の売却金額から、仲介手数料や税金などが引かれた額が売却利益になります。
一般的には、売却価格の5～7％程度のお金を支払う必要があり、このお金は「費用」と「税金」に分類されるのです。
まずは諸費用について見てみましょう。
マンション売却によって発生する費用は、主に以下の3種類です。
この中で最も高額なのが、不動産会社への報酬金にあたる仲介手数料です。
上記の図のとおり、仲介手数料は法律で上限が定められており、上限額で請求されるのが一般的になっています。
続いて税金について見てみましょう。
マンション売却によって発生する税金は、主に以下の3種類です。
この中で最も特徴的なのは、売却によって利益が出た場合にのみ発生する「譲渡所得税・住民税」です。
このようなマンション売却にかかる費用や税金について、より詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください
- マンション売却における手取りについてまとめられたこちらの記事
- マンション売却で発生する費用について書かれたこちらの記事
- マンション売却における仲介手数料について書かれたこちらの記事
- マンション売却で発生する税金について書かれたこちらの記事
2-2.売却するマンションの現況を確認する
基礎知識を身に付けたら、次は、売却予定のマンションの現況を確認しましょう。
確認すべきポイントを2つ、ご紹介します。
2-2-1.住宅ローン残高を確認する
まずは、売却するマンションの住宅ローンが残っているか、残っている場合は残高を確認しましょう。
住宅ローンが残っている物件には、金融機関による担保権にあたる「抵当権」が付いたままになっており、原則として売却できません。
不動産に抵当権が残っている限り、その不動産に対して売主側のローン返済義務はなくなりません。
仮に住宅ローン残債が残っている不動産を売却すると、所有権が買主に移った後でも、抵当権を持つ金融機関によってマンションを差し押さえられるリスクを買主に背負わせることになります。
そこで、マンション売却前には必ず住宅ローン残高を確認し、マンションの売却金額で一括返済できる範囲内か検討をつけておくことが極めて重要です。
もし売却収益で一括返済できない場合には、以下のいずれかの対応が必要になります。
- 残債を自己工面したお金で一括返済する
- 住み替えローンを利用する(詳しく知りたい方は、住み替えローンについて書かれたこちらの記事をご参照ください。)
住宅ローン残高は、金融機関からもらった返済予定表や残高証明書などの書類や、インターネットバンキングなどで調べることが可能です。
分からない方は、金融機関の窓口に足を運べば、残高証明書を発行してもらいましょう。
更に詳しく知りたい方は、マンション売却における住宅ローン残債について書かれたこちらの記事をあわせてご参照ください。
2-2-2.マンションの売却相場を調べる
住宅ローンの残高を一括返済できるかどうかを知るには、マンションの売却金額の目安を知りたいはずです。
マンションの売却相場は、以下の方法で簡単に調べることが可能です。
具体的には、以下の3つの方法で調べることができます。
以下のとおり、いずれもWEBサイトを使って調べることが可能です。
- 地価
→「土地総合情報システム」で検索可能
- 過去の取引価格
→「レインズマーケットインフォメーション」「土地総合情報システム」で検索可能
- 売出価格
→「SUUMO」「ホームズ」など、不動産情報ポータルサイトで検索可能
レインズマーケットインフォメーションついて詳しく知りたい方は、レインズについて書かれたこちらの記事をご参照ください。
マンションの売却相場を確認しておくことは、マンションを適切な価格で売り出すため非常に重要です。
マンションがどのくらいの価格で売却できるかを把握することで、新居の購入資金にいくら充てられるかなどといったライフプランも立てやすくなるので、事前に調べるようにしましょう。
3.【成功の秘訣②】「不動産会社の選定」の段階で行うべき3つのこと
マンション売却の準備が整ったら、次は「不動産会社の選定」を行います。
実力があり信頼できる不動産会社を選ぶことは、マンションを高くスムーズに売却するための一番の近道です。
この段階で行うべき成功のポイントは3つあります。1つずつ見ていきましょう。
3-1.不動産売却の一括査定サイトを利用する
不動産会社を選定する前に、不動産会社の査定を受ける必要がありますが、査定にも種類があるので、まずはこの部分をしっかり理解しておきましょう。
マンションの査定方法は、主に以下の2種類です。
一般的には、まず複数の不動産会社に机上査定を依頼し査定額を比較したのちに、より詳細で精度の高い査定額がわかる訪問査定を依頼します。
この査定額は、実際の売り出し金額を決定する際に参考にするものです。
特にマンションの場合、室内の内装や設備の劣化状態、共用部分の管理状況等も査定額に影響するため、正確な査定を受けるには訪問査定が必須です。
