住んでいるマンションを離れなければならないとき、売却するか賃貸に出すかで迷う人は多いもの。
結論から言うと、マンションの売却と賃貸どちらを選択すべきかは、場合によって異なります。
一般的には、以下の3つの基準で判断するのが基本です。
- 確実に金銭面での損失を抑えたいのなら売却
- 住宅ローンが残っていて、すぐに完済できないなら売却
- 将来的に物件に戻るつもりがあるなら賃貸
しかし、すべての人にこの判断基準が有効かと言うと、実はそうとも限りません。
例えば「転勤で一時的に他の地域に住むが、将来的には地元に戻りたい」という理由でマンションを賃貸に出したとしても、戻って来たときに家族構成が変わり、家の間取りとマッチせず住みづらいという可能性もあります。
このような場合、総合的な納得感や安心感を得るうえで、上記の3つの基準だけでは判断しきれませんよね。
そこで本記事では、マンションの売却と賃貸では一概にどちらが良いと言えない理由を説明したうえで
- マンション売却のメリット・デメリット
- マンションを賃貸に出すメリット・デメリット
- 売却に向いている具体的なケース
- 賃貸に向いている具体的なケース
- どうしても決められない場合に取るべき行動
について解説していきます。
どちらが適しているのかしっかりと判断するためには、本記事で紹介している賃貸と売却双方のメリット・デメリットや向いているケースなどを比較検討し、判断しましょう。
さらに、売却もしくは賃貸に出すと決断できた人に向けて
- マンションを売却する方法
- マンションを賃貸に出す方法
もご紹介。
最後まで読めば、今お持ちのマンションを売却と賃貸どちらに出すかを迷わず決められる上に、次にやるべきことが明確になります。
1.「マンションは売却と賃貸のどちらが得？」の答えは「場合による」
今住んでいるマンションを離れようとするとき、真っ先に解消したいのが「結局のところ、売却と賃貸ではどちらが得なの？」という疑問ではないでしょうか。
しかし、その疑問に対する回答は「場合による」で、「絶対にこちらの方が得！」と断定することはできません。
なぜ今ここで明確な答えを出すことができないのか、2つの具体例を用いて解説していきます。
1-1.例①売却を選択したが賃貸の方が向いていたケース
例えば、遠方への転勤が決まったAさんが、2,500万円で購入したマンションを売却もしくは賃貸に出すとしましょう。
不動産会社から売却価格は3,000万円と言われ、購入価格との差額分、500万円の利益が出ます。
同じだけの利益を賃貸で出そうとすると、家賃を月15万円に設定した場合、単純計算でおよそ2年10ヵ月程度かかります。
16年間一度も空室にならず賃貸物件を運用するのは難しいと考えたAさんは、確実にまとまったお金が手に入る売却を選択。
しかし、10年後、元住んでいた場所に帰ることになり、売却したマンションと同じくらいのランクのマイホームが欲しいと思うようになりました。
よく調べてみると、10年前と比べてマンションの価格が高騰しており、自分の財産では以前のようなマンションを購入できないことが発覚。
持ち家もなく、老後の心配が募ったAさんは、「いざとなれば自分で住めるよう、賃貸に出しておけば…」と後悔することに。
このように一見売却が向いているようでも、将来のことも含めて考えた場合、一概にそうとは言えないパターンもあるのです。
1-2.例②賃貸を選択したが売却の方が向いていたケース
続いて、長男が自宅から通えない距離の中学校に進学するため、一家四人で引っ越すことになったBさんがいたとします。
次男が高校を卒業したら元のエリアに戻って来ようと考えたBさんは、いつでも住み直せるようにマンションを賃貸に出すことにしました。
しかし、高校を卒業した長男は遠方の大学へと進学し、一人暮らしをすることに。
さらに年子の次男も、他県の大学に通いたいと主張しています。
一家四人で戻る予定だったファミリー向けのマンションは夫婦二人で使うには広すぎて、なおかつ老後の生活に適していない立地であるため、結局売却を検討することになりました。
