「専任媒介契約を結んだのに、家が売れない時はどうすればいいの？」
「家が売れないまま契約期間が終わってしまったら、専任媒介契約はどうなるの？」
一軒家やマンションなど、所有する物件を売却するために専任媒介契約を結んだものの、契約期間が終わりに近づいても物件が売れない状況で、今後どうすればいいかとお悩みではないでしょうか。
結論から言うと、物件が売却できないまま専任媒介契約の期間が終了する場合、次の3つの選択肢があります。
- 専任媒介契約を更新して同じ不動産会社に任せる
- 専任媒介契約を終了して違う不動産会社と専任媒介契約を結ぶ
- 専任媒介契約を終了して一般媒介契約に変える
今の状況からなるべく早く高く物件を売るには、この3つの選択肢のうちどれを選ぶのかがとても重要です。
なぜなら、専任媒介契約と一般媒介契約にはそれぞれメリットとデメリットがあり、物件の立地や築年数などによってどちらの契約を選べば早く高く売れるかが変わってしまうからです。
また、専任媒介契約の方が適している物件でも、よい不動産会社と契約を結ばなければ、やはり物件を早く高く売ることはできないのです。
自分の物件や、不動産会社の良し悪しを知らないまま、自分に合っていない選択肢を選んでしまえば、また物件が売れないまま、専任媒介契約の契約期間3ヶ月が過ぎて行ってしまうのです。
どの選択肢を選べばよいのかは、自分の物件や依頼している不動産会社について条件を見極めて、きちんと選ぶ必要があるのです。
そこで、この記事では専任媒介契約で物件が売れない場合にどうすればよいのかについて詳しく紹介。
この記事を読めば
- 専任媒介契約を結んだ物件が売れない時の選択肢
- 専任媒介契約と一般媒介契約どちらを選べばいいのか
- 今の不動産会社でいいかを見極める5つのポイント
- 専任媒介契約を結んだ物件が売れない時にとるべき選択のフローチャート
- 売れない物件を早く高く売るためにできる対処法
がわかります。
この記事が、あなたの物件を早く高く売るためのお手伝いになれば幸いです。
1.専任媒介契約を結んだ物件が売れない時の選択肢3つ
専任媒介契約の契約期間は最大で3ヶ月と宅地建物取引業法で定められています。
専任媒介契約を不動産会社と結んだものの、物件が売れないまま契約期間が過ぎていくと、これからどうすればよいのか不安になってしまう方も多いのではないでしょうか。
まずは、今後売却を進める上でどのような選択肢があるのかを理解しておきましょう。
専任媒介契約を結んだ物件が売れない時にとれる選択肢は次の3つです。
- 同じ不動産会社と専任媒介契約を結ぶ（契約更新）
- 違う不動産会社と専任媒介契約を結ぶ
- 一般媒介契約に変える
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
1-1.同じ不動産会社と専任媒介契約を結ぶ（契約更新）
専任媒介契約を結んだ物件が売れない場合にとれる選択肢のひとつめが、同じ不動産会社と契約更新をして専任媒介契約を結ぶです。
現在の不動産会社の対応に問題がなく、専任媒介契約の方が売れる可能性が高い物件の場合は、引き続き同じ不動産会社と専任媒介契約を結んで、仲介を依頼することがおすすめです。
専任媒介契約は自動更新することはできません。
同じ不動産会社に任せたいと思っても、引き続き専任媒介契約で仲介を依頼するには、契約更新手続きが必要です。
契約更新手続きをとり、同じ不動産会社にお願いしましょう。
契約更新の手続きなどについては「専任媒介契約の期間は3ヶ月! 終了後や期間内での解除について解説」の記事で詳しく紹介していますので参考にしてみてください。
1-2.違う不動産会社と専任媒介契約を結ぶ
専任媒介契約を結んだ不動産会社の営業力がいまいちだと感じる場合や、対応に不満がある場合は、専任媒介契約を3カ月の期間で終了して、違う不動産会社と専任媒介契約を結ぶこともできます。
専任媒介契約はひとつの不動産会社としか結ぶことはできません。
