世の中にあるものがどんどんと値上がりしている今、不動産価格もどんどんと高騰しています。
「新築マンションにはなかなか手が出せない…」と近年その需要が高まっている中古マンション。
不動産市場ではすでに中古マンションのほうが供給が多くなっています。
中古マンションには大きく分けて「リフォーム・リノベーション済み」と「リフォーム・リノベーション前」の2種類の物件があります。
「すでにリノベーション済みのほうがそのまま買えてラクじゃない？」
「リノベーション前のほうが安く買えそう！」
「リノベーション済みだと追加でここも、となった時に結局割高になるのでは？」
今回は中古マンションは買う前にリノベーションしてあるほうが良いか、リノベーション済みとリノベーション前それぞれのメリット・デメリットやリノベーションの自由度について解説します。
また、物件売買・リノベ設計・施工までをワントップで手掛けるスムナラについてもご紹介します！
マンション購入をご検討中なら、新築だけでなく中古もぜひご検討ください。理想のお家はどのパターンで手に入れるのが良いか、ぜひ最後までご覧くださいね。
そもそもリノベーションって？
まずは前提である「リノベーション」について解説します。
リノベーションという言葉も一般的になってきましたが、リフォームと何が違うのでしょうか？
リフォームとはその建物の壊れた部分や古く老朽化している部分のみを取り換える、修繕工事のみを指します。
反対にリノベーションとはその建物に対して大規模修繕を行い、機能回復だけでなく建物自体の価値を高める改修工事のことです。
「つまりリノベーション済み物件はすでに不動産会社や元のオーナーによって付加価値がつけられているということ？」と思われるかもしれませんが、実際は「リノベ済み＝おしゃれ」というイメージが先行しているため、修繕工事のみの物件を「リノベ済み」と謳っている場合もあるので注意が必要です。
リノベーション済み物件は新築マンションより安い？
リノベーション済み物件についてよくいただくご質問が「リノベーションした分高くなっていないか」ということです。
せっかく費用を抑えようと中古マンションを探しているのに、リノベーション済み物件で価値が上がってしまい新築マンションより高くなってしまった…という事態は避けたいですよね。
一般的に同じエリア・同じ価格帯で考えると、リノベーション前の中古マンションは新築マンションの値段の6割程度と言われています。
例えば新築だと5000万円するエリアで中古物件を探すと、平均額は3000万円程度です。
60㎡マンションを間取りも含めてフルリノベーションする場合、相場が1100～1500万円程度ですので、平均的なリノベーションを行うならば建物代＋リノベーション代で4100～4500万ほどになります。
新築よりは確実に安く手に入れられるという計算になりますね。事前にリノベーションが行われた物件を探したとしても、リノベーション前の物件を探してリノベーションをしたとしても、同エリアの新築より費用は抑えられるでしょう。
中古マンションをリノベーション済みで買う4つのメリット
中古マンションを購入することは新築マンションより予算が抑えられるということがわかりました。
それではここからはリノベーション前・後でどのようなメリットがあるか見てみましょう。
まずはリノベーション済みで買うことのメリットから。
- 購入してからすぐに入居できる
- 価格がわかりやすい
- 瑕疵担保責任が長い
- ローンをまとめることができる
詳しく解説します。
購入してからすぐに入居できる
リノベーション済み中古マンションのメリットの一つが購入したらすぐに入居できるということです。
すでにリノベーションを終えているので自分でリノベーションを行う段取りを建てたり、リノベーションの会社を探したりする必要もなく、その後のリノベーション工事の期間中に仮住まいなどで待つこともありません。
リノベーションは現場調査・プラン設計・工事合わせて3か月から半年程度の期間が必要ですので、すぐ入居したい場合はリノベーション済み中古マンションを探すほうが良いと言えるでしょう。
価格がわかりやすい
最終的にかかる金額がわかりやすいのもリノベーション済み物件のメリットです。
リノベーション前物件を購入した場合、そのあとリノベーション時にかかる費用はどのくらいかわかりません。
ですが、リノベーション済み物件はすでにリノベーション代が物件の価格に乗せられているのでどのくらいの支払いになるのかが計画しやすく、購入の決め手となることもあるでしょう。
瑕疵担保責任が長い
建物の売買では「瑕疵担保責任」というものがあります。
雨漏り・給排水管の故障・電気系統の老朽化によるトラブル・シロアリ被害などの通常の注意では気づかない隠れた欠陥を見つけた場合に売主が責任を持つという内容です。
民法ではその期間が任意規定となっており、特に中古マンションにおいては売主が個人ということも多く、特約で引き渡しから3か月という短い期間になっていたり、瑕疵担保責任が免責されていたりします。
ですが、リノベーション済みのマンションの場合は売主が不動産屋となっていることが多く、その場合は宅地建物取引業法により瑕疵担保責任が最低2年のため安心できる期間が長いというメリットになります。
