「専任媒介契約の期間内に契約は解除できる？」
「専任媒介契約の期間が終了したらどうすればいいの？」
専任媒介契約の期間については、次のようなルールが法律で定められています。
- 専任媒介契約の契約期間は最大3ヶ月
- 契約期間は自動更新されず、更新手続きが必要
- 更新せずに終了しても費用は請求されない
- 途中解除は可能だが、違約金が請求される場合がある
- 不動産会社に落ち度がある場合は期間中であっても解除できる
専任媒介契約の期間が終了しても物件が売却できていなかった場合、契約期間は自動更新されないため、専任媒介契約の更新手続きを行わなくてはなりません。
さらに、契約期間終了後、同じ不動産会社と契約を更新するか、それとも終了して他の不動産会社と契約を結ぶのかを決める必要があります。
そこでこの記事では、専任媒介契約の期間について詳しく紹介します。
同じ不動産会社と契約更新するのか、それとも終了するのかを決めるための見極め方、契約途中でも解除した方がいいケースについても詳しく紹介します。
▼この記事を読めばわかること
- 専任媒介契約の期間に関するルール
- 専任媒介契約を更新するか見極める5つのポイント
- 専任媒介契約を更新する場合の手続き方法
- 専任媒介契約を更新しない場合の選択肢
- 専任媒介契約を途中で解除した方がいいケース
- 専任媒介契約を解除する手続き方法
専任媒介契約の期間に関するさまざまなルールや選択肢を理解することで、今結んでいる専任媒介契約を更新する方がいいのか、それとも更新しないのか、さらに解除するべきなのかがわかります。
この記事が、あなたが不動産をスムーズにトラブルなく売却するためのお手伝いになれば幸いです。
1.専任媒介契約の期間に関するルール一覧
専任媒介契約には、さまざまな期間に関するルールがあります。
専任媒介契約の期間に関するルールは次の5つです。
- 専任媒介契約の契約期間は最大3ヶ月
- 契約期間満了後は自動更新されず、更新手続きが必要
- 更新せずに終了しても費用は請求されない
- 途中解除は可能だが違約金を請求される場合がある
- 不動産会社に落ち度がある場合は期間中であっても解除できる
それぞれについて詳しくみていきましょう。
1-1.専任媒介契約の契約期間は3ヶ月
専任媒介契約の契約期間は、最大で3ヶ月です。
宅地建物取引業法第34条2項3号に、専任媒介契約の契約期間は3ヶ月を超えることができないと定められています。
どんなに信頼できる不動産会社であっても、契約期間を3ヶ月以上に設定することはできません。
逆に、あらかじめ契約前に不動産会社に交渉し、契約期間を1ヶ月や2ヶ月など短く設定することは可能です。
一度契約で決めた契約期間は、基本的には変更できませんので注意しましょう。
1-2.契約期間満了後は自動更新されず、更新手続きが必要
専任媒介契約は、契約期間が満了した後、自動更新はされません。
同じ不動産会社に契約期間満了後も引き続き媒介をお願いしたい場合、更新手続きが必要になります。
物件が売却できなければ何度も更新手続きを行う必要があり、面倒に感じる方も多いかもしれませんが、毎回更新手続きを行いましょう。
1-3.更新せずに終了しても費用は請求されない
専任媒介契約の契約期間である3ヶ月が満了しても物件が売却できていない場合、更新しないで契約を終了しても費用は請求されません。
専任媒介契約で費用が発生するのは、紹介された購入希望者と売買契約が成立した時の仲介手数料だけです。
専任媒介契約を更新しなくても、広告費用などは請求できないことになっています。
こちらも宅地建物取引業法で決められています。
1-4.途中解除は可能だが違約金を請求される場合がある
専任媒介契約を契約期間中に解除することは可能です。
しかし、売主側の一方的な理由で解除する場合は、不動産会社から違約金を請求される場合があります。
例えば
- 転勤のために住居を売却しようと思ったが転勤がなくなり売却する必要がなくなった
- 気が変わって売るのをやめることにした
などの理由で途中解除する場合は、違約金を請求される事が多いようです。
違約金は、これまでの営業活動にかかった広告費用などです。
1-5.不動産会社に落ち度がある場合は期間中であっても解除できる
売主側の一方的な都合ではなく、不動産会社に義務違反などの落ち度がある場合は、契約期間内でも解除が可能です。
解除が可能となる義務違反は、
- レインズへ物件の掲載を7営業日以内にしていない
- 2週間に一度の報告義務を怠っている
- 他の不動産会社を通じて問い合わせをした購入希望者に、すでに物件は売れたなど嘘を伝える
などです。