査定についてより詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
3-2.複数の不動産会社から査定を受ける
また、不動産査定は1社から受けただけで満足してはいけません。
必ず、複数の不動産会社から受けるようにしましょう。
なぜなら、複数の不動産会社から査定を受けることで
- 査定額
- 対応力
- 知識力
など、様々な観点から不動産会社を比較することができるからです。つまり不動産鑑定は、優秀な不動産会社を選ぶための判断材料にもなるのです。
複数の不動産会社から査定を受ける場合におすすめなのが、以下の流れで利用することです。
- 一括査定サイトなどを活用し、複数の不動産会社から簡易(机上)査定を受ける
- 信頼できる不動産会社に訪問査定を絞って依頼する
信頼できる不動産会社に見極め方についてはこの後解説しますが、一括査定サイトについて詳しく知りたい方は、マンション売却における一括査定について書かれたこちらの記事をご参照ください。
3-3.信頼できる不動産会社を選定する
信頼できる不動産会社を見極めるためのポイントは、以下の3点です。
不動産会社選びが、マンション売却の成功を左右するといっても過言ではありません。
どんなに魅力的なマンションでも、仲介する不動産会社の担当者のスピードや知識、実力がなければ、高くスムーズに売却することは不可能です。
どんな質問にも納得のいく答えをくれるかどうか、メリットだけでなくデメリットも伝えてくれるかどうか、など直接コミュニケーションを取ることで信頼して売却を任せられる相手かどうかを見極めましょう。
不動産仲介会社についてより詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみましょう。
4.【成功の秘訣③】「媒介契約の締結」の段階で行うべき3つのこと
不動産会社の選定を行い、最大2～3社まで絞ったら、次は「媒介契約の締結」を行います。
媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ契約のことです。
媒介契約の締結の段階でのポイントは3つあります。それぞれ1つずつ見ていきましょう。
4-1.媒介契約の種類と違いを知る
媒介契約は、以下のとおり全3種類あります。
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
- 一般媒介契約
マンションをスムーズに売却するためには、自分の状況に合った媒介契約を締結することが重要です。下記の図に示した各媒介契約の違いをまとめました。
「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」では1つの不動産会社としか契約が締結できない一方で、不動産流通機構への登録義務や売主への定期的な活動報告義務が発生するため、より積極的な売却活動を期待できるでしょう。また、複数社と契約できる「一般媒介契約」は、契約期間や売主への販売活動報告などに規定がありません。
1社に専属して任せるよりも、複数の不動産会社を通して売却活動を進めたい方には「一般媒介契約」がおすすめです。人気のエリアや立地条件の良い物件であれば「一般媒介契約」の方がスムーズに売却できる可能性が高まります。
また、各媒介契約のメリット・デメリットを以下にまとめました。
「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」の場合、不動産会社は、マンションの売却が成功すれば必ず仲介手数料を得ることができるため、積極的な売却活動が期待できます。
しかし、選んだ不動産会社がそもそも実力不足だと、売却活動がうまくいかない可能性も否めません。
一方、「一般媒介契約」では仲介手数料を得られるのは、媒介契約を締結した複数の不動産会社のうち、実際に買主を見つけ出した1社のみとなります。
売却中のマンションの情報が拡散されやすいというメリットがある一方、不動産会社は確実に仲介手数料を得ることができる専任媒介契約等の案件を優先する傾向があるため、売却活動に力を入れてもらえないリスクもあります。
更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
- マンション売却における媒介契約全般に関するこちらの記事
- 専任媒介契約について書かれたこちらの記事
- 専属専任媒介契約について書かれたこちらの記事
- 一般媒介契約について書かれたこちらの記事
- 両手仲介の手数料の仕組みについて書かれたこちらの記事
4-2.不動産会社と適切な媒介契約を締結する
3種類のうちどの媒介契約を締結すれば良いのでしょうか。
売却する物件や状況によって異なりますが、下記の図を参考にしてみてください。