契約期間中は他の不動産会社と専任媒介契約を結べませんが、最大3ヶ月の契約期間が終了すれば他の不動産会社と契約を結ぶことが可能です。
専任媒介契約で費用が発生するのは、物件が売却できた時だけです。
そのため、契約期間が終了した時、契約更新をせずに契約終了した場合は、不動産会社に費用を支払う必要はありません。
契約終了する場合は手数料を支払う必要はありませんから、スムーズに他の会社に切り替えることができるのです。
現在の不動産会社との契約更新は断った上で、他の不動産会社を探しましょう。
今の不動産会社を選ぶべきか、それとも他の不動産会社に変えるべきかは「4.今の不動産会社でいいかを見極める5つのポイント」で詳しく紹介しますので参考にしてください。
1-3.複数社と一般媒介契約を結ぶ
物件の立地や築年数などの条件によっては、専任媒介契約よりも一般媒介契約を結んだ方が物件が早く高く売れる場合があります。
自分の物件が一般媒介契約の方が向いていると感じた時は、専任媒介契約を終了して一般媒介契約に変えるのもおすすめです。
一般媒介契約では現在依頼している不動産会社だけでなく、複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。
専任媒介契約にするか、一般媒介契約にするかの判断基準については、「3.まずは専任媒介契約か一般媒介契約かを判断する」で詳しく紹介しているので参照ください。
2.不動産会社がルール違反を犯していれば途中解除も可能
不動産会社が法律に違反するなど重大なルール違反を犯している場合などは、3ヶ月の契約終了を待たずに、専任媒介契約を途中で解除することもできます。
守るべき法律を守らない、不誠実な対応をする不動産会社では、物件を早く高く売ることはできません。
ルール違反を犯していることが分かった場合は、上の3つの選択肢を選ぶのではなく、契約期間内でも契約を解除して他の不動産会社に仲介を依頼しましょう。
途中解除できるのは、次の3つの条件のいずれかに当てはまる場合です。
- 2週間に一度の報告を怠っている
- 契約から7営業日が経過してもレインズに登録しない
- 囲い込みをしている
この3つの条件はどれも宅地建物取引業法で不動産会社が守るべきルールとして定められているものです。
途中解除の場合でも、違約金などは発生せず、不動産会社の落ち度で契約を解除することができます。
また不動産会社がきちんと営業活動を行っていない場合は、改善を要求した後、改善されなかった場合には契約を途中解除することができます。
専任媒介契約の契約解除については「専任媒介契約は解除できる！解除方法や違約金について詳しく解説」の記事で詳しく紹介していますので、こちらの記事も参考にしてください。
3.まずは専任媒介契約か一般媒介契約かを判断する
専任媒介契約を結んでも物件が売れない場合の3つの選択肢が分かった上で、次に判断したいのが「自分の物件は専任媒介契約と一般媒介契約のどちらが向いているのか？」ということです。
このまま専任媒介契約を結んだ方が物件は早く売れるのか、それとも一般媒介契約に切り替えた方がよいのかわからないままでは、どの選択肢をえらんでよいのかわかりません。
専任媒介契約の方がいいケースと一般媒介契約がいいケースは次の表をみてください。
それぞれの条件について詳しく紹介します。
3-1専任媒介契約のほうがいいケース
専任媒介契約の方がよいのは
- 立地がよくない
- 築年数が古いマンション
- 旗竿地など条件の悪い土地
- 郊外にある物件
など、使いにくく条件が悪い、あまり人気が集まりにくい物件を売りたいケースです。
郊外にある物件は、都心部に比べると人口が少ない分、購入希望者も少ないため、都心部よりも売れにくい傾向にあります。
専任媒介契約はひとつの不動産会社に仲介を依頼します。
その場合、不動産会社は他の不動産会社が物件の買主を見つけてくる可能性がなく、確実に自社の売上になるため、一般媒介契約よりも熱心に営業活動を行ってくれるというのがメリットです。