上記は宅地建物取引業法で定められているルールであり、これらの義務違反があった場合は、不動産会社がルールに違反しているとして契約を解除できます。
違約金を支払う必要もありません。
2.専任媒介契約を更新するか見極める5つのポイント
専任媒介契約後、3ヶ月たっても買主が見つかっていない場合、不動産会社との専任媒介契約を更新し、引き続きお願いするか、それとも契約を終了して他の不動産会社と契約するかを決めなくてはなりません。
専任媒介契約を結ぶ不動産会社の質は、物件を希望価格で早めに売るためにはとても重要です。
専任媒介契約の契約期間が満了する前に、今の不動産会社と契約を更新するか見極めるには、次の5つのポイントをチェックしましょう。
- 2週間に一度の報告がきちんと行われている
- レインズの登録がされている
- 囲い込みをしていないか
- 住宅情報サイトへの掲載など営業活動がきちんと行われている
- 価格設定などアドバイスは的確で信頼できると感じられるか
なぜこの5つのポイントをチェックすべきなのか、それぞれの項目について詳しく紹介します。
2-1.2週間に一度の報告がきちんと行われている
専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は売主に対して2週間に一度、必ず状況を報告しなくてはならないと法律で定められています。
これまで問い合わせはあったのか、どのような営業活動を行いどんな反響があったのか、などを報告するのです。
たとえ問い合わせがなかったとしても、「問い合わせがなかった」という報告をする義務があります。
専任媒介契約では、物件を売るための営業活動をひとつの不動産会社に任せてしまいます。
どんな営業活動を行い、どんな結果が出ているのかは報告がなければわからないため、とても大切なことなのです。
たとえ問い合わせがなかったとしても、なぜ問い合わせがないのか、問い合わせを増やすためにどんなことができるのかなどを報告してくれれば、安心して任せることができます。
逆に、そんな大切な報告義務を怠っているようでは、不動産会社を信頼して任せることはできません。
3カ月の期間内、きちんとした報告が行われていたかをまずチェックし、行われていない場合は契約更新しないことも考慮しておきましょう。
2-2.レインズの登録がされている
レインズの登録がきちんとされているかもチェックしましょう。
レインズとは、不動産業者だけが見られる物件の情報検索サイトです。
全国の不動産会社が登録した物件を見ることができます。
レインズに登録することで、多くの人に物件を知ってもらうことができるのです。
このレインズに、不動産会社は専任媒介契約を結んでから7営業日以内に登録しなくてはならないと法律で定められています。
レインズに登録することで、物件を他の不動産会社で探している人に知ってもらうことができ、売却のチャンスが上がります。
不動産会社はレインズに登録後、レインズの登録証明書を発行します。
それを受け取ることで登録されたかどうかが確認できます。
また実際どのように掲載されているかは、自分の物件に限り確認することが可能です。
不動産会社から専用のIDとパスワードを貰い、掲載内容について確認しましょう。
もし、7営業日を過ぎてもなかなか登録証明書が発行されない場合は、行わなくてはならない業務をしっかり行っていないということですから、残念ですがその不動産会社はあまり信頼できないということになります。
その不動産会社とは契約更新しないことをおすすめします。
2-3.囲い込みをしていないか
囲い込みをしていないかも不動産会社を見極めるために確認しておきたいポイントです。
囲い込みとは、専任媒介契約を結んだ不動産会社が自分で紹介した購入希望者と売買契約を結んでもらうために、レインズなどを見て連絡してきた他の不動産会社へ物件を紹介しないことです。
不動産会社の中には、自社の利益を上げるため、囲い込みを行うところもあります。
囲い込みが行われてしまえば、売却のチャンスを失い、売却まで時間がかかったり、希望よりも低い価格で売らなくてはならなくなります。
もし、自分の物件が囲い込みされているのでは？と疑問を感じた場合は、契約している不動産会社以外の不動産会社を通じて、自分の物件に問い合わせてみましょう。
問い合わせに対して、すでに申し込みが入っているなど嘘の情報を伝えられた場合は、囲い込みが行われているということです。
売主にとってベストな売却方法をとらずに自社の利益を優先する不動産会社では、希望の価格で売れる可能性も少なくなってしまいます。
囲い込みが判明したら、その不動産会社との契約は更新しないようにしてください。
2-4.住宅情報サイトへの掲載など営業活動がきちんと行われている
