投資用のワンルームマンションを売却したいのに、なかなか売れない状態が続くと、「なぜ売れないの？」と疑問に思うことも少なくありませんよね。
実はワンルームマンションが売れない場合には、いくつかの理由が考えられます。
ワンルームマンションが売れない理由は、主に次のようなものです。
ワンルームマンションを売りたい場合には、これらの売れない理由に対処する必要があります。
具体的な対処法については、本文で詳しく解説します。また、売れない理由に対処する際には、タイミングも大切なため、対処する時期についても紹介します。
▼この記事で分かること
- ワンルームマンションが売却できない理由
- 3カ月売れなければ見直しが必要
- ワンルームマンションが売れない場合の対処法
- ワンルームマンションを売却する際の注意点
これらを読むことで、ワンルームマンションが売れない現状を改善することができるでしょう。
売却する際の注意点も合わせて解説しますので、ぜひ最後まで目を通し、ワンルームマンションのスムーズな売却に役立ててください。
1.ワンルームマンションが売却できない理由8つ
ワンルームマンションが売却できないというケースにおいて、よく見られる理由を紹介します。
売却できない理由として挙げられるのは次のような点です。
- 価格設定が不適切
- 売却のタイミングが悪い
- 競合物件に負けている
- 広告が十分でない
- 空き室になっている
- 家賃不払いの賃貸人が入居している
- 周辺の環境が悪化している
- 融資条件に当てはまりにくい物件である
それでは詳しく見ていきましょう。
1-1.価格設定が不適切
ワンルームマンションが売れない理由の1つとして、価格設定が適切でないことが挙げられます。多くの場合は、相場より売り出し価格が高くなっているため買い手がなかなかつかないパターンです。
例えば、下記のような場合は買い手がつきにくいと言えるため、チェックしましょう。
不動産会社の提案した価格だからといって、相場通りとは限りません。マンション価格の相場は、売り出し時期や競合物件の数、マンション周辺の環境変化によっても変動します。そのため、マンションが売れないと思った場合には、上記ポイントなどに注意して価格設定を見直してみましょう。
チェックポイントに挙げた「高預かり」とは、不動産会社が顧客と仲介契約を結びたいために、相場よりも高い査定額を提示することです。「高預かり」の場合は、不動産会社は、早く売ろうとせずに、媒介契約から3カ月後の更新のタイミングで価格設定を下げて売る提案をしてくることがあります。このため、ワンルームマンションを早く売ることも高く売ることもできません。
「高預かり」はまれなケースと言えますが、高預かりの可能性を排除するためにもワンルームマンションの価格を相場と比較し、適切かどうか見直すようにしましょう。
1-2.売却のタイミングが悪い
ワンルームマンションの売却のタイミングが悪い場合も、買い手がつきにくいと言えます。
ワンルームマンションを含めた不動産については、3月・9月に市場が活発化し売れやすいと言われています。一方で、特にお盆の時期などは売買需要が少なく、マンションが売れにくい時期です。
下記は首都圏における中古マンションの売却状況ですが、実際に3月と9月の販売件数が多くなっています。
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅の長期動向グラフ（2010年10月～2021年09月）」
3月と9月の成約件数ピークの直後やお盆の8月は、成約件数が低くなっています。このため、3月・9月の不動産売買のピークを過ぎた時期とお盆の時期は、需要が低く売却のタイミングとして悪いと言えます。
1-3.競合物件に負けている
もし、ワンルームマンションが売れないとすれば、競合物件に物件の条件面で負けている可能性があります。
競合物件とは、同じエリアにある同じような広さのワンルームマンションのことです。例えば下記のようなポイントについて、競合物件に劣っていないかどうかチェックしてみましょう。
ワンルームマンションという物件は、ほとんど同じ間取りや同じ仕様のため、「駅から近い」「価格が安い」「角部屋である」といったちょっとした差で、買い手は利点のある方に流れてしまいます。
自分の持つ物件に「最上階の部屋」「リフォーム済み」などといった利点があれば積極的に宣伝するようにしましょう。
1-4.広告が十分でない