立地がよくない物件や、築年数が古いマンション、旗竿地（細い路地を通った先にある奥まった土地）、郊外の物件など、使いにくく条件が悪い土地の場合、買主が見つかりにくいため、不動産会社にしっかりと営業してもらう必要があります。
そのため、専任媒介契約がおすすめです。
ただし、専任媒介契約が向いている物件だとはいえ、ずっとこのままの状態を続けておけばいいというわけではありません。
3ヶ月の契約期間が終わろうとするのに、売れる気配がないのであれば、一度見直しを行うことをおすすめします。
物件が売れない原因として考えられるのは
- 契約方法ではなく不動産会社に問題がある
- 内覧時の売主の対応や価格設定に問題がある
の2つが挙げられます。
それぞれについて詳しくは
- 不動産会社に問題があるかどうか知りたい場合は「4.今の不動産会社でいいかを見極める5つのポイント」
- 内覧時の対応や物件の価格設定に問題があるかどうか知りたい場合は「6.売れない物件を早く高く売るためにできる対処法」
を参考にしてください。
3-2.一般媒介契約のほうがいいケース
専任媒介契約ではなく、一般媒介契約がいいケースは
- 立地が良い物件
- 築浅のマンション
- 人気のデザイナーズマンション
- 人気エリアにある物件
などを売却したいケースです。
これらの条件に当てはまる物件は、多くの人が「買いたい」と求める物件です。
物件の魅力が高いため、不動産会社の営業で売り込まなくても、物件を知ってもらうことができれば売却できる可能性が高まります。
そのため、ひとつの不動産会社にしか仲介して貰えない専任媒介契約よりも、多くの不動産会社に紹介してもらえる一般媒介契約の方が早く高く物件を売却できる可能性が高いのです。
特にターミナル駅の駅前、駅近など、立地が良い物件は人気が高く、不動産会社でも集客のための物件として紹介してもらいやすいため、一般媒介契約を選ぶのがおすすめです。
また都心部は少し駅から離れている土地でも、不動産売買が盛んでターゲットになる購入希望者も多いため、一般媒介契約の方が売却しやすい傾向にあります。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約が結べる分、期間などの縛りがゆるく、契約期間内に契約を解除しても広告費などを請求されることはありません（特別な契約を結んでいる場合は除く）。
「自分の物件は一般媒介契約の方が向いているのでは」と思ったら、一旦一般媒介契約を結んでみて、問い合わせが入らないようならまた専任媒介契約に変えることを検討してみるのもよいでしょう。
3-3.どちらにするか迷ったときは専任媒介契約がおすすめ
「自分の物件がどちらの契約がよいのか決められない」といった時は、専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。
専任媒介契約は、不動産会社が積極的に営業を行ってくれるというメリットがあります。
一社としか媒介契約は結べませんが、レインズへの登録義務があり、登録することで他の不動産会社に情報を共有することも可能です。
どちらにするか迷うということは、立地や築年数などの条件を見て「一般媒介契約だと売れないのでは？」という不安があるということです。
そのような不安点がある物件の場合、営業を積極的に行ってもらうことにより、一般媒介契約よりも専任媒介契約の方が早く物件が売れる可能性が高まります。
どちらにするか迷う物件の場合は、引き続き専任媒介契約を結んで、営業を行ってもらいましょう。
4.今の不動産会社でいいかを見極める5つのポイント
一般媒介契約にするか専任媒介契約にするかとあわせて検討したいのが、今の不動産会社のままでいいかという点です。物件が売れない原因として、不動産会社に問題があります。そこで、
- このまま同じ不動産会社と専任媒介契約を更新する
- 今の不動産会社の契約は終了して他の不動産会社と専任媒介契約を結ぶ
の2つの選択肢からどちらかひとつを選ぶ必要があります。
今の不動産会社でよいのか、それとも他の不動産会社を選んだ方がよいのかは、次の5つのポイントをチェックすることで見極めることができます。