一度賃貸に出してしまったマンションを売却した場合、税制優遇が受けられず、売却して得た利益から多額の税金を差し引かれます。
これまでの家賃収入を合計しても、思ったほど手元にお金が残らないことがわかり、「こんなことなら、さっさと売ってしまえばよかった…」と後悔するBさん。
Aさん・Bさんの例から、「どちらが得か」という問いへの答えを容易に出せない理由が、おわかりいただけたでしょうか。
将来の安心感や物件への思い入れなども考慮した「総合的な損得」を考えた場合、あなたの置かれている状況や描いているライフプランによって、売却と賃貸のどちらを選ぶべきなのかは大きく変わってくるのです。
後悔のない選択をするためにどんな知識が必要なのか、次章以降で解説していきます。
2.マンション売却のメリット
ここからは、売却と賃貸のどちらを選ぶか判断する材料として押さえておきたい、双方のメリット・デメリットについて紹介します。
マンション売却のメリットとして代表的なものは、以下の4つ。
- まとまった現金収入が得られる
- 条件が伴えば税制優遇が受けられる
- ランニングコストがかからない
- 早ければ早いほど高く売れる
具体的にどんな良いことがあるのか、見ていきましょう。
2-1.まとまった現金収入が得られる
「売れてしまえばすぐにお金が入る」というのは、マンション売却最大のメリットと言えるでしょう。
住宅ローンが残っている場合も、売却で得た利益の中から支払うことができます。
できるだけ早く、手元にまとまったお金が欲しいという方には嬉しいポイントですね。
これにより、以下のような選択肢がとれます。
- 新しい住宅ローンを組んで、別の物件を購入する
- 手元に資金が残り、いざというときのために貯金しておける
2-2.税制優遇が受けられる
マンションに限らず、不動産を売却した際に出た利益は所得扱いとなるため、税金がかかります。
税金を大幅に抑えるために利用したいのが、「3,000万円特別控除」。
売却で出た利益のうち、3,000万円までは税金が控除されるという、非常にお得な制度です。
この特別控除の最大の特徴は、受けられる人の条件として「所有するマンションが自分が住んでいる家である」という項目があること。
転勤などにより、所有するマンションを人に貸したり空室になっていた場合は、居住していない期間が3年経過した年の12月31日までに売却しないと、控除は受けられなくなってしまいます。
今後将来的にその物件に戻る可能性があっても、数年で売却してしまう可能性があるなら、税金面で損をしないよう慎重に検討する必要があるでしょう。
2-3.ランニングコストがかからない
マンションを所有し続けるためには、どうしても維持費がかかるもの。
- 電気代
- ガス代
- 水道代
- 修繕費
- 管理費
- 共益費
売却して手放すことで、こういったコストをカットできます。
賃貸の場合も借り手さえ見つかれば負担はなくなるものの、入居者がいない場合は自分で支払わなければなりません。
2-4.早ければ早いほど高く売れる
景気や周辺環境の変化などによって価格が上下することもありますが、都心部など立地条件がよく価格が上昇している一部のエリアを除くと基本的にマンションは、築年数が浅いほど高く売れるもの。
つまり、「現時点において一番高く売れる時期は今この瞬間」ということになります。
明確な目的なく、なんとなく手元に残しておいてしまうと、築年数が経過してマンション自体の価値が下がってしまう場合も。
「価値が下がる前に思い切って売却してしまう」というのも、ひとつの方法と言えるでしょう。
3.マンション売却のデメリット
数多くのメリットがあるマンション売却ですが、次のようなマイナス面もあります。
- 売却するのにもお金がかかる
- なかなか買い手が付かない場合がある
メリットと比較しながら、こちらもチェックしていきましょう。
3-1.売却するのにもお金がかかる
マンション売却には、不動産会社へ支払う仲介手数料や税金がかかるため、残念ながら売却価格が丸々手に入るわけではありません。