契約期間中に住宅情報サイトに物件情報を掲載する、チラシなどの広告を入れるなど、営業活動がきちんと行われていたかという点も、契約更新するかしないかを決める大きなポイントです。
専任媒介契約を結んだ場合、物件が売却できるかどうかは不動産会社の営業活動に大きく左右されてしまいます。
問い合わせが少なかった、売買契約が成立しなかったという結果は同じでも、きちんと営業活動をしてくれていたのか、していなかったのかで今後の売却できる可能性が大きく変わってしまうのです。
例えば以下のような場合は、営業活動を行っていないと判断できます。
- 物件の情報を有料の不動産情報サイトに掲載しない
- チラシなどの広告を作成していない
- 自社のホームページへ物件情報を掲載していない
まずは契約期間中に積極的に営業活動を行ってくれたのか、そうでなかったのかを確認しましょう。
2-5.価格設定などアドバイスは的確で信頼できると感じられるか
価格設定など、不動産会社が行うアドバイスは的確なのか、信頼できると感じられるのかもチェックしましょう。
不動産を売却する時、エリアや築年数によって価格設定は大きく異なります。
価格設定を高くし過ぎてしまえば売れませんし、安くし過ぎれば損をしてしまうのです。
自分でも相場を調べることはできますが、物件売却のプロである不動産会社のアドバイスも重要です。
例えば
「物件の売却希望価格は適切か？」
「物件を売るために写真撮影はどのような点に気を付ければいいのか？」
「内覧の時はどのような話をすればいいのか？」
といった質問をしてみてください。
撮影に対して注意する点や、内覧の時にアピールする点をアドバイスしてくれるか、物件の売却希望価格に対して周辺の同グレードの物件との比較で価格のアドバイスをしてくれるのかといった点が納得できるか確認してみましょう。
的確なアドバイスをしてくれる不動産会社を選べば、希望価格でスムーズに売却することに繋がります。
3.専任媒介契約を更新する場合の手続き方法
2章で紹介した5つのチェックポイントを確認し、この不動産会社なら信頼できる、引き続き売却をお任せしたいと思ったら、専任媒介契約を更新しましょう。
専任媒介契約は自動更新されませんから、引き続き同じ不動産会社にお願いしたい場合は必ず更新の手続きが必要です。
専任媒介契約を更新する場合の手続き方法は以下の通りです。
- 契約期間内に不動産会社から申し出を受ける
- 契約更新を承諾し、書類を郵送してもらう
- 契約内容を確認して署名捺印する
- 契約更新を承諾しなければ解除になる
それぞれについて詳しくみていきましょう。
3-1.契約期間内に不動産会社から契約更新の申し出を受ける
契約期間3ヶ月の終わりが近づいてくると、不動産会社から契約更新の申し出があります。
電話などで連絡が入りますから、契約更新をどうするか伝えましょう。
3-2.契約更新を承諾し書類を郵送してもらう
不動産会社の対応などに不満がなく、契約更新をしても良いと思った場合は、更新を承諾して書類を郵送してもらいます。
専任媒介契約を更新するには、口頭ではなく書類が必ず必要です。
3-3.契約内容を確認して署名捺印する
書面が届いたら、契約内容をきちんと確認します。
問題がなければ署名捺印しましょう。
再度不動産会社に書面を郵送すれば契約更新が完了します。
3-4.契約更新を承諾しなければ解除になる
専任媒介契約は自動更新がされないため、契約更新を承諾しなければ3ヶ月で契約は終了します。
不動産会社に不満があり、他の不動産会社に変えたい場合などは、契約更新をしないで終了するのが最もスムーズです。
4.現状の専任媒介契約を更新しない場合の選択肢
2章のチェックポイントを確認し、不動産会社が行わなくてはならない義務を果たしていなかったり、営業活動やアドバイスが不十分だと感じた場合は、契約をそのまま更新しないのがおすすめです。
専任媒介契約をそのまま更新するのではなく、他の選択肢をとりましょう。
専任媒介契約を更新しない場合の選択肢は次の四つです。
- 専任媒介契約の契約内容を見直して更新する
- 別の会社で専任媒介契約を結ぶ
- 一般媒介契約を複数の不動産会社と結ぶ
それぞれの選択肢について詳しく紹介します。
4-1.専任媒介契約の契約内容を見直して更新する
今の不動産会社に大きな不満があるわけではないけれど、もう少し営業力などを見極めたいという場合は、専任媒介契約の契約内容を見直して更新するのがおすすめです。
専任媒介契約の契約期間は最大で3ヶ月と決められており、これより短い期間で契約することは問題有りません。
もう少し営業力などを見極めて、他の不動産会社に変えるか見極めたい場合などは、契約期間を1ヶ月などにして更新することで判断がしやすくなります。