売却したいワンルームマンションの広告情報がターゲットにきちんと届いていない場合も、買い手がつかない原因の1つと言えます。
広告については、下記のようなポイントに注意して見直してみましょう。
不動産情報サイトに載せている写真が魅力的でなかったり、他の物件に比べて開示されている情報が少ない場合には注意しましょう。
水回りなどの設備についての写真がない一方で、周囲のスーパーや施設などの情報ばかりを掲載しているケースも少なくありません。買い手にとってスーパーなどの利便性も大切ですが、肝心の物件の内部が魅力的でないと、興味を惹かれにくいと言えます。
自分のワンルームマンションが掲載されているページについて確認し、写真の印象が悪かったり、情報に不備があったりする場合は、不動産会社の担当者に修正を依頼するようにしましょう。
1-5.空き室になっている
売却しようとしているマンションが空き室になっている場合も、投資用物件として買い手がつきにくいと言えます。
不動産投資の場合、収入となるのは家賃収入のみです。空き室である状態では収入とならないため、買い手は物件を買う際に、空き室が続くような入居率の低い物件を避ける傾向があります。
一方で、すでに入居者がいる物件は、「購入した月から家賃が入る物件」として受け入れられやすい面があります。
入居者のいない空き室物件は、購入後、改めて入居者を募集しなければならない手間とコストがかかるうえ、入居者の入りにくい物件と思われ敬遠されることが少なくありません。
1-6.家賃不払いの賃貸人が入居している
売却しようとしているマンションに、家賃を滞納する悪質な賃貸人が入居している場合も、売却しにくいと言えるでしょう。
投資用マンションを買う場合、買い手は、入居者の家賃不払いがないか確認することが多いため、家賃不払いの入居者のいる物件は敬遠されるケースがほとんどです。
家賃を滞納する賃貸人が入居している場合は、立ち退きなどの対処をした方が、買い手はつきやすいと言えます。
1-7.周辺の環境が悪化している
売却しようとしているマンションの周辺環境が悪化している場合も、買い手がつきにくいと言えます。
例えば、次のような状況に該当しないかどうか確認をしてみてください。
こうした場合はマンションが売れにくいため、売却価格を見直すなどの対策が必要となるでしょう。
1-8.融資条件に当てはまりにくい物件
買い手がローンを組むときの融資条件に当てはまりにくい物件も、売却しにくいと言えます。
投資用ワンルームマンションを買う投資家は、ローンを組んで購入することがほとんどです。その際、融資条件に当てはまる物件でないと、買い手はローンを組むことができません。
ローンを組む際に、物件について注目されるポイントは次の点です。
例えば築年数が古い場合や、駅から遠い場合、ワンルームマンションでも20平米を下回る狭さといった場合などは、融資が通りにくい傾向があります。また、空き室の場合は、家賃収入がすぐ入る入居者がいる場合に比べて融資が通りにくいと言えます。
融資が通りにくい物件は、買い手にとっては資金を調達できず、購入しにくい物件となります。
2.3カ月で売れなければ危機感を持って売却活動の見直しを
マンションを売却するといっても、売り出したからといって、すぐに売却できるとは限りません。とはいえ、3カ月近く売却に時間がかかっている場合は、一度、現状の販促活動で問題がないかどうか見直した方がよいでしょう。
中古マンションの販売にかかる平均的な日数は3カ月と言われています。例えば、公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2020年）」によると、中古マンションの売却にかかる平均的な期間は88.3日です。
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2020年）」
3カ月はあくまで平均値であり、実際には半年や1年かかる場合も少なくありません。
しかし、平均の88.3日を上回って時間がかかっている場合には、価格設定を誤っているなど売却が長期化する原因が背景に潜んでいる可能性があるため、一度見直すことをおすすめします。
マンション販売において、売主と不動産仲介会社で締結する「媒介契約」の期限も3カ月であることがほとんどです。3カ月は不動産契約の見直しや売り出し価格の見直しなどによいタイミングとも言えます。
また、不動産会社でも、3カ月の間に売れなかった場合は、売りにくい物件として売り出し価格を含めた条件の見直しを提案してくることが少なくありません。そうした際にも、売れなかった理由などを探り、対処するようにしましょう。