経費や税金を全て差し引いた、最終的な手取り額に納得できるかどうかが重要です。
3-2.なかなか買い手が付かない場合もある
マンション売却は、不動産会社に営業活動を代行してもらうのが一般的ですが、必ずしも「仲介業者に任せれば大丈夫」というわけではありません。
間取りや立地といった物件の条件が悪い、依頼した仲介会社の売却活動が不十分など、さまざまな理由で買い手が付かないことも十分に考えられます。
買い手がなかなか見つからない場合、売却価格を値下げしなければならない可能性も。
こういったデメリットを考慮して、余裕を持って売却のスケジュールを組んだり、不動産会社選びを慎重に行うことが重要です。
以上が、マンションを売却するメリットとデメリットでした。
どちらの要素があなたにとって優位か、ここで一度整理しておきましょう。
4.マンションを賃貸に出すメリット
売却のメリットとデメリットを整理したところで、続いては賃貸のメリットについてご紹介します。
マンションを賃貸に出す主なメリットは、以下の4つ。
- 固定収入が得られる
- 節税効果がある
- 将来住み直すことも可能
- 資産になる
具体的にどんなものか、ひとつずつ詳しく解説していきます。
4-1.固定収入が得られる
マンションの入居者が見つかった場合、毎月決まった額が振り込まれるため、安定した家賃収入を得ることができます。
収入が「一度にまとめて入る」のか「毎月少しずつ入る」のかという点は、売却と賃貸の最も大きな違いです。
これにより、以下のような選択肢がとれます。
- 手元にお金があると使ってしまう人でも、コツコツ貯金ができる
- 収入が安定しない職業でも、副収入で安心して暮らせる
一度に大金を手にするよりも、細く長く収入を得たいという人にとっては、賃貸の方がメリットが大きいと言えるでしょう。
4-2.節税効果がある
借り主から支払われる「賃料」は収入にあたるため、当然税金もかかります。
しかし、マンションを人に貸すにあたって発生した費用は、経費として計上することができるのです。
- 広告費
- 仲介手数料
- リフォーム代
売却のような特別控除はないものの、こういった費用を経費にすることで、税金を最小限に抑えられます。
4-3.将来住み直すことも可能
住んでいるマンションに強い思い入れがあったり、将来的にはまた戻って来たいと考える人も、少なからずいるのではないでしょうか。
一度売却して手放してしまうと、元の物件に住むのはなかなか難しいもの。
その点、人に貸すという形で「取っておく」ことができるというのは、賃貸の最大のメリットと言えるでしょう。
4-4.資産になる
住まなくなったマンションをただ所有しているだけでは、維持費がかかるばかりで「負債」になりかねませんが、賃貸として継続的に固定収入を生み出すことができるマンションであれば立派な「資産」になります。
自分のためだけではなく、「子供や家族のためにできる限りの備えをしておきたい」と考える人にとって、賃貸マンションという資産を残しておけるのは大きなメリットですね。
5.マンションを賃貸に出すデメリット
続いて、マンションを賃貸に出す際の3つのデメリットについて解説します。
- 常に借り手が見つかるとは限らない
- 貸主としての仕事が負担になる場合も
- 入居者がいるうちは解約しづらい
ひとつずつ、詳しくチェックしていきましょう。
5-1.常に借り手が見つかるとは限らない
マンションを賃貸に出すメリットのひとつに「固定収入を得られる」というものがありますが、当然ながらこの収入というのは、入居者が家賃を貸し主に支払うことで発生します。
入居者が見つからず空室となれば、その間の光熱費や管理費といった維持コストは、自分たちで負担することになります。
「人に貸す」という性質上、赤字になる可能性とは常に隣り合わせであると、認識しておきましょう。
5-2.貸主としての仕事が負担になる場合も
入居者が入って一安心、と思いきや、貸主としての仕事はここからが本番です。