ローンをまとめることができる
物件を購入してからリノベーションを行う場合、リノベーションの費用は通常の住宅ローンとは別のローンを組まなくてはなりません。
このため、ローンが二重になったりまとめようとすれば条件が難しくなったりとややこしくなる場合があります。
ですが、リノベーション済みの物件ならば住宅ローンの一つだけになりますのでわかりやすく支払予定も立てやすくなります。
ただ、リノベーション前の物件を買う場合でも「ワンストップリノベーション」の場合はローンをまとめることが可能です。
物件購入からリノベーションの施工まですべてをお任せいただけるスムナラの母体である「ゼロリノベ」もぜひチェックしてみてくださいね。
中古マンションをリノベーション済みで買う3つのデメリット
反対に中古マンションをリノベーション済みで買う際のデメリットは何でしょうか。
- 間取りやデザインは選べない
- 「リノベ済み」とある場合でも「修繕だけ」のケースもあり定義があいまい
- 管理状況がわからない
詳しく解説します。
間取りやデザインの希望が全て叶えられるわけではない
リノベーション済み物件はその名の通りすでにリノベーションが行われている状態の物件です。
希望通りの間取りやデザインを見つけられたら最高ですが、「後少し間取りがこうだったら…」「ここにコンセントがあれば…」という小さな不満が残ってしまう可能性があります。
希望内容の優先順位を決めて、「ここまで対応していたら良しとする」と線引きをしておくことが大切です。
「リノベ済み」とある場合でも「修繕だけ」のケースもあり定義があいまい
先の章でも少し触れましたが、「リノベ済み物件」の中には大規模な改修は行わず、修繕のみを行っている場合でも「リノベ済み」と謳っている場合があります。
これは「リノベ済み」というキーワードがそれだけで「おしゃれだな」と感じさせる効果があるためです。
また、「修繕＝リフォーム」「改修＝リノベーション」という定義もなかなか判別するのは難しいので「リノベ済み」とある場合は「きれいに整えてくれているんだな」と考えるようにするのが良いでしょう。
管理状況がわからない
リノベーション済み物件はすでに内部調査とリノベーション工事を終えているため、見えない部分がどうなっているかまでチェックすることができません。
そのため、見た目が新品のようでも断熱の補強がされていない、給排水管や電気設備の老朽化が起こっていても取り換えられていないなどのトラブルが起こってしまうこともあります。
築年数の古いリノベーション済み物件を検討される際はどこをどう修理したのかなどを細かく確認しておきましょう。
中古マンションをリノベーション前で買う3つのメリット
今度はリノベーション前で買うメリットとデメリットを考えてみましょう。
まずはメリットから。
- 好きな間取りやデザインを叶えることができる
- 予算に合わせてリノベーションの幅を変えることができる
- 相場に近い価格で買える
詳しく解説します。
好きな間取りやデザインを叶えることができる
リノベーション前の中古マンションを買う最大のメリットは、やはり間取りやデザインの自由度が高いところでしょう。
購入後にリノベーションを行うため、自分の希望をすべて設計士やデザイナーに伝えることができます。
そのうえで予算に合わせてどのようにしていくかを考えれば、出来上がった家は唯一無二の満足いくものになるでしょう。
予算に合わせてリノベーションの幅を変えることができる
希望を全て叶えられるのもリノベーション前物件のメリットですが、予算に合わせて希望を調整できるのもリノベーション前物件のメリットです。
立地を優先して建物代に費用をかけ、リノベーション費用を抑えることで最終的な支払いは予算内にきっちりと収める、反対に理想を追求したいので築年数の古いマンションで建物代を抑えてリノベーションにしっかりとお金をかける、など状況に合わせて柔軟に対応することができます。
どの条件が譲れないのかをしっかりと考えて判断することが大切です。
相場に近い価格で買える
リノベーション前であるということは、一番相場に近い価格で買えるということもメリットになります。
リノベーション済みの場合はリノベ費用やリノベーションで上がった価値の分が価格に反映されています。
リノベーション前ならばその建物自体の価格のみがわかり、リノベーション費用を別で考えることができるので、リノベーション費用の内訳をしっかりと自分で管理したい場合はリノベーション前物件がおすすめです。
中古マンションをリノベーション前で買う3つのデメリット
ではリノベーション前の物件のデメリットは何でしょうか。
- 予算オーバーしやすい
- 入居までに時間がかかる
- ローンが複雑化する可能性がある
詳しく説明します。
最終的な予算を管理しないければならない
リノベーション前物件を購入し、その後リノベーションを行うと、間取りやデザインは希望が叶いやすくなります。
ですがその分「もう少しここにも手を入れたい」となってしまい最終的に予算オーバーになるということも…