- 2週間に一度の報告をきちんとしている
- レインズに物件情報を掲載している
- 囲い込みをしていない
- 営業活動を積極的に行っている
- 営業マンが信頼できる
それぞれの条件について詳しくみていきましょう。
4-1.2週間に一度の報告をきちんと行っている
不動産会社を見極めるポイントのひとつめが「2週間に一度の報告をきちんと行っている」かどうかです。
専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は売主に対して2週間に一度、販売状況についての報告をしなくてはならないと宅地建物取引業法で定められています。
専任媒介契約では、ひとつの不動産会社に売却のための営業活動や仲介をお任せします。
不動産会社がどのような営業活動を行い、どれくらい問い合わせがあったのかといったことは、不動産会社から報告がなければわからないため、この報告は売却を成功させる上でとても重要です。
2週間に一度の報告がされているかどうかだけでなく、どんな問い合わせがあったのか、問い合わせなどの反応がなかった場合にどのような対策を取る予定かなど、報告内容についてもきちんとチェックしてみましょう。
報告がない場合や、報告内容が毎回「問い合わせはありませんでした」など誠意の感じられないものの場合は、他の不動産会社を探す方がよいでしょう。
4-2.レインズに物件情報を掲載している
不動産会社を見極めるポイントのふたつめは、「レインズに物件情報を掲載している」かどうかです。
レインズとは、不動産会社だけが見られる物件情報が掲載された情報検索システムのことです。
レインズに掲載されると、全国の不動産会社が物件の情報を確認することができ、買主が見つかりやすくなるのがメリットです。逆に掲載されていないと買主が見つかりづらくなります。
宅地建物取引業法では、専任媒介契約を結んだ場合、7営業日以内にレインズに登録しなければならないと定められています。
7営業日を過ぎてもレインズの登録証が送られてこない場合は、不動産会社が果たすべき義務を行っていないことになります。
不動産会社によっては、他の不動産会社を通して見つけた買主に売却されることを防ぐために、レインズの登録を遅らせる場合があるのです。
そのような不動産会社は信頼できず、売却のチャンスを逃すことになりますから、レインズの登録が遅い場合は、他の不動産会社と契約を結んだ方がよいでしょう。
レインズへの登録義務は宅地建物取引業法で定められていますから、7営業日以上経過しても登録されず、報告もなく、登録証も送られてこない場合は、専任媒介契約を途中解除することもできます。
4-3.囲い込みをしていない
不動産会社を見極めるポイントの3つめは、「囲い込みをしていない」かどうかです。
囲い込みとは、自社で見つけた買主に売却するため、他の不動産会社を通じて問い合わせて来た購入希望者に「すでに契約が進んでいる」「もう売れてしまった」など嘘の情報を伝えることです。
専任媒介契約を結んだ場合、物件が売却できたら売主は不動産会社に仲介手数料を支払います。
もし、専任媒介契約を結んだ不動産会社が見つけた買主の場合、不動産会社は買主からも仲介手数料を得ることができます。
しかし、他の不動産会社を通じて問い合わせしてきた買主の場合、不動産会社は買主からは仲介手数料が貰えません。
そのため、利益を増やそうと、他の不動産会社を通じて問い合わせて来た購入希望者に対して、実際は売れていないのに「すでに売れてしまった」など嘘の情報を伝えて、購入を阻止することがあるのです。
これを「囲い込み」といいます。
囲い込みをされてしまうと、せっかく見つかった購入希望者を逃してしまうことになります。
これでは早く高く物件を売ることはできません。
囲い込みをされているのでは？と不信感を抱いた場合は、まずはレインズの登録情報を確認してみましょう。
レインズには「取引情報」といって、現在物件がどのような販売状況なのかを示すステータス表示があります。