人気のある不動産には自然と買い手が集まります。一方で「駅から遠い」「築年数が古い」といった売却に不利な条件を抱えるマンションの場合は「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を結ぶのがおすすめです。戦略的に売却活動を行ってもらうことで、よりスピーディな売買を目指せるようになるからです。
一方、好立地や好条件のマンションを売却予定の方は、「一般媒介契約」を締結し、複数の不動産会社にマンション情報を拡散してもらうことで、よりスピーディな取引が可能になる場合があります。
なお、公益財団法人不動産流通推進センターの調査によれば、「一般媒介契約」より「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」を選ぶ人の方が多く、その数はおおよそ1.5倍に及ぶと報告されています。
4-3.「付帯設備表」と「物件状況報告書」の書式をもらう
媒介契約を締結したら、不動産会社から「付帯設備表」と「物件状況報告書」の書式を受け取りましょう。
これらは「売却するマンションの状態」を示すもので、売主が作成すべき書類。
具体的には、以下のような事項を記入することになります。
実際に売却活動がスタートすると、ほとんどのケースにおいて買主による内覧が行われますが、中古マンションの場合、家具や家電などの設備が備わった状態の室内を確認します。
例えば、売主側としては「エアコンは引渡し前に取り外して、新居で再利用しよう」と考えているのにもかかわらず、内覧時にエアコンがついたままの場合、買主側が「エアコン付きの物件なんだ！」と勘違いしてしまう可能性が生じます。
付帯設備表や物件状況報告書は、こういった売主と買主の認識の齟齬が起こらないようにするための書類で、売買契約締結時に買主に渡すものです。
1つ1つの設備の状態を確認して書類を作成するには時間がかかりますので、媒介契約を締結したら、速やかに不動産会社より書式を受け取り、作成を進めておくようにしましょう。
詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてご参照ください。
5.【成功の秘訣④】「売却活動」の段階で行うべき4つのこと
媒介契約を締結したら、いよいよ「売却活動」に移ります。仲介の場合、売却活動のほとんどは不動産会社が行ってくれますが、高くスムーズな売却を目指すためには、任せきりはNGです。
この段階で行うべき成功の秘訣は計4つあります。
- マンションの売り出し価格を適切に決める
- マンションの室内を綺麗な状態にする
- 購入希望者の内覧には丁寧に対応する
- 売れなかった場合は積極的に対策を講じる
1つずつ見ていきましょう。
5-1.マンションの売り出し価格を適切に決める
売却活動を行うにあたり、まず初めにすべきことは、マンションの売り出し価格を決めることです。
実は、マンションの売り出し価格を決めるのは不動産会社ではありません。
- 自分で調べた売却相場
- 不動産会社の査定額
などを考慮し、最終的には売主自身が決める必要があります。
ここで重要なのが、スムーズに売却するためには高すぎない価格に設定することが重要です。一方、低すぎる価格に設定すると「もっと高く売れたのでは」と後悔が残る結果にもなりかねません。
つまり、「高すぎず低すぎない」適切な売り出し価格を決めることが、マンション売却において重要になります。
では、適切な売り出し価格とはいくらなのかというと、相場や査定額より1割程度高い価格に設定するのがおすすめです。
これは、中古マンション市場では値引き交渉が多く行われることもあり、東日本不動産流通機構の調査において、「売り出し価格より成約価格が1割低くなる傾向がある」という結果が出ているためです。
1割程度であればスムーズな売却を妨げることはありませんし、少し高めな価格で売り出すことで、「値引き交渉などによって、結果として相場や査定額より安く売ることになってしまった」という事態を防ぐことが可能になります。
5-2.マンションの室内を綺麗な状態にする
マンションを売り出しはじめて購入希望者が現れると「内覧」を行います。
内覧時、購入希望者の購買意欲を高めるためには、部屋の中をとにかく綺麗な状態にし、好印象を与えることが重要です。
特に、マンションに住んだままの状態で売却活動を行っている場合、部屋が散らかっている、室内が物で溢れかえっているなど、生活感むき出しの状態で内覧を受けてしまうと、それだけで購入希望者の購入意欲を下げてしまうので注意が必要です。
そのため、内覧前にはに以下の準備をしておきましょう。
- すべての部屋の掃除を行う(特に玄関・バルコニー・水回りには力を入れる)
- 物をなるべく減らす／収納する
- できるだけ物を隠して部屋をすっきり見せる
- 部屋の空気を入れ替える／匂いに気を遣う
なお、一般的にマンションは空室の方が売れやすいと言われているので、可能な方はマンションの清掃が完了後、売却活動が終了するまで実家に移り住むなどの対策も有効です。