自由度とかかる費用は比例することが多いので、最初に希望をすべて書き出して優先順位を決めてからリノベーションの計画を立てることで予算オーバーを防ぐことができるでしょう。
もちろん、私どもスムナラ、そして母体であるワンストップリノベーションのゼロリノベでは、お客様が予算オーバーにならないように専門知識を持つFPさん（ファイナンシャルプランナー）による「安心予算」を設定してからお客様の希望を叶える「おうち作戦会議」を始めます。
安心予算では現在の収入や希望の価格を反映するだけではなく、その後のライフプランにおいて無理をしない、楽しみを減らさないことを大切に金額を設定していきますのでご安心くださいね。
入居までに時間がかかる
リノベーション前物件を購入してからリノベーションを行うと、工事期間中の住居を確保しなければいけません。
賃貸の場合タイミングによっては更新料や積立金など、すぐに引っ越しできていたら必要なかった料金がかかってしまった…ということも起こりえます。
また、子供の進学に合わせたかったのに工事期間の都合で進学に間に合わなかったということもあるでしょう。
リノベーション前物件を狙う場合は期間を逆算して早めに物件探しをすることが大切です。
ローンが複雑化する可能性がある
中古物件を取得してからその後リノベーションを行うと、ローンが二つに分かれてしまう可能性が高いです。
これは、物件購入は「住宅ローン」、リノベーションは「リフォームローン」に相当するためです。
このためそれぞれのローンの条件が厳しくなったり、手続きが複雑化するためそれぞれの対応に追われてしまうということも起こりえます。
最近は一本化できるローンメニューもあるそうですので、まずはローンを組む金融機関に相談しておくと良いでしょう。
また、ワンストップリノベーションの会社を選択することで、ローンを一本化することができます。
スムナラの母体会社であるゼロリノベでは、「自由設計」でお客様の希望を最大限可能にすることができますよ。
気になる方はぜひこちらものぞいてみてくださいね。
https://www.zerorenovation.co.jp
リノベーション済み中古マンションを買う際の注意点
リノベーション済みの中古マンションを選ぶなら、以下のポイントに注意しましょう。
- リノベーションした内容を書面と口頭でしっかりと確認し住宅の状態を把握する
- 万が一のトラブルに備えてアフターサービスや瑕疵担保責任について確認する
- 見えない部分まで確認し安心したい場合は「適合リノベーション住宅」であるかを確認する
- 共有部分の管理状況や修繕内容、修繕積立金について確認する
リノベーション済み物件は見えない部分の安心を確かめることが重要です。
同時に共有部分については普段の使用状況を確認し、住民のモラルについても確認すると良いでしょう。
リノベーション前の中古マンションを買う際の注意点
リノベーション前の中古マンションを選ぶなら、以下のポイントに注意しましょう。
- 壁を取り払いたいなどのリノベーションしたい内容を伝えて可能かどうかを確認する
- 希望する設備が導入可能か管理規約等も含めて確認する
- 共有部分の管理状況や修繕内容、修繕積立金について確認する
リノベーション前の物件は、これから行うリノベーションについて建物的に対応可能かを確かめることが重要です。
同時に共有部分についてはリノベーション済みと同じく普段の使用状況を確認しましょう。
また、この注意点のほとんどはワンストップリノベーションの会社に依頼することで解決します。
リノベーション前の中古マンションを購入する場合は、合わせてワンストップリノベーションを検討するのもおすすめです。
売るなら、買うなら、中古マンションならスムナラへ
ここまで読んで、「リノベーション済みもいいな」「やっぱりリノベーション前がいい」と買いたい中古マンションの方向性が定まってきた皆様も多いと思います。
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私どもスムナラはリノベーションを手掛ける会社を母体とした中古マンションの専門家として、皆様のお悩みにしっかりと寄り添います！
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まとめ
今回は、中古マンションについて、リノベーション済み物件とリノベーション前物件どちらがいいか、それぞれのメリット・デメリット、物件選びの際の注意点について詳しく紹介してきました。最後にこの記事で押さえておきたいところをまとめます。
◎リノベーション済みかリノベーション前かは許す時間とリノベーションの自由度に合わせよう！
- すぐに入居したい場合はリノベーション済みを
- 希望の間取りやデザインが明確にある場合はリノベーション前を
- ローンの煩雑な手続きを抑えたい場合はリノベーション済みを
- 周辺環境にこだわりたくて物件数が多いほうが良い場合はリノベーション前を
リノベーション済み物件もリノベーション前物件もそれぞれメリットデメリットがあります。
自分が希望する条件はどちらに多いかをしっかりと確認して物件探しを行いましょう。
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