表示の種類は
- 公開中
- 書面による購入申込あり
- 売主都合で一時紹介停止中
の3種類があります。
このうち、レインズを通して申し込みが可能なのは「公開中」だけです。
もし、購入申込がきていない、売主から紹介停止を申し出ていない状況なのに、「公開中」以外のステータスが表示されていれば、囲い込みをされているということになるのです。
レインズの掲載内容は、不動産会社から送られてくるIDとパスワードを使えば確認できます。
こまめにレインズを確認し、表示がきちんと「公開中」になっているか確認しておきましょう。
ただし、ステータスが「公開中」になっていても、電話で問い合わせが入った時に「いまは紹介を停止している」と言われてしまう場合もあり、完全に囲い込みを防ぐことはできません。
不信感が募った場合は、他の不動産会社のふりをして問い合わせをしてみるという手もあります。
「○○不動産ですが、××町のマンションの内覧はお願いできますか」など自分で問い合わせてみるのです。
もし「今は紹介を停止しています」といった嘘の情報を伝えられた場合は囲い込みがされているということになります。
証拠を残すために、録音をしておくと良いでしょう。
囲い込みをしていることがわかったら、不動産会社との契約は更新せず、他の不動産会社を探しましょう。
囲い込みは宅地建物取引業法で禁じられていますから、契約期間の残りが多い場合は、契約を途中解除することも可能です。
4-4.営業活動を積極的に行っている
不動産会社を見極めるポイントの4つめは、「営業活動を積極的に行っている」かどうかです。
専任媒介契約では、ひとつの不動産会社に売却のための営業活動を任せてしまいます。
そのため、不動産会社の営業活動が少ない、ほとんどしていないような状態では、物件を早く高く売ることは出来ないのです。
- 複数のインターネットの物件情報サイトにしっかりと情報を掲載している
- チラシを作成して配布している
- 地元のフリーペーパーなどに物件情報を掲載している
など、営業活動を積極的に行っているかを確認しましょう。
契約期間内にあまり営業活動を行ってくれていないと感じた場合は、改善を要求します。
それでもあまり改善されない場合は、契約更新はせず、営業活動をおこなってくれる他の不動産会社を探すのがおすすめです。
4-5.営業マンが信頼できる
不動産会社を見極めるポイントの5つめは、「営業マンが信頼できる」かどうかです。
専任媒介契約では、ひとつの不動産会社に仲介を依頼します。
この時、自分の物件を担当する営業マンが決まります。
物件が売却できるまで、売却状況の報告や営業活動をどのように行っているかは、担当の営業マンとやり取りするため、信頼できない人ではスムーズに売却を進めることはできません。
担当を変えてもらうことができないわけではありませんが、その後気まずい思いをすることもあります。
また、信頼できないと感じた点が、不動産会社全体の社風である可能性もあるのです。
信頼できる営業マンを見極めるには
- 物件を売るためにはどんな広告活動を行っていますか？
- 早く物件を売るためにはどんな対策がとれますか？
- 自分の物件はどんな人をターゲットにすればいいですか？
- 査定額の根拠はありますか？
といった質問をしてみてください。
答えられなかったり、曖昧ににごすようでは不動産の知識が少なく、頼りになる営業マンとは言えません。
また、答えてくれた場合も、内容が的確なのかをチェックし、信頼して任せられるか見極めましょう。
あまり信頼できない、この人にはお任せできないと感じた場合は、改善を要求し、改善されない場合は契約を終了して他の不動産会社を探した方がよいでしょう。
5.専任媒介契約を結んだ物件が売れない時にとるべき選択のフローチャート
専任媒介契約を結んだ物件が売れない場合、どのようにしたらよいのか3つの選択肢を紹介しました。
その内、どの選択肢を選べばいいのか、簡単に見極めたい場合は次のフローチャートでチェックしてみましょう。