平均売却期間の3カ月を目安に、物件の価格や相場、宣伝方法など販促状況を見直すことをおすすめします。
3.ワンルームマンションが売れない時の対処法
ワンルームマンションが売却しにくい理由や、見直しをするタイミングについて、把握できたことと思います。
ここでは、ワンルームマンションが思うように売れない場合に、どのような対策を取ればよいのかを紹介します。
対策として考えられるのは次の4点です。
- 市況に合わせた売出価格にする
- 広告宣伝効果を上げる
- 不動産仲介会社を検討しなおす
- 売却時期を見直す
具体的に見ていきましょう。
3-1.市況に合わせた売出価格にする
ワンルームマンションが売れない理由として、価格が相場より高くなっている可能性があります。そのため、市況に合った価格に見直すことが大切です。
例えば、次の2つの視点に基づいて検討するようにしましょう。
- 物件の実質利回りを確認する
- 周辺の物件の価格と比較する
3-1-1.物件の実質利回りを確認する
投資用ワンルームマンションについては、買い手も投資用マンションとして買うことがほとんどです。投資用マンションとして、価格が適切であるかどうか見直すようにしましょう。
投資用価格として見直す際に注目すべきは、実質利回りです。
買い手は、投資用ワンルームマンションを買う際に、マンションの利回りに注目します。買い手の期待する利回りの相場と、自分の物件の利回りとが乖離しすぎていないか確認してみましょう。
投資用マンションに関わる利回りには、次のようなものがあります。
ちなみに、マンションの広告に表示されるのは、表面利回りの計算方法をベースにした想定利回りです。
想定利回りでは、表面利回りの「年間の家賃収入」について、「年間満室である」と想定した家賃収入にもとづいて計算されています。
ただし、買い手である投資家にとって重要なのは、表面利回りや想定利回りでなく、経費を考慮した実質利回りです。このため、投資家自身で実質利回りを計算することが少なくありません。
この実質利回りが、投資家の期待する利回りの相場より低い場合は売れにくいと言えます。下記の手順で実質利回りを確認してみましょう。
手順は
STEP1：物件の実質利回りを把握する
STEP2：実質利回りを買い手の期待する利回りと比較する
です。
具体的に見ていきましょう。
3-1-1-1.物件の実質利回りを把握する
まず、売り出している物件の実質利回りを把握します。
投資家は、売り出されている物件の実際の経費が分からないため、多くの場合、諸経費率10～20％と見積もって下記のように実質利回りを計算します。
- 実質利回り ＝ 年間の家賃収入 × （１ ー 諸経費率） ÷ 物件購入価格 × 100
経費率は物件が古いほど高いと想定されていますが、15％と簡易的に計算されることが少なくありません。
物件の設定を仮に下記の通りとして、実際に計算してみましょう。
物件の設定
- 築10年のワンルームマンション
- 売り出し価格：2600万円
- 年間収入：120万円（家賃収入月額10万円×12カ月）
- 物件の所在地：東京都世田谷区
実質利回りは下記のように計算されます。諸経費率は15％としています。
実質利回り ＝ 120 × （1 ー 0.15） ÷ 2600 × 100 ＝ 3.9％
3-1-1-2.実質利回りを買い手の期待する利回りの相場と比較する
次に実質利回りと、投資家の期待する利回りの相場と比較します。
中古マンションの期待利回りの相場は、4～6％と言われていますが、より具体的には、一般財団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」の数値を参照するとよいでしょう。
数値は下記の表の通りです。
東京都世田谷区のワンルームマンションの期待利回りの相場は4.2％であるため、先に計算した実質利回り3.9％は、相場を下回る利回りと言えます。
利回りが相場より低すぎる場合は投資家にとっては魅力の低い物件となるため、売り出し価格を下げて利回りを上げることを検討した方がよいでしょう。
3-1-2.周辺の物件の価格と比較する
一般的な居住用の物件価格と乖離していないか確認するために、周辺エリアのワンルームマンションの相場と比較することをおすすめします。
自分で不動産情報サイトを活用するなどして近隣の類似物件の価格と比較し、価格が高すぎないか確認してみましょう。
