「専任媒介契約って途中で解除できるの？」
「途中で解除したらペナルティがあるの？」
不動産を売却するために専任媒介契約を結んだものの、色々な理由で解除したくなる場合もあります。
しかしそんな時、解除していいのかわからず困ってしまう方も多いようです。
結論から言うと、専任媒介契約は途中で解除できます。
不動産会社が報告義務を怠る、囲い込みをするなどの落ち度がある場合は違約金を支払わず、無条件で解除が可能です。
不動産会社に落ち度がなく、契約者の都合で解除を希望する場合も途中で解除はできますが、違約金を支払わなくてはならない場合もあります。
どちらの場合にせよ、解除は可能です。
ただし、違約金を支払わなくてよい場合と支払わなくてはならない場合があります。
どちらに自分のケースが当てはまるか、しっかり理解しておかなくては、本来なら支払わなくてもよいお金を支払ってしまうことにつながります。
また違約金が必要な場合でも、どれくらい支払えばいいのかを知っておくことで、費用を最小限に抑えることが可能です。
この記事では、専任媒介契約を解除する場合の条件や費用、手続き方法について詳しく解説します。
▼この記事を読んでわかること
- 専任媒介契約を違約金なしで解除できるケース
- 自己都合で契約解除する場合に発生する費用
- 自己都合で契約解除する場合の費用の上限
- 不当な要求をされた時の対処法
- トラブルなく専任媒介契約を解除する方法
- どうしても違約金を払いたくない場合の対処法
この記事を読めば、不動産会社との専任媒介契約をトラブルなくスムーズに解除し、自分の希望の価格で早く不動産を売却することにつながります。
ぜひ参考にしてみてください。
1.専任媒介契約は途中で解除できる
専任媒介契約は、契約期間の途中で解除することができます。
【不動産会社に落ち度がある場合】違約金なしで解除できる
【契約者都合で解除したい】解除できるが違約金が発生する
専任媒介契約は、最長で3ヶ月の契約期間があります。
専任媒介契約は自動更新されませんから、3ヶ月の契約期間が終わった時に更新手続きを取らなければ、自動的に契約は解除になります。
しかし、契約の期間内にさまざまな理由で契約を解除したいと思った時、契約を解除することは可能です。
不動産会社が法律で決まっている義務を怠っている場合は、不動産会社の落ち度になりますから、解除しても違約金を支払う必要はありません。
具体的にどのようなことが契約解除の理由となるのかは、「2.違約金なしで契約解除できるケース」で詳しく紹介します。
不動産会社に落ち度はないけれど、契約者の都合で契約を解除したい場合も、契約解除することはできます。
ただし、契約者の都合で解除した場合は、違約金を要求される場合があります。
契約者都合で解除した場合に発生する費用については「3.自己都合で契約解除する場合は基本的に違約金が発生する」で詳しく紹介します。
不動産会社の落ち度がある場合、契約者の都合、どちらの場合も契約を解除すること自体はできるということを覚えておきましょう。
2.違約金なしで契約解除できるケース
不動産会社が法律で決まっている義務を果たさないなど、重大な契約違反がある場合は、違約金なしで無条件で解除ができます。
違約金なしで解除できるのは、具体的には次の4つのケースです。
- 2週間に一度の報告を怠っている
- 契約から7営業日経ってもレインズに登録しない
- 営業活動を積極的に行わない
- 囲い込みをしている
この4つは、法律で定められている不動産会社の義務を果たしていなかったり、禁止されていることを行っているケースです。
そのため、違約金なしで契約解除することができると、「標準専任媒介契約約款16条・17条」でも以下のように定められています。
「甲又は乙が専任媒介契約に定める義務の履行に関してその本旨に従った履行をしない場合には、その相手方は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がないときは、専任媒介契約を解除することができます。」
「次のいずれかに該当する場合においては、甲は、専任媒介契約を解除することができます。
一 乙が一般媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき。
二 乙が一般媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき。
三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき。」