5-3.購入希望者の内覧には丁寧に対応する
「現在も住んでいる家を売却する予定の場合は、内覧時には売主として自分自身が立ち会います。
ここで成功のカギを握るのが、「購入希望者に、いかに好印象を持ってもらえるか」ということ。
とにかく丁寧に、大切なお客様をもてなすようなイメージで内覧に対応するようにしましょう。
具体的には、以下のポイントをつけておくことで、購入希望者が気持ちよく内覧が行えます。
- 照明をつけたりカーテンを開けたりして、部屋を明るくしておく
- 空調を調整し、室内を快適な温度にしておく
- 綺麗なスリッパを用意しておく
なお、内覧は購入希望者にマンションの魅力を直接伝えるチャンスでもあります。
立地など、誰が見ても分かるような魅力だけでなく、
- 近くのスーパーは安くて品ぞろえが豊富
- 近所にはこんな人が住んでいる(プライバシーを害さない程度に)
など、実際に住んでいるからこそ知っている魅力を伝え、マンションに付加価値を付けてあげれば、購入意欲を大幅に高めることができるでしょう。
一方で、特にマンションが築浅である場合、「何か問題があるから引っ越すのだろうか？」と不安を抱いている買主も少なくありません。
そのような場合には、売却に至った理由を伝えて買主を安心させてあげることも有効です。
更に詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
5-4.売れなかった場合は積極的に対策を講じる
マンションを売り出したのに、なかなか買い手がつかないと不安になりますよね。
また、長い間市場に売れ残っていると以下のようなデメリットにも繋がります。
- 顧客の目に留まりにくくなる
- 顧客に売れ残っている印象を与える
そのため、臨機応変に対策を講じる必要があります。
具体的にどれくらいの期間売れなかった場合に対策を行う必要があるのでしょうか
前述のとおり、媒介契約締結後にマンションを売り出してから売却に至るまでの一般的な期間は3ヵ月程度です。
どんなに長くても6ヵ月以内には成約になるケースがほとんどであるため、6ヵ月経っても売却出来ない場合、以下のような対策を行うのがおすすめです。
- 売り出し価格を見直し、必要があれば値下げする
- 不動産会社の売却戦略を見直す
- 内覧時の印象をさらに良くする
特に、不動産会社の売却戦略を見直すことは大変重要となります。
不動産会社に任せきりにするのではなく、
- マンションの情報をより多くの住宅情報サイトに掲載してもらう
- ポスティングの量・配布エリアを見直してもらう
- 住宅情報サイトに掲載する写真や情報の量を増やしてもらう
など、不十分だと感じる部分に関しては、改善して欲しい旨を積極的に伝えるようにしましょう。
対応に疑問を感じる場合には、不動産会社の変更を検討するのも1つの手段になります。
更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
6.【成功の秘訣⑤】「買主の決定・引渡し」の段階で行うべき4つのこと
売却活動の結果、買主が見つかったら「売買契約の締結」と「マンションの引渡し」を行うことになります。
マンション売却の手続きもいよいよ終盤ですが、最後まで気を抜かないことが大切です。
この段階で行うべき成功の秘訣は以下の4つです。
- 売買契約書の内容を精査する
- 住宅ローン特約の存在を知っておく
- 住宅ローンの一括返済手続きを行う
- 売買契約書で取り決めた内容を順守し、マンションを引き渡す
1つずつ見ていきましょう。
6-1.売買契約書の内容を精査する
買主が決定すると、買主との間で締結することになるのが「売買契約書」です。
売買契約書とは、マンションの売却価格や引渡し日、買主との間の決め事など、マンション売却に関する様々な情報が明記された極めて重要な書類で、原則として不動産会社が作成するものです。
しかし、「不動産会社が作ったものだから問題ないだろう」と信じ込み、内容を確認しないまま署名捺印してしまうのは絶対にNGとなります。
買主とのトラブルを避け、取引を行うためには、事前に売買契約書の内容を精査し、誤りや不足している情報が無いかをチェックしておくことが重要です。
特に確認した方が良いのは、以下の2点です。
- 買主と口頭で約束した事柄が盛り込まれているか
- 契約不適合責任の範囲が明記されているか
契約不適合責任とは、マンションを引き渡した後に見つかった問題について、売主が買主に対して負う責任のことです。
買主側から「問題無く稼働すると聞いていた給湯器が壊れていた」などの申し出があった場合、給湯器の修理代を支払うなど、売主は買主に対し何らかの形で責任を負う必要が生じます。
このように、契約不適合責任は売主側にリスクがある規定であると言えるため、以下のような文言を売買契約書に明記し、範囲を限定しておくのが一般的になっています。