家賃未払い・騒音問題といったトラブルがあれば対応しなければなりませんし、毎年の確定申告など、その仕事内容は多岐にわたります。
不動産会社に管理を代行してもらう場合は、代行費用がかかるため、収支とのバランスを確認しましょう。
5-3.入居者がいるうちは解約しづらい
「将来戻ってこられる」というのは、売却した場合には得られない賃貸ならではのメリット。
しかし、いざ自分が戻って来るタイミングで入居者がいた場合、スムーズに退去してもらえない場合もあります。
立ち退きの請求に入居者が同意すれば問題はありませんが、相手が渋った場合、不当な理由なしに退去させることは難しいのです。
契約の形態を、更新を設けない「定期借家契約」にしておくなど、事前の準備が必要です。
以上が、マンションを賃貸に出すメリットとデメリットです。
あなたにとってよりメリットが多い、またはよりデメリットが少ないのは、売却と賃貸のどちらでしょうか。
6.売却に向いているケース
「メリット・デメリットを整理しただけでは、どちらが良いか判断できない」という場合は、今あなたがおかれている状況から判断するのがおすすめ。
ここからは、どんな場合にマンションを売却した方がいいのか、具体的な3つのケースを紹介します。
- 今のマンションに戻る予定がない
- まとまったお金を確実に手に入れたい
- 住宅ローンが残っている
それぞれ詳しく見ていきましょう。
6-1.今のマンションに戻る予定がない
引っ越し等でマンションを手放すつもりで、なおかつ今後も元の場所に戻る予定がない場合は、賃貸よりも売却をおすすめします。
賃貸物件としてマンションを所持し続けていても、入居者が安定して入るかどうかはわかりません。
固定収入が得られないかもしれないリスクを抱えてまで、将来住むつもりのないマンションを所持するのは、得策とは言えないのではないでしょうか。
そのため、総合的に見れば、思い切って売却してしまった方が後悔するリスクは少ないでしょう。
ただし、現在のマンションを出て賃貸の家に住む場合は、「将来ずっと賃貸で老後は大丈夫なのか」「マンションの価格が上昇傾向にある今、将来新たにマイホームを買う財力があるのか」といった要素も踏まえて検討する事が重要です。
6-2.まとまったお金を確実に手に入れたい
新しい家を購入する資金に当てたいなど、短期的なお金の使い道が決まっている場合も、売却向きと言えるでしょう。
マンションを売却する場合、一度買い手が見つかれば、まとまった額のお金が確実に手に入ります。
対して賃貸の場合は、はじめは入居者がいても、途中で空室になってしまう可能性がゼロではありません。
賃貸は元を取るまでにどうしても時間がかかってしまうので、「お金が入るまでの早さ」と「確実性」を重視するなら、売却がおすすめです。
6-3.住宅ローンが残っている
手放そうと思っているマンションの住宅ローンがまだ残っており、現時点で完済するだけのお金が手元に残っていない場合も、売却が適しています。
なぜなら、ローンが残った状態でマンションを賃貸に出した場合、ローンを組んでいる金融機関との契約に違反する可能性があるからです。
一部例外が認められるケースもありますが、原則として賃貸はできないものと思っておきましょう。
住宅ローンがまだ残っている場合は、マンションを売却し、そこで出た利益を返済に充てるというのが一般的です。
7.賃貸に向いているケース
続いて、売却よりも賃貸に出した方が良いケースを3つ紹介します。
- 今のマンションに戻ってくる予定がある
- 強い思い入れがあって手放したくない
- 借り手が付きやすい条件が揃っている
「賃貸に気持ちが動いているものの、決め手に欠ける」という方は、ぜひ参考にしてくださいね。
7-1.今のマンションに戻ってくる予定がある
限られた期間の転勤など、マンションを一時的に空ける場合は、売却よりもまずは賃貸を検討してみましょう。
一度売却してしまったマンションは、当然ながら、新たに購入し直さない限りは自分の元に戻ってきません。