引用：国土交通省 宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款
それぞれのケースについて詳しく紹介します。
2-1.2週間に1度の報告を怠っている
2週間に1度の報告が行われていない場合は、不動産会社の落ち度として、違約金なしで解除することが可能です。
宅地建物取引業法では、専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は契約者に対して2週間に1度、売却状況について報告する義務があります。
専任媒介契約では、ひとつの不動産会社に物件の売却のための営業活動を任せます。万が一、不動産会社の営業活動が不十分な場合は、物件の購入希望者が見つからず、希望の価格や期間で売却することができなくなってしまいます。
それを防ぐために、不動産会社は定期的に売主に販売状況を報告する義務があります。
専任媒介契約では、報告は2週間に1度以上必ず行わなくてはならないと定められており、これを怠った場合は契約違反として契約を解除することができるのです。
報告期間が遅れたり、報告内容が「問い合わせがありませんでした」のみで不十分な場合は、契約解除を検討してみましょう。
2-2.契約から7営業日経ってもレインズに登録しない
レインズに契約から7営業日経っても登録されない場合も、違約金なしで契約を解除することができます。
レインズとは、
- 宅建業免許を持っている不動産会社だけが見ることができるネットワークシステム
- 契約している不動産会社以外の不動産会社に売却希望物件を知ってもらうことができる
という仕組みです。
専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は契約から7日以内にレインズに物件の情報を掲載しなくてはならない、と宅地建物取引業法で以下のように定められています。
「宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者（以下「指定流通機構」という。）に登録しなければならない。」
不動産会社が持つ売却希望物件の情報を共有することで、多くの購入希望者に物件の情報を知らせて売却できる可能性を高める効果があるのです。
レインズに掲載されなければ、売却を希望する物件の情報は、専任媒介契約を結んだ不動産会社に来た購入希望者にしか知らせることはできません。
そのため、きちんと期間内にレインズへ登録してもらうことはとても大切です。
レインズへ掲載しないことは、売主にとって不利になります。
そのため、契約から7日たってもレインズに掲載しない場合は、法律違反となるため違約金なしで契約を解除できるのです。
レインズへ登録されたら、不動産会社は売主に登録証明書を発行しなくてはなりません。
契約から7日たっても登録証明書が発行されない場合は不動産会社に確認し、それでも登録がされない場合は違約金なしで契約を解除できます。
2-3.営業活動を積極的に行わない
不動産会社が売却のための営業活動を積極的に行わない場合も、違約金なしで契約を解除できます。
専任媒介契約では、ひとつの不動産会社に売却のための営業活動を任せます。
そのため、宅地建物取引業法で、専任媒介契約を結んだ場合は売却のための活動を適切に行わなくてはならないと決められているのです。
不動産会社が物件の情報を不動産情報サイトに掲載しない、チラシなどの広告に載せない、など売却のための営業活動を行っていない場合は、契約を解除することができます。
営業活動に不満がある場合は、まずは不動産会社にもっと営業活動をしてくれないか問い合わせ、改善されないようなら契約解除してください。
2-4.囲い込みをしている
不動産会社が囲い込みをしている場合も、違約金なしで契約解除することができます。
囲い込みとは、不動産会社がレインズを通して物件情報を知った他の不動産会社からの購入希望申し込みに、「すでに契約が進んでいる」「もう売れてしまった」などと嘘の情報を伝えて、売却を防ぐ行為のことです。
専任媒介契約を結んだ不動産会社が見つけた買主に売却した場合、不動産会社は買主からも仲介手数料を得ることができます。
しかし、他の不動産会社を通じて購入申込をした買主に売却した場合、不動産会社は買主から仲介手数料を得ることができないのです。
そのため、他の不動産会社からの問い合わせに嘘の情報を伝えて、自社以外の購入希望者に売却するのを防ごうとする「囲い込み」を行うことがあるのです。
囲い込みをされてしまうと、購入希望者が現われたとしても契約を結ぶことはできません。