更に詳しく知りたい方は、契約不適合責任について書かれたこちらの記事をご参照ください。
6-2.住宅ローン特約の存在を知っておく
無事に売買契約書の締結が済んだ後は、一般的に、以下の流れで手続きが進んでいくことになります。
ここで注意したいのが、「買主から支払われた手付金(先行して支払われる売却代金の一部)を、すぐに使ってはいけない」ということです。
その理由を理解するためには「住宅ローン特約」の存在を知っておく必要があります。
住宅ローン特約とは、万が一買主の住宅ローン審査が通らなかった場合に、違約金無しで売買契約を解除できる特約のことです。この特約が適用されると、当然ながら手付金を買主へ全額返済しなければなりません。
手付金というまとまったお金が手に入ることで、既に資金の使い方を考えているかもしれません。しかし、万が一返済の必要が生じたときに「もう使ってしまったから返せない…」という事態に陥ると、ここまでマンション売却成功のために尽くしてきた過程が台無しになってしまいます。
「手付金を使うのは、買主の住宅ローン審査の結果が出た後」ということを念頭におきましょう。
更に詳しく知りたい方は、以下の記事を参照ください。
6-3.住宅ローンの一括返済手続きを行う
マンション引渡しにあたり、売主が行う必要があるのが、住宅ローンの一括返済手続きです。
売却したマンションに住宅ローンが残っている場合、当該ローンを完済しておく必要がありますが、ほとんどの方は「マンション売却の収益を活用して住宅ローンを完済しよう」とお考えでしょう。
上記の図にあるとおり、売却代金が全額手元に入るのは、マンションの引渡し当日です。
マンション引渡しと同じ日に住宅ローン残高を完済するというのが一般的ですが、事前に準備すべき書類等があり、準備に2～3週間かかるため、マンション売却が決まった時点で、金融機関に住宅ローンの一括返済を予定している旨を伝えておくようにしましょう。
また、住宅ローンの一括返済手続きと同時に行わなければならないのが、マンションに付いた抵当権の抹消手続きです。
抵当権の抹消手続きは売主個人で行うこともできますが、以下の理由から間違いなく遂行できるよう、司法書士に依頼するケースが多いです。
- 法律が絡む重要な手続きであること
- 所有権を売主から買主に移す手続きも平行して行う必要があること
不動産会社が提携している司法書士を紹介してくれる可能性もありますので、不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。
更に詳しく知りたい方は、マンション売却における抵当権抹消手続きについて書かれたこちらの記事をご参照ください。
6-4.売買契約書で取り決めた内容を順守し、マンションを引き渡す
ここまで対策ができたら、後は引渡しに向け、マンション室内の整理を進めていくだけです。
- 引渡し日までに準備が間に合わなかった
- マンションと一緒に引き渡すことになっていた設備や備品を、誤って回収してしまった
- 回収しておくべき設備を、室内に残したままにしてしまった
など、売買契約書の取り決めに反してしまうと、買主との間で「約束が違うじゃないか！」などのトラブルが起こりかねません。
売買契約書で取り決めた内容を順守するように、最後まで気を抜かずにしっかりと確認しましょう。
7.【成功の秘訣⑥】「確定申告」の段階で行うべき5つのこと
マンションの引渡しが完了後に、最後の最後に待ち受けているのが「確定申告」です。
この段階で行うべき成功の秘訣は計5つありますので、1つずつ見ていきましょう。
7-1.確定申告を必ず行うべき人とそうでない人の違いを理解する
マンション売却をした場合、必ずしも確定申告が必要というわけではありません。
そこで、自分が確定申告を必ず行うべきなのか否かというのをしっかり理解する必要があります。
以下の図をご覧ください。
上記の図のとおり、マンション売却によって利益が出た場合、その利益にかかる税金に対して支払い義務があるため、必ず確定申告を行わなければなりません。
一方で、利益が出なかった場合は、確定申告を行わなくてもよいですが、特別控除などお得な制度を利用する場合は、確定申告が必要になります。
また、確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を行うようにしましょう。
7-2.マンション売却によって利益(＝譲渡所得)が出たかを確認する
確定申告が必要かどうかはマンション売却によって利益があるかどうかとお伝えしました。では、利益がでたかどうかを確認するにはどうすればよいでしょうか？
「マンション売却によって出た利益は以下の方法で算出可能です。
上記のとおり、マンション売却によって出た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、「マンションの売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を控除した額のことを指します。