もし他の不動産会社に変えたいと思った場合は、1ヶ月の契約期間が終わってから契約更新をしなければよいので、手続きもなくスムーズです。
4-2.別の会社で専任媒介契約を結ぶ（解除）
営業力が足りない、不信感がある対応をされたなどの理由で、これ以上この不動産会社に媒介を任せる事はできないと判断したら、契約更新はせずに他の会社と専任媒介契約を結ぶことも出来ます。
契約更新をせずに期間を終了してしまえば、専任媒介契約を結んだ場合でも他の不動産会社と契約しても問題有りません。
より物件を売却する力がある不動産会社を選びましょう。
4-3.一般媒介契約を複数の不動産会社と結ぶ（切り替え）
専任媒介契約ではなかなか売却できなかった物件の場合、一般媒介契約に切り替えて、複数の不動産会社と結んで物件を知ってもらうチャンスを増やすのもひとつの手です。
一般媒介契約は複数の不動産会社に媒介をお願いできる契約で、その分多くの人に物件を知ってもらうチャンスが増えます。
ただし、一般媒介契約ではレインズの登録は義務ではありません。
あらかじめ一社だけでもレインズに登録してもらえないかお願いしてから契約するなどして対応しましょう。
5.専任媒介契約を途中で解除したほうがいいケース
不動産会社の対応の中には、専任媒介契約を期間の途中でも解除した方がよい場合もあります。
専任媒介契約を途中で解除することをおすすめするのは、
- 2週間に一度の報告がない
- レインズの登録が7営業日以上たってもされていない
- 囲い込みをしている
などの対応を不動産会社がしている時です。
これらは「宅地建物取引業法」で不動産会社が果たすべき義務を行っていなかったり、禁止されている行為を行うなど、明確な法律違反に当たります。
そのため、解除しても違約金などは発生しません。
法律を守らないようでは、きちんとした営業活動を行っているとはいえませんので、契約を途中で解除して他の不動産会社と契約しなおすことをおすすめします。
5-1.2週間に一度の報告がない
専任媒介契約では、不動産会社は売主に2週間に一度以上の頻度で現状を報告する義務が宅地建物取引業法で定められています。
この報告を行わない場合は、専任媒介契約を途中で解除することを検討しましょう。
報告がなければ、今どれくらい問い合わせがあるのかなどがわからず、売却のための行動がとれません。
また最低限の義務を果たさない不動産会社は、信頼できません。
2週間に一度の報告義務を何度も怠る場合は、契約解除を考えてみて下さい。
5-2.レインズへの登録が7営業日以内にされていない
レインズの登録が契約から7営業日以上たっても行われない場合も、契約を途中解除したほうがよいケースです。
レインズへの登録は契約から7営業日以内に行わなくてはならないと法律で定められています。
レインズに登録することで、多くの不動産会社に物件を見てもらうことができ、購入希望者が見つかる可能性が上がるのです。
レインズへの登録が行われないと、物件が売れる可能性が低くなってしまいます。
まずはレインズへの登録をお願いし、それでも登録義務を怠る場合は契約解除を考えましょう。
5-3.囲い込みをしている
囲い込みをしている不動産会社の場合も、契約を途中解除することをおすすめします。
囲い込みは物件の売却のチャンスを逃してしまうため、売主の利益を大きく損ないます。希望のスケジュールや金額での売却を成功させるためにも、囲い込みを行っていることがわかれば、契約を途中解除することがおすすめです。
5-4.3ヶ月の契約期限が近づいているなら更新しないのが一番スムーズ
上記の3つのケースの場合、不動産会社が行うべき義務をはたしていないという理由で、契約を途中で解除することができます。
しかし、途中解除は揉める可能性もありますから、もし3ヶ月の契約期限が近づいているなら、途中解除ではなく契約更新をしないことが一番スムーズに事が運びます。
契約更新しない場合は、次に契約する信頼できそうな不動産会社を探しておきましょう。
6.専任媒介契約を解除する手続き方法
不動産会社が義務違反を行っているなどして、専任媒介契約を途中で解除したい場合は次の手続きをとります。
- 解約を通知する書面を作成
- 書面を内容証明郵便で送付する
- 不動産会社から費用請求があれば明細をもらう
- 解決しない場合は都道府県の担当部署に相談
それぞれについて、詳しく解説していきましょう。
6-1.解約を通知する書面を作成
契約を解除する場合は、言った言わないを避けるため、必ず書面で通知します。
書面にすることで、契約解除を申し出た日にちや理由の証明にもなります。
口頭で申し出ることはやめておきましょう。
6-1-1.書面に記載する内容