売却のチャンスを逃すことになり、希望価格で早く物件を売却することができなくなってしまいます。
これは売主にとって大きなマイナスです。
囲い込みをされた場合、違約金なしで契約を解除することが可能です。
囲い込みをされていることがわかったら、契約を解除して他の不動産会社に物件の売却を任せましょう。
3.自己都合で契約解除する場合は基本的に違約金が発生する
「2.違約金なしで契約解除できるケース」に当てはまらない、不動産会社に落ち度がない場合でも、契約を途中で解除することはできます。
しかし、売主の自己都合で決められた契約を解除するのですから、契約違反となり、違約金が発生します。
契約書にも寄りますが、ほとんどの場合、
「専任媒介契約の有効期間内において、乙の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。」
といった記載があります。
自己都合となる解除理由は
- 転勤時に家を売るため専任媒介契約を結んだが、売却前に転勤から戻ってきた為売る必要がなくなった
- 気が変わって売るのをやめたくなった
- 物件の価格が今後上昇しそうなことがわかったから、売却を先延ばししたくなった
などがあります。
これらは不動産会社には落ち度がなく、売主側の一方的な都合のため、不動産会社から契約違反として違約金を求められることが多いケースです。
契約に反しているのは売主側になりますから、違約金を支払わなくてはなりません。
どれくらいの費用がかかるのかは、次の「4.自己都合で専任媒介契約を解除した場合に発生する費用」で詳しく紹介します。
4.自己都合で専任媒介契約を解除した場合に発生する費用
先ほど紹介したように、売主都合で専任媒介契約を途中で解除した場合、違約金を支払わなくてはなりません。
自己都合で専任媒介契約を解除した場合には
- 解除までにかかった営業費用の実費
を請求されることがほとんどです。
営業費用の実費とは、具体的にどのような費用のことなのか、違約金の上限はいくらぐらいになるのかについて紹介します。
4-1.解除までにかかった営業費用の実費を請求される
専任媒介契約を売主側の自己都合で解除した場合、営業費用の実費を違約金として請求されるケースが多くあります。
営業費用の実費とは
- 不動産情報サイトに物件情報を掲載した時の掲載費用
- 不動産情報を掲載したチラシの制作費
- チラシを新聞に折り込みしたときの広告費
- 物件の写真を撮影した時の撮影費用
- ハウスクリーニングを行った場合の費用
などです。
具体的な金額は、契約を結んだ不動産会社から受けたサービス内容や、不動産会社が行った営業活動によって異なります。
違約金として営業費用の実費を請求された場合は、まずは明細をもらって内容を確認し、支払うべきものなのか、本当にかかったものなのかをチェックしましょう。
4-2.違約金の上限は物件の仲介手数料
契約を解除した場合、不動産会社によっては損害が大きいとして、実費よりも高額な違約金を請求する場合もあります。
法律で決められている違約金の上限は、物件の仲介手数料と同額です。
仲介手数料は以下の計算で決まります。
仲介手数料＝（売買価格✕3％＋6万円）＋消費税
専任媒介契約を途中で解除した場合、まだ物件は売却できていませんから、売却価格ではなく売却希望額の3％で計算します。
仲介手数料よりも高額な費用を請求される場合は、費用の減額を求めましょう。
5.不当な要求をされる場合は全国の宅建協会に相談しよう
専任媒介契約を途中で解除した場合、違約金など納得がいかない不当な要求をされた場合は、全国の宅建協会に相談するのがおすすめです。
例えば以下のような時は、宅建協会に相談してみましょう。
- 違約金に実際には行っていない広告費用が入っている
- 新聞折込の広告費が実費よりも高額になっている
- 不動産会社に報告義務を怠ったなど落ち度があるのに違約金を請求されている
- 仲介手数料よりも高額な違約金を請求されている
宅建協会に相談することで、請求されている金額が不当なものではないのかもはっきりします。
またあまりに不当な要求をしている不動産会社の場合、注意をしてもらうことも可能です。
全国宅建協会が行う相談窓口については以下を参考にしてください。
参考：全宅連 無料相談窓口一覧
6.トラブルなく専任媒介契約を解除する方法
専任媒介契約を解除できることを理解し、専任媒介契約を解除することを決めた場合は以下の手順でトラブルなく解除しましょう。
- 不動産会社に解除の意思を伝える
- 不動産会社に改善の猶予を与える
- 不動産会社に送る解除通知の書面を作成する