転勤などで戻ってくる時期がある程度決まっている場合は、定期借家で期限を決めて賃貸にするとよいでしょう。普通借家と比べて賃料はやや下がりますが、確実に戻るのであれば有効な手段です。
ただし「老後も住みたいのに駅から遠い」など、今後のライフプランを考えた場合、当てはまらないケースもあるので、慎重に検討しましょう。
7-2.強い思い入れがあって手放したくない
家族との思い出が詰まっているマンションで心情的に手放せないなど、近い将来戻る予定がなくても、売却したくないというケースもあるかもしれません。
こういった場合は、一度金銭的な「損得」のことは脇に置いて、「どちらを選択すれば後悔しないか」という観点で判断する必要があります。
次のうち、どちらが自分にとってマイナスか、イメージしてみてください。
- 所有権を手放し、自分のマンションが他人のものになる（売却を選択した場合）
- 入居者が思うように入らず、売却した場合より利益が少なくなる（賃貸を選択した場合）
前者の方がマイナスだと感じる場合は、多少の金銭的なリスクを背負っても、賃貸を選択した方が後悔が少ないでしょう。
7-3.借り手が付きやすい条件が揃っている
安定した家賃収入を得るためには、いかに空室の期間を作らないかが重要です。
入居者が決まりやすい物件には、次のような特徴があります。
- 築年数が浅い
- セキュリティが万全
- 部屋が広すぎない（1~2人暮らし向け）
あなたのマンションがこれらの条件に当てはまるのであれば、賃貸向きの物件と言えるでしょう。
反対にファミリー向けのマンションなどは、賃貸よりも購入を希望する人が多く、借り手がつきにくい傾向があります。
8.どうしても決められない場合に取るべき行動
マンションを売却するか賃貸に出すかという問題は、その後の人生を多少なりとも左右する重要な決断。
いくらメリットや条件で比較しても、「この場で自分で決めるのは不安」と思うかもしれません。
どうしてもどちらにするか決められない場合は、次の3つを行うのがおすすめ。
- 税金はどちらが得かで決める
- 専門家に相談してみる
- 売却・賃貸の同時進行を検討する
それぞれ詳しく解説していきます。
8-1.税金面はどちらが得かで決める
「金銭的にはどちらが得か」というポイントに絞って考えた場合、鍵になってくるのが、所得に対してかかってくる税金です。
当然ながら、税金をどのくらい引かれるかによって、手元に残るお金は変わってきます。
結論から言うと、税金という観点から見た場合、一般的にお得なのは「売却」です。
マンションを売却した場合、通常は「譲渡所得税」という税金がかかるものの、特別控除を受ければ3,000万円までは税金がかかりません。
マンションを賃貸に出した場合、この特別控除が適用されないため、いざ売却しようと思うと15〜30%の譲渡所得税がかかります。
家賃収入に関しては、賃貸に出すためにかかった費用を一部経費として計上できるため、ある程度の節税は可能です。
しかし、売却時のような大幅に税金を抑えられる制度がないため、総合的に見て売却の方が税金はかかりづらいと言えます。
8-2.専門家に相談してみる
これまでご紹介してきた判断基準やメリット・デメリットを見ても判断できないと思ったら、マンション売却・賃貸運用に関して詳しい不動産などに相談するのが一番です。
「できるだけ高く売りたい」「最小限の手間で早く売りたい」など、自分の希望を明確にしたうえでプロに相談すれば、客観的な立場でアドバイスがもらえます。
売却にするべきか賃貸にするべきか、少しでも迷いがあったら、無理に自分で判断せず専門家の意見を仰ぐのが成功への近道と言えるでしょう。
9.どちらを選ぶか決めた後にやること
マンションを売却するか、賃貸に出すかを決めることができたら、いよいよ準備に取り掛かりましょう。
まずはじめにやるべきことは、どちらを選択するかによって異なります。
売却の場合：売却価格を無料査定してもらう
賃貸の場合：賃料を無料査定してもらう
それぞれどんな作業が必要か、その後どのような手順で準備を進めていけばいいのか、詳しく解説していきます。
9-1.マンションを売却する方法
