中古マンションはリノベ済みvs未リノベどっち？選ぶ人の違いはココ

世の中にあるものがどんどんと値上がりしている今、不動産価格もどんどんと高騰しています。
「新築マンションにはなかなか手が出せない…」と近年その需要が高まっている中古マンションですが、不動産市場では、すでに中古マンションの供給が多くなっています。

しかし、中古マンションを検討していると、「リノベーション済みと未リノベ、どっちを選べばいいの？」と迷いますよね。
見た目や価格だけで比べてしまいがちですが、実はこの2つの違いは“仕上がり”ではなく「選び方」にあります。

・できるだけ迷わず決めたいのか
・時間をかけて自分に合う住まいをつくりたいのか

この考え方によって、選ぶべき物件は大きく変わります。

本記事では、リノベーション済みと未リノベ物件の違いを整理しながら、「どんな人にどちらが向いているのか」をわかりやすく解説します。
自分に合った後悔のない選択をしたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

結論｜リノベ済みと未リノベはどっちがおすすめ？

以下の基準で選ぶのがおすすめです。

向いている人	リノベ済み	未リノベ
入居時期	すぐ住みたい	時間に余裕あり
こだわり	少ない	強い
予算管理	シンプル	自由度あり

結論からいうと、リノベーション済みと未リノベは「どちらが優れているか」ではなく、「どんな選び方をしたいか」で向き・不向きが分かれます。

すぐに住める安心感や、判断のシンプルさを重視するならリノベーション済み物件。一方で、間取りやデザインにこだわり、自分たちの暮らしに合わせてつくりたいなら未リノベ物件が向いています。

つまり、この2つの違いは「仕上がり」ではなく、「どこまで自分で選びたいか」というスタンスの違いです。

そもそもリノベーションとは？

まずは前提である「リノベーション」について解説します。

リノベーションという言葉も一般的になってきましたが、リフォームと何が違うのでしょうか？

リフォームとはその建物の壊れた部分や古く老朽化している部分のみを取り換える、修繕工事のみを指します。

反対にリノベーションとはその建物に対して大規模修繕を行い、機能回復だけでなく建物自体の価値を高める改修工事のことです。

「つまりリノベーション済み物件はすでに不動産会社や元のオーナーによって付加価値がつけられているということ？」と思われるかもしれませんが、実際は「リノベ済み＝おしゃれ」というイメージが先行しているため、修繕工事のみの物件を「リノベ済み」と謳っている場合もあるので注意が必要です。

リノベーション済み物件は新築マンションより安い？

リノベーション済み物件についてよくいただくご質問が「リノベーションした分高くなっていないか」ということです。

せっかく費用を抑えようと中古マンションを探しているのに、リノベーション済み物件で価値が上がってしまい新築マンションより高くなってしまった…という事態は避けたいですよね。

一般的に同じエリア・同じ価格帯で考えると、リノベーション前の中古マンションは新築マンションの値段の6割程度と言われています。

例えば新築だと5000万円するエリアで中古物件を探すと、平均額は3000万円程度です。

60㎡マンションを間取りも含めてフルリノベーションする場合、相場が1100～1500万円程度ですので、平均的なリノベーションを行うならば建物代＋リノベーション代で4100～4500万ほどになります。

新築よりは確実に安く手に入れられるという計算になりますね。事前にリノベーションが行われた物件を探したとしても、リノベーション前の物件を探してリノベーションをしたとしても、同エリアの新築より費用は抑えられるでしょう。

リノベ済み物件が向いている人

リノベーション済み物件が向いているのは、「できるだけ迷わず、スムーズに住まいを決めたい」という方です。

すでに内装や設備が整っているため、購入後すぐに入居できるのが大きな特徴。仕事や子育てで忙しく、物件選びや設計に時間をかけるのが難しい方にとっては、大きなメリットになります。

また、「何が正解かわからない」「判断に自信が持てない」と感じている場合も、リノベ済み物件は選びやすい選択肢です。一定の基準で整えられているため、検討のハードルが下がり、決断しやすくなります。