自分の物件の条件や、不動産会社の良し悪しを見極めて、一番適した方法をとることで、早く高く物件を売ることに繋がります。
ぜひ参考にしてみてください。
6.売れない物件を早く高く売るためにできる対処法
ここまでは、専任媒介契約を結んでも物件が売れない場合、専任媒介契約をどうすべきかについて紹介しました。
しかし、物件を早く高く売るためには、契約方法や不動産会社を変更する以外にも、営業活動の見直しやレインズへの掲載内容の変更など、他にも様々な対処法があります。
売れない物件を早く高く売るためにできる対処法は次の6つです。
- 営業活動を確認する
- レインズの掲載内容をチェックする
- 家の写真を見直す
- 家の販売図面を見直す
- 内覧時の対応を変える
- 家の販売価格を見直す
それぞれの対処法について詳しくみていきましょう。
契約方法や不動産会社を見直す以外に不足していることはないかをチェックしてみてください。
6-1.営業活動を確認する
物件が売れない時、まず見直したいのが営業活動の内容です。
専任媒介契約ではひとつの不動産会社に営業活動をお任せしてしまいます。
営業活動を積極的に行わないと、物件に問い合わせが入らず、早く高く売ることは出来ないのです。
営業活動については次のような点を確認しましょう。
- インターネットの物件情報サイトにいくつ掲載しているか
- 不動産会社のサイトに物件は掲載しているか
- チラシは作成しているか
- チラシをどんなエリアにどのくらい配布しているか
- フリーペーパー、フリーマガジンなどに物件情報を掲載しているか
チェックしてみて、もし足りないと思う部分があれば、不動産会社に依頼し、より積極的な営業活動を行ってもらいましょう。
6-2.レインズの掲載内容をチェックする
次に確認したいのが、レインズの掲載内容です。
レインズは不動産会社だけが見ることができる情報システムですが、自分の物件は確認することが可能です。
不動産会社から送られてきた登録番号とパスワードを使い、まずは自分の物件がレインズにどのように掲載されているか確認します。
レインズの掲載内容が、文章だけで販売図面が入っていないなど、物件の魅力が伝わらない内容になっているようでは問い合わせは入りません。
販売図面とは、不動産会社が作成する物件の情報がまとまった図面です。
販売図面には築年数や面積などの基本情報だけでなく、日当たりや周辺環境など、物件の魅力が伝わる内容を掲載します。
この販売図面を見て、契約を結んだ以外の不動産会社は、物件を購入したいと思っている購入希望者に紹介するのです。
図面がなければ物件の詳細がわからず、他社からの問い合わせが入りにくくなってしまいます。
不動産会社の中には、他社からの問い合わせを少なくするために、あえてレインズに販売図面を載せない会社もあります。
まずはレインズに販売図面が掲載されているかを確認し、図面が掲載されていない場合はすぐに作成して掲載するよう依頼しましょう。
6-3.家の写真を見直す
不動産情報サイトやチラシに掲載する物件の写真を見直すことも大切です。
文章はもちろん大切ですが、写真だとより物件のイメージを具体的に伝えることができます。
インターネットの情報サイトなど、多くの写真が掲載できる媒体では、全室複数枚の写真を掲載し、物件の魅力を伝えるようにしましょう。
写真は枚数だけでなく、クオリティも大切です。
築年数が古くても室内はきれいであることや、ベランダが広いこと、水回りが使いやすいこと、日当たりが良いことなど、物件の魅力が伝わる写真になっていますか？
どの部分の写真を撮影しているかはもちろんですが、写真のきれいさも大切なポイントです。
室内を撮影する時は、晴れた日中に撮影すると明るくきれいな写真を撮ることができます。
住んでいる状態で売却する場合は、室内の整理整頓も大切です。
余分なものは他の部屋に片付け、すっきりと見せることでより目を惹く写真になります。
撮影前は次のようなポイントをチェックしておくと写真の仕上がりがアップします。
- テーブルの上に物はない状態にするとすっきり見える