「取得費」と「譲渡費用」とは以下のとおりです。
特に取得費に関しては、ただでさえ分かりにくいうえに、減価償却をしなければならないなど、計算方法も少々複雑になっています。
7-3.使える特例の有無を確認する
算出した譲渡所得に対して税金が発生するため、マンション売却で利益が出ると確定申告が必要になる訳なのですが、この税金を軽減させたり将来に繰り延べたりできる特例が3つ存在します。
以下の3つの特例の内容を理解し、使える特例が無いかを確認しましょう。
- 3000万円の特別控除の特例(参考：国税庁サイト)
→譲渡所得から最高3000万円の控除を受けることができる特例
- マイホームを売ったときの軽減税率特例(参考：国税庁サイト)
→10年を超えて所有した物件を売却したとき、税額を通常の長期譲渡所得よりも低い税率で計算できる特例
- 特定居住用財産の買い替え特例(参考：国税庁サイト)
→譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができる特例
上記特例を活用するにはそれぞれ条件があり、また活用した場合には確定申告時に書類を添付するなどの必要があります。詳しくは、マンション売却における確定申告について書かれたこちらの記事をご参照ください。
なお、上記特例のうち特に着目すべきなのは、「3000万円の特別控除の特例」です。
この特例を活用すれば、下記のとおり譲渡所得から最大3000万円(マイホームの場合)を控除することが可能となります。
こうすることで、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、税金を支払う必要がありません。
特例の内容についてより詳しく知りたい方は以下を参考にしてください。
7-4.譲渡所得税及び住民税の支払い額をシミュレーションする
譲渡所得額を算出し、使える特例の有無を確認したら、税金の支払い額がどれくらいになるかをシミュレーションし、支払いに備えましょう。
譲渡所得にかかる税金の種類は、以下の2種類です。
- 譲渡所得税
- 住民税
それぞれの税率は、以下のとおりマンションの所有期間によって異なります。
上記の図から、「取得後5年以内にマンションを売却する場合、5年より長い期間が経過したマンションを売却する場合と比べ、2倍近い譲渡所得税及び住民税がかかってくる」ことがわかります。
該当する方は、結果として税金によって損をする心配が無いかを試算したうえでマンション売却に踏み切ることが重要です。
更に詳しく知りたい方は、取得後5年以内にマンションを売却する場合について書かれたこちらの記事をあわせてご参照ください。
7-5.損失があった場合、確定申告するか否かを検討する
では、マンション売却によって損失があった場合はどうなるのでしょうか。
結論を申し上げると、前述したとおり、損失があった場合は確定申告を行う必要はありません。
但し、特定の条件を満たした場合、「売却損を他の所得から控除する特例」を活用することで納める税金を安く済ませられ、特例を活用する場合には確定申告を行う必要があります。
つまり、損失があった場合には、確定申告を行うか否か、自分で検討することになるのです。
では、「売却損を他の所得から控除する特例」とはどんなものなのでしょうか？国税庁サイトの下記ページにてそれぞれ詳細が解説されています。
上記のページを参考に、自分が条件を満たすか否かをチェックし、満たす方は確定申告を行って節税すると大変お得です。
なお、「条件には当てはまるけど、そもそも譲渡損失が少なくて、確定申告をしてもそこまで節税にならない」という場合には、確定申告を行う手間を考慮し、あえて何もしない選択をする方もいらっしゃいます。
8.【経緯・状況別】マンション売却の成功の秘訣
ここまで、マンション売却成功の秘訣を、マンション売却の流れに沿って詳細に解説してきました。
とはいえ、マンション売却に至った経緯や状況によっても成功のポイントは変わってきます。ここでは以下の６つのケース別にマンション売却の成功の秘訣を紹介していきます。
8-1.住み替え(買い替え)でマンションを売却する場合
住み替え(買い替え)のためにマンションを売却する場合、マンション売却を先に行う「売り先行」にするか、新居の購入を先に行う「買い先行」にするかということを判断することが大切です。
「売り先行」にするメリットは、マンション売却による収益を新居の購入資金に充てられることです。
ただし、マンションを売却してから新居を探すとなると、一度仮住まいに引越しをしなければならず、引越し資金が2重にかかることになるため、マンション売却と新居購入のタイミングを合わせられるのが理想と言えるでしょう。
一方「買い先行」のメリットとしては、新居探しをじっくり行うことができることや、仮住まいが不要であることから引越しが1回で済むことが挙げられます。