▼こんな方におすすめ
・できるだけ早く入居したい
・間取りやデザインに強いこだわりがない
・物件選びに時間や手間をかけたくない
・判断をシンプルにしたい

「迷わず進める安心感」を重視するなら、リノベ済み物件が向いています。

未リノベ物件が向いている人

未リノベ物件が向いているのは、「自分たちの暮らしに合わせて住まいをつくりたい」という方です。

購入後にリノベーションを行う前提となるため、間取りや設備、デザインまで自由に設計できるのが最大の魅力。暮らし方にフィットした空間を実現したい方にとっては、大きなメリットになります。

また、「せっかく家を買うなら納得して決めたい」「多少時間がかかっても、自分たちに合う選択をしたい」と考える方にも向いています。検討や打ち合わせの手間はかかりますが、その分だけ満足度の高い住まいにつながりやすいのが特徴です。

▼こんな方におすすめ
・間取りやデザインにこだわりたい
・自分たちの暮らしに合わせてつくりたい
・時間をかけて納得して選びたい
・将来の使い方まで考えて設計したい

「自由度の高さ」や「自分らしさ」を重視するなら、未リノベ物件が向いています。

中古マンションをリノベーション済みで買う4つのメリット・デメリット

中古マンションを購入リノベーション済み物件は、「すぐ住める」「手間が少ない」といった分かりやすいメリットがある一方で、あらかじめ整えられているからこその注意点もあります。

ここでは、リノベ済み物件の特徴をより具体的にイメージできるよう、メリットと注意点の両面から整理していきます。自分にとって許容できる範囲かどうかを考えながら確認してみましょう。

メリット①購入してからすぐに入居できる

リノベーション済み中古マンションのメリットの一つが購入したらすぐに入居できるということです。

すでにリノベーションを終えているので自分でリノベーションを行う段取りを建てたり、リノベーションの会社を探したりする必要もなく、その後のリノベーション工事の期間中に仮住まいなどで待つこともありません。

リノベーションは現場調査・プラン設計・工事合わせて3か月から半年程度の期間が必要ですので、すぐ入居したい場合はリノベーション済み中古マンションを探すほうが良いと言えるでしょう。

メリット②価格がわかりやすい

最終的にかかる金額がわかりやすいのもリノベーション済み物件のメリットです。

リノベーション前物件を購入した場合、そのあとリノベーション時にかかる費用はどのくらいかわかりません。

ですが、リノベーション済み物件はすでにリノベーション代が物件の価格に乗せられているのでどのくらいの支払いになるのかが計画しやすく、購入の決め手となることもあるでしょう。

メリット③瑕疵担保責任が長い

建物の売買では「瑕疵担保責任」というものがあります。

雨漏り・給排水管の故障・電気系統の老朽化によるトラブル・シロアリ被害などの通常の注意では気づかない隠れた欠陥を見つけた場合に売主が責任を持つという内容です。

民法ではその期間が任意規定となっており、特に中古マンションにおいては売主が個人ということも多く、特約で引き渡しから3か月という短い期間になっていたり、瑕疵担保責任が免責されていたりします。

ですが、リノベーション済みのマンションの場合は売主が不動産屋となっていることが多く、その場合は宅地建物取引業法により瑕疵担保責任が最低2年のため安心できる期間が長いというメリットになります。

メリット④ローンをまとめることができる

物件を購入してからリノベーションを行う場合、リノベーションの費用は通常の住宅ローンとは別のローンを組まなくてはなりません。

このため、ローンが二重になったりまとめようとすれば条件が難しくなったりとややこしくなる場合があります。

ですが、リノベーション済みの物件ならば住宅ローンの一つだけになりますのでわかりやすく支払予定も立てやすくなります。

ただ、リノベーション前の物件を買う場合でも「ワンストップリノベーション」の場合はローンをまとめることが可能です。

物件購入からリノベーションの施工まですべてをお任せいただけるスムナラの母体である「ゼロリノベ」もぜひチェックしてみてくださいね。

デメリット①間取りやデザインの希望が全て叶えられるわけではない

リノベーション済み物件はその名の通りすでにリノベーションが行われている状態の物件です。

希望通りの間取りやデザインを見つけられたら最高ですが、「後少し間取りがこうだったら…」「ここにコンセントがあれば…」という小さな不満が残ってしまう可能性があります。