- 内容証明郵便で解除通知を送る
トラブルなく、専任媒介契約を解除するために、より詳しいポイントを解説していきますので参考にしてみてください。
6-1.不動産会社に電話で解除の意思を伝える
まずは不動産会社に、契約を解除する意思を伝えます。
この時は電話でかまいません。
なぜ契約を解除したいのかの理由も合わせて伝えましょう。
特に不動産会社の対応に落ち度がある場合は、
- 14日に一度の報告義務を怠ったから
- レインズへの掲載が7日以上たったのに行われていないから
- 営業活動を積極的に行っていないから
- 囲い込みをしていることがわかったから
など契約を解除したい理由をはっきりと伝えることが大切です。
6-1-1.猶予なしで解除できるケース
猶予なしで解除できるのは
- 14日に一度の報告義務を怠った
- レインズへの掲載が7日以上たったのに行われていない
- 囲い込みをしていることが分かった
などはっきりとした法律違反となる行為が行われていた時です。
この場合は猶予なしで契約解除できるので、「6-3.不動産会社に送る解除通知の書面を作成する」に進みましょう。
6-1-2.猶予を与えた上で改善を求めるケース
猶予を与えた上で改善を求めていただきたいのは
- 営業活動を積極的に行っていない
場合です。
この場合は、「6-2.不動産会社に改善の猶予を与える」に進みましょう。
6-2.不動産会社に改善の猶予を与える
不動産会社が営業を積極的に行わない場合、まずは不動産会社に対して営業活動に不満があること、改善されなければ契約解除を考えていることを伝えます。
その上で、営業活動を積極的に行うように求めましょう。
営業活動を積極的に行っていないかどうかは基準が曖昧なため、改善要望を出したうえでそれが叶わなかったという形にすることで、確実に不動産会社の落ち度にして契約解除ができます。
その場合、具体的にいつまでにどのような営業活動を行うのかもある程度決めておきます。
猶予は2週間から1ヶ月など期間を決めておき、営業活動をチェックしておきましょう。
改善されれば契約を解除する必要はありません。
改善されない、不満が残る場合は「6-3.不動産会社に送る解除通知の書面を作成する」に進みましょう。
6-3.不動産会社に送る解除通知の書面を作成する
実際に契約解除する場合は、必ず書面で解除を通知します。
電話だけでは「言った・言わない」になり、トラブルの元となりますから、必要事項をきちんと記載した書面を作成し、郵送しましょう。
6-3-1.解除通知の書面に記載する事項
解除を通知する書面には
- 契約解除を申し出た日付
- 宛先（不動産会社名、社長名）
- 専任媒介契約の契約日や契約内容
- 専任媒介契約を解除するという内容
- 解除する理由
- 売主の住所と氏名
を必ず記載します。
抜けている事項があると契約解除がスムーズに進みませんから、必ずきちんと記載しましょう。
6-3-2.手書きでもパソコンでもOK
解除の通知書面は、記載すべき内容がきちんとかかれていれば手書きでもパソコンでもかまいません。
内容に抜けがないかだけ、しっかりと確認してください。
6-3-3.解除理由を明確にして書面に記載する
不動産会社の落ち度で契約を解除する場合、必ず解除理由を明確にして書面に記載します。
- 14日に一度の報告義務を怠ったから
- レインズへの掲載が7営業日たったのに行われていないから
- 営業活動を積極的に行っていないから
- 囲い込みをしていることがわかったから
など明確な理由を書いておくことで、トラブルなく違約金を払わずに契約を解除できます。
遠慮はせず、理由をしっかり伝えましょう。
6-4.内容証明郵便で解除通知を送る
契約解除の通知書類はできれば内容証明郵便で送付するのが確実です。
内容証明郵便とは、
- 郵便で送る文章の内容
- 郵便物の差出日付
- 差出人
- あて名
を郵便局に証明してもらうことができる郵便です。
大切な書類ですから、送ったことが証拠に残る内容証明郵便を使うようにしましょう。
不動産会社が書類を受け取れば、契約解除の手続きは終了です。
7.どうしても違約金を払いたくない場合の対処法
売主の自己都合で契約を解除する場合は、違約金が必要になることをご紹介しました。
契約は解除したいけれど、違約金を支払いたくない場合はどうすればいいのでしょうか？
どうしても違約金を支払いたくない場合は、次の2つの方法を試してみてください。
- 自己都合の場合は相談という形にする
- 3ヵ月の契約期間をもって契約終了とする
7-1.自己都合の場合は相談という形にする