しかし、マンション売却による収益を新居の購入資金に充てられないため、「買い先行」を選ぶことができるのは、以下の条件に当てはまる方のみとなります。
- 売却対象のマンションの住宅ローンを完済している方
- 経済的にゆとりがあって住み替えローンを組むことができる方
選択を誤ると、経済面が厳しい状態になりかねないため注意しましょう。
更に詳しく知りたい方は、住み替えでマンション売却をする場合について書かれたこちらの記事をご参照ください。
8-2.転勤(転職)でマンションを売却する場合
転勤(転職)のためにマンションを売却する場合、売却にかかる期間を考慮して進めることが重要です。
じっくり時間が取れる方は良いのですが、中には「急に転勤(転職)が決まったため、急いでマンションを売却しなければならない」という方もいるでしょう。
しかし、一般的に、仲介によるマンション売却には3～6ヵ月程度の期間がかかります。
もし「売却までの期間が1～2ヵ月程度しか無い」という場合には、以下のような方法を検討してみるのもおすすめです。
- 期間が1ヵ月程度しか無い方
→売却価格が少し安くなるが、その分スピーディにマンションが売れる「買取」
- 期間が2ヵ月程度しか無い方
→仲介で一定期間売却できなかった場合、買取に切り替える「買取保証」
8-3.離婚でマンションを売却する場合
離婚のためにマンションを売却する場合、そもそも売却すべきか否かを含め、生活の状況に合った選択をすることが重要です。
婚姻期間中に2人で購入したマンションは、例え名義が夫婦のうちどちらか1人のものになっていたとしても、離婚時に財産分与の対象となります。
離婚後、夫婦のどちらも当該マンションに住み続けるつもりが無いということであれば、「マンションを売却して現金化し、それを折半する」というのが、最も手軽な財産分与の方法です。
しかし、「ひとりがマンションに住み続け、もうひとりが家の価値の半分にあたる現金を受け取る」という方法もあるなど、離婚におけるマンションの売却は慎重に考えましょう。
詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご参照ください。
8-4.相続でマンションを売却する場合
相続したマンションを売却する場合の成功の秘訣は、まず相続時の手続きを確実に行うこと、そして、手続きが完了次第なるべく早く売却することです。
大前提として、故人からマンションを相続するためには、以下のステップでマンションの名義を変更する手続きを行う必要があります。
- 遺言書の有無・内容を確認する
- 法定相続人の間で、遺産の分け方を話し合う
相続後、マンションを売却する予定でも、「売却活動ができるのは名義人のみ」という決まりがあるため、名義変更の手続きは必須です。
「いつまでに名義変更しなければならない」というルールはありませんが、名義変更後に行うことになる相続税の申告が「相続が発生した日から10ヵ月以内」と定められているため、これらの手続きはなるべく迅速に行うようにしましょう。
また、相続税の申告から3年以内に売却することで「取得費加算の特例(参考：国税庁サイト)」が適用され、譲渡所得にかかる税金が安くなるので、相続が完了したら早めに売却することをおすすめします。
8-5.遠方のマンションを売却する場合
遠方のマンションを売却する場合は、自分が現地に出向かなくてもマンションを売却する方法があることを理解しておきましょう。
マンションを売却するにあたり、売買契約締結時や引渡し時には売主本人が立ち会うのが鉄則です。
しかし、売却したいマンションが遠方にある場合、「出向くのが大変だから」という理由で、中々売却に踏み切れないという方も多くいます。
自分が現地に出向かなくてもマンションを売却する方法は、下記のとおり3つあります。
- 「持ち回り契約」を選択する
→不動産会社に売主・買主双方の所へ出向いてもらう・郵送するなどの方法で、売買契約書に記名押印し、売買契約を締結する方法。
- 代理人を立てる
→売却予定のマンションの近所に信頼できる親族などがいる場合、代理権委任状を作成して売買契約締結を一任する方法。
- 司法書士に依頼する
→信頼できる司法書士に売買契約の代理権を付与する方法。但し、司法書士報酬等を負担する必要が生じる。
マンション売却には多額のお金が絡みますので、遠方であっても可能であれば売主自身が足を運んで確実に手続きを進める形が理想です。
しかし、それができないからと言って売却を後回しにすることはマンションの価値を下げたり、不必要な経費を払い続けることになります。
また、マンションがある地域に詳しい、地元密着型の不動産会社を選ぶというのもおすすめです。
8-6.共有名義のマンションを売却する場合
共有名義のマンションを売却する場合、共有者全員の同意を取り付けてから売却活動を行いましょう。
マンションの名義人が複数いる場合、全ての名義人(＝共有者)の同意を得ないと売却活動を進めることができません。