希望内容の優先順位を決めて、「ここまで対応していたら良しとする」と線引きをしておくことが大切です。

デメリット②「リノベ済み」でも「修繕だけ」のケースもある

先の章でも少し触れましたが、「リノベ済み物件」の中には大規模な改修は行わず、修繕のみを行っている場合でも「リノベ済み」と謳っている場合があります。

これは「リノベ済み」というキーワードがそれだけで「おしゃれだな」と感じさせる効果があるためです。

また、「修繕＝リフォーム」「改修＝リノベーション」という定義もなかなか判別するのは難しいので「リノベ済み」とある場合は「きれいに整えてくれているんだな」と考えるようにするのが良いでしょう。

デメリット③管理状況がわからない

リノベーション済み物件はすでに内部調査とリノベーション工事を終えているため、見えない部分がどうなっているかまでチェックすることができません。

そのため、見た目が新品のようでも断熱の補強がされていない、給排水管や電気設備の老朽化が起こっていても取り換えられていないなどのトラブルが起こってしまうこともあります。

築年数の古いリノベーション済み物件を検討される際はどこをどう修理したのかなどを細かく確認しておきましょう。

中古マンションを未リノベで買う3つのメリット・デメリット

未リノベ物件は、自由度の高さが魅力である一方、時間や手間、費用管理など気をつけたいポイントもあります。

ここでは、未リノベ物件を選ぶ際に知っておきたいメリットと注意点を整理します。理想の住まいを実現できる反面、どんな負担があるのかをあらかじめ把握しておくことが大切です。

メリット①好きな間取りやデザインを叶えることができる

リノベーション前の中古マンションを買う最大のメリットは、やはり間取りやデザインの自由度が高いところでしょう。

購入後にリノベーションを行うため、自分の希望をすべて設計士やデザイナーに伝えることができます。

そのうえで予算に合わせてどのようにしていくかを考えれば、出来上がった家は唯一無二の満足いくものになるでしょう。

メリット②予算に合わせてリノベーションの幅を変えることができる

希望を全て叶えられるのもリノベーション前物件のメリットですが、予算に合わせて希望を調整できるのもリノベーション前物件のメリットです。

立地を優先して建物代に費用をかけ、リノベーション費用を抑えることで最終的な支払いは予算内にきっちりと収める、反対に理想を追求したいので築年数の古いマンションで建物代を抑えてリノベーションにしっかりとお金をかける、など状況に合わせて柔軟に対応することができます。

どの条件が譲れないのかをしっかりと考えて判断することが大切です。

メリット③相場に近い価格で買える

リノベーション前であるということは、一番相場に近い価格で買えるということもメリットになります。

リノベーション済みの場合はリノベ費用やリノベーションで上がった価値の分が価格に反映されています。

リノベーション前ならばその建物自体の価格のみがわかり、リノベーション費用を別で考えることができるので、リノベーション費用の内訳をしっかりと自分で管理したい場合はリノベーション前物件がおすすめです。

デメリット①最終的な予算を管理しないければならない

リノベーション前物件を購入し、その後リノベーションを行うと、間取りやデザインは希望が叶いやすくなります。

ですがその分「もう少しここにも手を入れたい」となってしまい最終的に予算オーバーになるということも…

自由度とかかる費用は比例することが多いので、最初に希望をすべて書き出して優先順位を決めてからリノベーションの計画を立てることで予算オーバーを防ぐことができるでしょう。