自己都合で契約解除する場合、売主側がルール違反を犯しているため、違約金を支払う必要があります。
- 転勤で家を売るため専任媒介契約を結んだが、売却前に転勤から戻ってきた為売る必要がなくなった
- 気が変わって売るのをやめたくなった
- 物件の価格が今後上昇しそうなことがわかったから、売却を先延ばししたくなった
など、売主側の都合で契約解除したい場合は、まずは事情を不動産会社に話したうえで、相談という形で契約解除できるかどうか聞いてみましょう。
不動産会社側も、いきなり契約解除を申し出られるよりも、事情を話したうえで相談という形にした方が交渉しやすくなります。
実際に専任媒介契約を解除した人の体験談などでは、自己都合で契約解除しても違約金を請求されない場合も多く見られます。
特に、他の不動産会社と契約するのではなく、あくまで売るのをやめたということであれば、違約金を請求されない場合が多いようです。
完全に違約金をゼロにすることはできなくても、売るのをやめた理由を話して相談することで違約金の金額を抑えてもらえる可能性が高まります。
まずは契約について相談してみましょう。
7-2.3ヶ月の契約期間をもって契約終了とする
契約期間が残り少ない場合、期間中に契約解除を申し出るのではなく、3ヶ月の契約期間が終わったら更新手続きをとらずに契約終了するのが一番スムーズでおすすめです。
契約更新をしない場合、違約金を支払う必要はありません。
契約期間の残りが1ヶ月を切っているのなら、契約解除は申し出ずに、そのまま3ヶ月で契約を終了させましょう。
8.まとめ
専任媒介契約を解除する方法や、解除する場合の費用などについて紹介しました。
専任媒介契約は、不動産会社はもちろん、売主側にも守らなくてはいけないルールがあります。
そのルールをしっかり理解した上で契約解除を進めることで、無駄な違約金を支払わず、トラブルなくスムーズに契約解除することができます。
最後に専任媒介契約の契約解除についてまとめておきます。
◎専任媒介契約は途中で解除できる
【不動産会社に落ち度がある場合】違約金なしで解除できる
【契約者都合で解除したい】解除できるが違約金が発生する
専任媒介契約は、不動産会社に落ち度がある場合、契約者都合で解除したい場合、どちらの場合でも解除することは可能です。
ただし、契約者都合で解除する場合は違約金が発生します。
◎違約金なしで解除できるケースは以下の通りです。
- 2週間に一度の報告を怠っている
- 契約から7営業日経ってもレインズに登録しない
- 営業活動を積極的に行わない
- 囲い込みをしている
◎自己都合で契約解除する場合は基本的に違約金が発生する
- 転勤のために家を売るため専任媒介契約を結んだが売却できる前に転勤から戻ってきた為売る必要がなくなった
- 気が変わって売るのをやめたくなった
- 物件の価格が今後上昇しそうなことがわかったから、売却を先延ばししたくなった
など契約者側の一方的な都合で契約解除する場合は違約金を支払わなくてはなりません。
◎自己都合で契約解除する場合の費用
売主の自己都合で契約解除する場合は
- これまでの営業活動に掛かった実費
を違約金として請求されることが多くあります。
営業費用の実費とは
- 不動産情報サイトに物件情報を掲載した時の掲載費用
- 不動産情報を掲載したチラシの制作費
- チラシを新聞に折り込みしたときの広告費
- 物件の写真を撮影した時の撮影費用
- ハウスクリーニングを行った場合の費用
などです。
◎違約金の上限は仲介手数料
◎不当な要求をされた場合は全国の宅建協会に相談する
- 違約金に実際には行っていない広告費用が入っている
- 新聞折込の広告費が実費よりも高額になっている
- 不動産会社に報告義務を怠ったなど落ち度があるのに違約金を請求されている
- 仲介手数料よりも高額な違約金を請求されている
などのトラブルが起こった場合は、全国の宅建協会に相談してみましょう。
◎トラブルなく専任媒介契約を解除する方法は
- 不動産会社に解除の意思を伝える
- 不動産会社に改善の猶予を与える
- 不動産会社に送る解除通知の書面を作成する
- 内容証明郵便で解除通知を送る
◎どうしても違約金を支払いたくない場合の対処法は
- 自己都合の場合は相談という形にする
- 3ヵ月の契約期間をもって契約終了とする
この記事が、専任媒介契約の契約解除に悩む方の参考になり、スムーズな契約解除で希望価格で物件を売却するお手伝いになれば幸いです。
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