マンションを売却しようと思ったら、まずは不動産会社に無料査定を依頼するところから始めましょう。
複数の業者に査定してもらうことで、マンションをどのくらいの値段で売れるのか、おおよその目安を把握できます。
査定が終わったら、以下のような手順で売却を行います。
- 査定を依頼した不動産会社のうち、信頼できると思った所と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を行う（価格の決定・内覧対応・買い手との価格交渉など）
- 買い手が見つかったら売買契約を結ぶ
- マンションの引き渡し
これらの作業をメインで行ってくれるのが、査定額を比較して選んだ不動産会社の担当者。
査定はマンション売却の入り口となる、重要な行程なのです。
9-2.マンションを賃貸に出す方法
マンションを賃貸に出す場合、賃貸物件を取り扱っている不動産会社に、賃料の無料査定をしてもらいます。
査定をすることで月いくらで貸せるのか、年間でどのくらいの収入になるのか、大まかなシミュレーションができます。
査定が終わったら、以下の手順でマンションを賃貸に出します。
- 査定を依頼した不動産会社のうち、信頼できると思った所と契約を結ぶ
- 賃貸借契約の方法を選ぶ（普通借家・定期借家・サブリース）
- 入居者の募集
- 入居者と賃貸借契約を結ぶ
売却とは違い、入居者が決まった後も不動産会社との関係は続くため、仲介業者選びはより慎重に行う必要があります。
査定をする際は、賃料の高さだけではなく、信用に足る会社なのかを注意深く見極めることがポイントです。
10.まとめ
最後に、本記事のポイントのおさらいです。
【マンションは売却と賃貸のどちらが得？】
◆おおまかな判断基準
- 確実に金銭面での損失を抑えたいのなら売却
- 将来的に物件に戻るつもりがあるなら賃貸
→それぞれ異なるメリット・デメリットがあり、その人の置かれている状況にもよるため、一概にどちらがいいかとは言えない
【マンションを売却するメリット・デメリット】
◆メリット
- まとまった現金収入が得られる
- 税制優遇が受けられる
- ランニングコストがかからない
- 早ければ早いほど高く売れる
◆デメリット
- 売却するのにもお金がかかる
- なかなか買い手が付かない場合もある
◆売却に向いているケースとは？
- 今のマンションに戻る予定がない
- まとまったお金を確実に手に入れたい
- 住宅ローンが残っている
【マンションを賃貸に出すメリット・デメリット】
◆メリット
- 固定収入が得られる
- 節税効果がある
- 将来住み直すことも可能
- 資産になる
◆デメリット
- 常に借り手が見つかるとは限らない
- 貸主としての仕事が負担になる場合も
- 入居者がいるうちは解約しづらい
◆賃貸に向いているケースとは？
- 今のマンションに戻ってくる予定がある
- 強い思い入れがあって手放したくない
- 借り手が付きやすい条件が揃っている
【どうしても決められない場合取るべき行動】
◆税金はどちらが得かで決める
売却した場合の利益が3,000万円以内なら、賃貸よりも売ることを考える
◆専門家に相談してみる
自分の希望を明確にしたうえでプロのアドバイスを仰ぐ
【どちらを選ぶか決めた後にやるべきこと】
◆まずはじめにやるべきこと
売却の場合：売却価格を無料査定してもらう
賃貸の場合：賃料を無料査定してもらう
◆マンションを売却する方法
- 査定を依頼した不動産会社のうち、信頼できると思った所と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を行う
- 買い手が見つかったら売買契約を結ぶ
- マンションの引き渡し
◆マンションを賃貸に出す方法
- 査定を依頼した不動産会社のうち、信頼できると思った所と契約を結ぶ
- 賃貸借契約の方法を選ぶ
- 入居者の募集
- 入居者と賃貸借契約を結ぶ
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