- 床に置く物を減らし、床面積を多く見せると広く見える
- 色を使いすぎるとごちゃついて見えるのでカラフルな小物は数を減らす
- ごちゃごちゃして見えるところには布などをかけて目隠しする
魅力的な写真で、購入希望者からの問い合わせを増やしましょう。
6-4.家の販売図面を見直す
家の販売図面が魅力的に作られているかもチェックしておきましょう。
家の販売図面は、購入希望者が間取りや広さを把握するだけでなく、物件の魅力を伝えるために大切なツールです。
この図面が見にくかったり、間取り図だけで物件の詳細がわからないようでは、購入希望者の目を惹くことはできません。
間取り図には、それぞれ部屋の位置や広さだけでなく、購入希望者の気を惹きつけるポイントが記載されているかもチェックしましょう。
アピールできる販売図面にするためには
- 間取り図
- 外観や内観写真
- 日当たりなど家の住みやすさをアピールできる点
- 最寄駅からの距離
- スーパーや病院など生活に必要な施設からの距離
- 学校など教育施設の距離
- オール電化、カーポートなど魅力的な設備
など物件の魅力が伝わる内容を掲載するのがポイントです。
図面や築年数だけでなく、室内の写真や住んでいるからこそわかる文章で物件の魅力が伝わる掲載内容に変えましょう。
特に日当たりや周辺環境などの魅力は、売主だからこそわかる部分もあるはずです。
アピールポイントが合わせて掲載されていれば、より購入希望者を惹きつけることができます。
見やすく、分かりやすく、魅力が伝わる図面が作成されているかチェックし、足りない部分や見にくい部分があれば不動産会社に修正を依頼しましょう。
6-5.内覧時の対応を変える
問い合わせや内覧は入るのに売却に至らない場合は、内覧時の対応を変えることも大切です。
特にまだ住んでいる状態で売却活動を行っている場合は、内覧時に見せる家の中が整理整頓されているか、匂いなどは大丈夫かチェックしてみましょう。
住んでいるとなかなか気付きにくいのですが、家の中は意外とごちゃついて見えてしまうことがあるのです。
まずは不要なものを処分し、なるべく家の中をスッキリ見せましょう。
内覧では収納の中など、普通では見せない部分を見せることも求められます。
収納の中に押し込むのではなく、不用品は処分し必要な物はきれいに整頓していれておきましょう。
すでに住んでいない場合は、家の中に不用品が残っていないかを確認し、ハウスクリーニングを入れてきれいに掃除するのがおすすめです。
水回りやベランダなど普段なかなか掃除が行き届かない部分もしっかりと清掃しておくことで、築年数よりも家が新しく見える、家が魅力的に見えます。
自分で掃除しきれない場合はハウスクリーニングを依頼しましょう。
家の匂いも印象を左右します。
内覧前には換気をしておくのがおすすめです。
また内覧時には物件を案内しながら購入希望者が気になりそうなメリット、デメリットを紹介するのもおすすめです。
物件のメリットとしては、
- リビングが南向きで日当たりが良い
- 吹き抜け窓があり風通しが良い
- キッチン、ダイニング、リビングの動線が使いやすい
- 各部屋に収納が多くて便利
- 周辺が静かで環境がよい
など、住んでいる人だからこそわかる情報を伝えると良いでしょう。
また、物件のデメリットとなる点は、
- 東向きで午後は暗くなるけれど朝日が差し込んで気持ちがいい
- 隣人宅の子どもが小さい時は物音がしたものの、常に気になるほどではない
- リビングは少し狭いけれど収納が多いのですっきり片付けやすい
など、デメリットをカバーできるポイントも合わせて話すとより物件の魅力が伝わります。
6-6.家の販売価格を見直す
上の5つの対処法をとっても問い合わせがなかなか入らない場合は、家の販売価格を見直すことも大切です。
値下げしてしまうと、売却益が少なくなってしまい、損をしてしまいます。
そのため、すぐに値下げするのは避けたいのですが、やはり周囲の物件に比べて売り出し価格が高すぎる場合は問い合わせが入らず、売却できない状態が続いてしまうことになります。