もちろん、私どもスムナラ、そして母体であるワンストップリノベーションのゼロリノベでは、お客様が予算オーバーにならないように専門知識を持つFPさん（ファイナンシャルプランナー）による「安心予算」を設定してからお客様の希望を叶える「おうち作戦会議」を始めます。

安心予算では現在の収入や希望の価格を反映するだけではなく、その後のライフプランにおいて無理をしない、楽しみを減らさないことを大切に金額を設定していきますのでご安心くださいね。

デメリット②入居までに時間がかかる

リノベーション前物件を購入してからリノベーションを行うと、工事期間中の住居を確保しなければいけません。

賃貸の場合タイミングによっては更新料や積立金など、すぐに引っ越しできていたら必要なかった料金がかかってしまった…ということも起こりえます。

また、子供の進学に合わせたかったのに工事期間の都合で進学に間に合わなかったということもあるでしょう。

リノベーション前物件を狙う場合は期間を逆算して早めに物件探しをすることが大切です。

デメリット③ローンが複雑化する可能性がある

中古物件を取得してからその後リノベーションを行うと、ローンが二つに分かれてしまう可能性が高いです。

これは、物件購入は「住宅ローン」、リノベーションは「リフォームローン」に相当するためです。

このためそれぞれのローンの条件が厳しくなったり、手続きが複雑化するためそれぞれの対応に追われてしまうということも起こりえます。

最近は一本化できるローンメニューもあるそうですので、まずはローンを組む金融機関に相談しておくと良いでしょう。

また、ワンストップリノベーションの会社を選択することで、ローンを一本化することができます。

中古マンション購入前にチェックすべきポイント

購入前は「なんとなく良さそう」で判断するのではなく、以下のポイントを押さえて確認することが大切です。

チェック項目	確認するポイント	理由
リノベーション内容	工事範囲・設備更新の有無	見えない不具合を防ぐ
保証・アフター	瑕疵担保・保証期間	購入後の安心につながる
管理状態	修繕履歴・積立金	将来の資産性に影響
リノベ可否	壁撤去・設備制限	理想の間取りが実現できるかに関わる
住環境	共用部・住民の様子	実際の暮らしやすさを左右する

なぜ管理状態が重要なのか

中古マンション選びで見落とされがちなのが「管理状態」です。しかし実際には、住み心地だけでなく将来の資産価値にも大きく関わる重要なポイントです。

たとえば、共用部の清掃が行き届いているか、修繕履歴が適切に積み重ねられているか、修繕積立金が無理のない水準で運用されているかによって、建物全体の劣化スピードは大きく変わります。

どれだけ室内をリノベーションしても、建物自体の管理が行き届いていなければ、後から大規模修繕費の負担が増えたり、売却時に評価が下がる可能性もあります。

つまり中古マンションは「専有部（室内）」だけでなく、「共用部（建物全体）」まで含めて判断することが大切です。

迷ったときは、「このマンションはこれからも適切に維持されていくか？」という視点で確認してみると、判断しやすくなります。

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まとめ

ここまで、リノベーション済み物件と未リノベ物件の違いを見てきましたが、どちらが正解というわけではありません。

大切なのは、「自分たちがどんな選び方をしたいか」です。

・できるだけ迷わず、スムーズに決めたいのか
・時間をかけて、自分たちに合う住まいをつくりたいのか

このスタンスによって、選ぶべき物件は自然と見えてきます。

ただ、中古マンション選びは情報が多く、「なんとなく良さそう」で決めてしまうと、あとから後悔につながるケースも少なくありません。

もし「自分たちに合う選び方がわからない」「判断に自信が持てない」と感じた場合は、一度プロの視点を取り入れてみるのもひとつの方法です。

スムナラでは、資産性や管理状態といった見えにくいポイントも含めて、“迷わず選ぶための判断軸”を無料のオンラインセミナーで解説しています。

自分たちに合った選択を、納得感をもって進めたい方は、ぜひ一度チェックしてみてください。