共有者の同意を取り付ける方法は、以下の2つ。
- 共有者全員に売却活動に参加してもらう
- 共有者全員の委任状を取り付ける
なお、委任状を取り付ける方法を選択した場合には、委任状の他、共有者の実印及び印鑑証明書・住民票・本人確認書類などもあわせて取り付けなければなりませんので、注意が必要です。
9.マンション売却のでよくある失敗
ここでは、マンション売却時によくある失敗を3つ紹介します。
- 時間に余裕がなく、準備不足で思わぬ安値で売却してしまった
- 不動産会社のリサーチを怠った
- 売却のタイミングを見誤ってしまった
売却時のミスを防ぐことができるためぜひ参考にしてください。
9-1.時間に余裕がなく、準備不足で思わぬ安値で売却してしまった
時間に余裕がなく、急いでマンション売却を行った結果、思わぬ安値で売却してしまったという失敗例です。
マンション売却のためには不動産会社による査定や販売価格についての相談、購入希望者の内覧など思っている以上に時間が必要です。
急いで売ろうとするあまり、内覧時の準備に時間をかけられないとなかなか売却につながらずに、結果として価格を下げなければならなくなります。
マンション売却の流れを理解して余裕を持って売却の準備をすることが大切です。
９-2.不動産会社のリサーチを怠った
不動産会社によってもマンション売却の得意・不得意があります。
マンション売却は、戸建て住宅や土地の売却よりも売却時の確認事項が多いため専門性の高い案件です。
不動産会社をよくリサーチせずに、マンション売却が不得意な会社にお願いするとマンションの売却成功率が大きく下がってしまうことがあります。
そのため、マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶ際はマンション売却の実績が豊富な業者にお願いしましょう。
9-3.売却のタイミングを見誤ってしまった
マンションの売却は、不動産価格が高騰しているタイミングで販売することが、より高額な金額で売るためのポイントとなります。
しかし、まだまだ不動産価格がまだまだあがるだろうと想定して売却タイミングを見誤ってしまうと、結果的により良い売却タイミングを見逃してしまう場合があります。
一般的にマンションの売却価格が高騰するタイミングは、入学や転勤が増える2～3月のシーズンです。
マンション売却のタイミングを逃さないように、高値で売れるタイミングを見越して早めに準備を進めておきましょう。
10.マンション売却でよくある質問
マンション売却でよくある質問を3つ紹介します。
- 住んでいないマンションを売却したら3000万円特別控除は受けられますか？
- マンション売却の際に住宅ローンを一括返済できないとどうなりますか？
- マンション売却したお金はいつ受け取れますか？
疑問や悩みの解消に役立ててください。
10-1.住んでいないマンションを売却したら3000万円特別控除は受けられますか？
住まなくなってから3年目の年末までにマンション売却を行えば、3000万円特別控除は問題なく受けられます。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
- なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
引用：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
国税庁は、3000万円特別控除の対象となる要件に以下の項目を定めています。
また、3000万円特別控除はその他にも5つの要件があるため、その他の項目も「こちら」から確認しておきましょう。
10-2.マンション売却の際に住宅ローンを一括返済できないとどうなりますか？
マンションの売却代金で住宅ローンの残高を一括返済できない場合は以下の方法を検討してください。
- 自己資本（貯金）でローン残高を返済する
- 住み替えローンを利用して返済する
- 任意売却を行う
マンション売却をするためには住宅ローンは一括返済しなければなりません。
そのため、不動産会社と相談しながらマンションの売出し価格や方法を検討しましょう。
10-3.マンション売却したお金はいつ受け取れますか？
マンション売却をした際にお金が受け取れるタイミングは「売買契約時」と「マンション引き渡し時」の2回です。
1回目の売買契約時に受け取れる金額は、売買代金の5%〜10%程度となります。
残りの90%〜95程度の金額をマンション引き渡し時に受け取ります。
11.マンション売却のまとめ
マンション売却を成功させるためには、マンション売却の全体像(流れや手順)をしっかり理解し、適切な準備を進めていくことが大切です。
本記事で紹介した流れを参考に、自身の希望額でマンション売却ができるように進めていきましょう。
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