物件の価格を見直す時は、まずは立地や間取りの条件が近い物件と見比べて、相場よりも高く値を付けていないか確認します。
比較する物件は、
- 最寄り駅
- 広さ
- 築年数
が同じものと比べましょう。
物件価格を比較するのには「レインズ・マーケット・インフォメーション」が便利です。
レインズ・マーケット・インフォメーションとは、不動産流通機構が提供する、日本全国の不動産売買情報が検索できるサイトです。
成約価格を基にした情報が検索できるので、価格の参考になります。
無料で利用できるので気軽に利用してみてください。
7.まとめ
専任媒介契約を結んでも物件が売れない時にどうすればいいのかについて紹介しました。
物件はなるべく早く高く売りたいと思うものですが、そのためには媒介契約をどうするのかはとても大切なポイントとなります。
物件が売れなかった時は、自分の状況に合った媒介契約を選び、売却活動を進めてください。
最後に専任媒介契約を結んでも物件が売れない時の対処法などについてまとめておきます。
◎専任媒介契約を結んでも物件が売れないときの対処法は次の3つ
4. 同じ不動産会社と専任媒介契約を結ぶ（契約更新）
5. 違う不動産会社と専任媒介契約を結ぶ
6. 一般媒介契約に変える
同じ不動産会社と専任媒介契約を続けたい場合は、更新手続きをとります。
専任媒介契約を結んだ方がいいと考えているけれど、今の不動産会社で不安がある場合は、更新をせずに契約を終了し、他の不動産会社と専任媒介契約を結ぶと良いでしょう。
立地が良い、築浅のマンションなど物件の魅力が高い場合は、一般媒介契約に切り替えるのもおすすめです。
不動産会社が法律違反をしている場合は、契約期間中でも途中解除して違う不動産会社を探しましょう。
◎専任媒介契約と一般媒介契約のどちらを選ぶべきかは
専任媒介契約を選ぶべきなのは、立地が悪い、築年数が古いマンション、旗竿地など条件の悪い土地など物件の魅力だけではなかなか売りにくい物件です。
これらの条件に当てはまるケースは、不動産会社にしっかり営業を行ってもらうことで販売につながるため、専任媒介契約がおすすめです。
立地が良い、築年数が新しいマンション、人気のデザイナーズマンションなど、物件の魅力が高く売れやすい物件の場合は、一般媒介契約で多くの人に見てもらうことで販売につながるため、一般媒介契約をおすすめします。
◎今の不動産会社でいいのか見極めるには
6. 2週間に一度の報告をきちんとしている
7. レインズに物件情報を掲載している
8. 囲い込みをしていない
9. 営業活動を積極的に行っている
10. 営業マンが信頼できる
上の5つのポイントをチェックして、営業活動をしっかり行い信頼できる不動産会社となら契約を更新しても大丈夫です。
当てはまらない場合は他の不動産会社を探しましょう。
◎専任媒介契約を結んだ物件が売れない場合にどうすればいいのか分からない時は
こちらのフローチャートでチェックし、自分におすすめの選択肢を選ぶのがおすすめです。
◎売れない物件を早く高く売るためには
7. 営業活動を確認する
8. レインズの掲載内容をチェックする
9. 家の写真を見直す
10. 家の販売図面を見直す
11. 内覧時の対応を変える
12. 家の販売価格を見直す
上の6つのポイントを押さえることで、物件が売却できる可能性が高まります。
専任媒介契約、一般媒介契約どちらを選んでもできる方法ですから、ぜひこちらも試してみてください。
この記事が、物件をより高く、より早く売る手助けになれば幸いです。
早く・無駄なお金をかけずマンションを売るならsumnaraで。
【1】中古マンション売却を現状のママで高く、早期に売却できる。
【2】プロライターが物件取材して隠れた魅力を引き出すから、早く・無駄なお金をかけずに売れる。
【3】しつこい営業電話などセールスがないから、安心して売却相談ができる。
無料相談をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。