契約解除を申し出る書面には、以下の内容を記載します。
- 契約解除を申し出た日付
- 宛先（不動産会社名、社長名）
- 専任媒介契約の契約日や契約内容
- 専任媒介契約を解除するという内容
- 解除する理由
- 売主の住所と氏名
抜けている部分があると、書面が正しいものとして認められませんので、きちんと記載しましょう。
6-1-2.手書きでもパソコンでもOK
契約解除を申し出る書面は、手書きでもパソコンでもOKです。
内容に不備がないように、確認してから作成しましょう。
6-2.書面を内容証明郵便で送付する
書面が完成したら、内容証明郵便を使って不動産会社へと送付します。
普通郵便でも問題ありませんが、内容証明郵便を使うことで、送付した日時や送ったことの証明になりますから、より確実です。
6-3.不動産会社から費用請求があれば明細を要求する
途中解除を申し出た場合、不動産会社から違約金としてこれまでかかった広告費などの請求が行われる場合があります。
費用請求があれば、どんな費用がかかったのか明細を要求しましょう。
レインズの登録義務を怠った、囲い込みをしているなど、不動産会社側に落ち度がある場合は費用を支払う必要はありません。
ただし、通常の専任媒介契約では行わない、不動産に関する手続きなどをお願いしている場合は、その費用の実費を支払わなくてはならないこともあります。
その場合でも実費以上を支払う必要はありませんから、明細を貰って内容を確認するようにしましょう。
6-4.解決しない場合は都道府県の不動産会社を監督する部署に相談
途中解約を求めて不当な費用を請求されたなど、解決しない場合は都道府県の不動産会社を監督する部署に相談してみましょう。
担当部署は都道府県によって名称が異なることがありますが、「都市整備課」や「建築開発課」といった部署が担当していることが多いようです。
担当部署が分からない場合は、都道府県の官庁に問い合わせると教えてもらえます。
7.まとめ
専任媒介契約の期間についてご紹介しました。
専任媒介契約は、不動産会社へ課せられる義務だけではなく、売主側も守らなくてはならないルールがあります。
専任媒介契約の期間についても理解して、トラブルなくスムーズに物件を売却してください。
最後に専任媒介契約の期間についてまとめておきます。
◎専任媒介契約の期間は最大3ヶ月
専任媒介契約での契約期間は最大3ヶ月です。
これより短い期間で契約することはOKです。
◎専任媒介契約は自動更新されず更新手続きが必要
◎専任媒介契約を更新せず終了しても費用は請求されない
◎専任媒介契約の途中解除は可能だが違約金を請求される場合がある
専任媒介契約を途中で解除することはできますが、不動産会社に落ち度がない場合はこれまでかかった広告費などを違約金として請求される場合があります。
ただし、不動産会社側に義務を怠ったなどの落ち度がある場合は、違約金を支払う必要はありません。
解除が可能になる落ち度とは、
- レインズへ物件の掲載を7営業日以内にしていない
- 2週間に一度の報告義務を怠っている
- 他の不動産会社を通じて問い合わせをした購入希望者に、すでに物件は売れたなど嘘を伝える
などです。
◎専任媒介契約を更新するか見極めるポイントは、以下の5つです。
- 2週間に一度の報告がきちんと行われている
- レインズの登録がされている
- 囲い込みをしていないか
- 住宅情報サイトへの掲載など営業活動がきちんと行われている
- 価格設定などアドバイスは的確で信頼できると感じられるか
◎専任媒介契約を更新する時の手続きは、以下の流れで行います。
- 解約を通知する書面を作成
- 書面を内容証明郵便で送付する
- 不動産会社から費用請求があれば明細をもらう
- 解決しない場合は都道府県の担当部署に相談
◎専任媒介契約を途中で解除した方が良いケースは、
- 2週間に一度の報告がない
- レインズの登録が7営業日以上たってもされていない
- 囲い込みをしている
などを不動産会社が行っている場合です。
ただし、契約期間の3ヶ月が終了するまであまり期間が残っていない場合は、途中解除ではなく契約期間終了を待って更新しない方が揉めずにすみます。
◎専任媒介契約を途中で解除する手続きは、以下の流れで行います。
- 解約を通知する書面を作成
- 書面を内容証明郵便で送付する
- 不動産会社から費用請求があれば明細をもらう
- 解決しない場合は都道府県の担当部署に相談
この記事が、あなたが専任媒介契約をスムーズに行い、なるべく希望価格で早めに物件を売却するお役に立てれば幸いです。
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