マンションの相場を知るサイトとしては下記がおすすめです。
ワンルームマンションを含めた不動産の過去の豊富な取引実績を確認することができます。
登録物件数121万棟以上、販売履歴は277万件以上という豊富な情報から相場を確認することができます。
競合物件の価格と比較して物件の条件が悪いにもかかわらず、売り出し価格が高い場合などは、価格の見直しを検討しましょう。
なお、マンション価格の比較について、より詳しくは、マンションの売却査定について書かれたこちらの記事をご確認ください。
3-2.広告宣伝効果を上げる
ワンルームマンションをより効果的に売るために、広告宣伝を見直しましょう。
不動産仲介会社のサイトに掲載されている自分のワンルームマンションの広告について確認し、買い手にとって魅力のあるように情報を修正しましょう。
例えば下記のような方法が有効です。
- 広告の写真を見映えのよい写真に差し替える
- 物件のメリットを広告に積極的に追加
- ポスティング（チラシの配布）をする
インターネット上の物件紹介ページの情報について、写真の差し替えや情報を追加するよう、不動産会社の担当者に依頼するようにしましょう。
また、買い手として、近隣の住み替えを考えている人や、インターネットをあまり見ないシニア層が対象となるようであれば、ポスティングなどをして認知度を高めることもおすすめです。ポスティングをする場合は、不動産会社の担当者にポスティングにかかる費用を確認して進めましょう。
3-3.不動産仲介会社を検討しなおす
不動産仲介会社があまり積極的に動いてくれていないために、売却できない場合には、不動産仲介会社を見直しましょう。
例えば、不動産会社の担当者が、マンションの売れない事情や理由を説明できなかったり、売るための改善提案もなかったりする場合は、このまま同じ不動産会社で売り出しをしていても状況がよくなる可能性は低いと言えるでしょう。
不動産会社を変える場合は、投資用の買い手がつきやすいように、投資物件専門の不動産会社に依頼するようにしましょう。
ワンルームマンションは居住用としては買い手が比較的少ないものの、投資用としては、手を出しやすい価格帯のため人気物件と言えます。投資物件を専門に扱う不動産会社では、すでに多くの投資家を顧客に抱えているため買い手のつく可能性が高くなります。
なお、不動産会社との媒介契約は途中解約もできますが、解約までの広告費を請求されることがある点に注意が必要です。媒介契約が切れるタイミングに不動産会社を見直すとよいでしょう。
3-4.売却時期を見直す
ワンルームマンションを売るには、売却時期を見直すことも大切です。もし、投資運用上、物件をもう少し保有していても問題がないようであれば、売却を中止し、買い手の購買意欲の高い時期、投資用物件の需要の高まる時期に売却するようにしましょう。
具体的には次のような時期がおすすめです。
3-4-1.不動産の流通が多い時期に売却する
不動産の流通は、年度が変わる直前の3月や9月に活発化すると言われています。この市場が活発化する時期に合わせて売却するようにしましょう。
物件を探している人が多いため、物件情報を多くの人に知ってもらうことができ、買い手もつきやすいと言えます。
3-4-2.投資用は金利の低い時期に売却する
投資用ワンルームマンションは、金利の低いときに売ることがおすすめです。
一般的に金利が低いとき、高い利回りの金融商品などの人気がより高まりますが、高い利回りの金融商品はリスクも高い傾向です。
一方、不動産投資は比較的リスクが小さく、会社員でも安心して投資をすることが可能です。中でも、ワンルームマンションは、不動産投資の中で、金額的にも比較的手を出しやすい投資のため人気が高くなります。
このため、ワンルームマンションは金利の低いときに売り出すことが得策と言えます。
3-4-3.売却時期を見直す時の注意点
売却時期を見直す際には、不動産売却の中止をすることになります。
不動産売却の中止には、不動産会社との媒介契約を解除する手続きが必要です。その際、広告費の実費を請求されることがあるため、解約前にキャンセルにかかる費用を確認するようにしましょう。
4.ワンルームマンションを売却する際の注意点
ワンルームマンションを売却する際には、以下のような点に注意すると、スムーズに売却を進めることができます。
4-1.ローン残債が売却価格を上回るようにする
売却するワンルームマンションに不動産投資ローンや住宅ローンが残っている場合には、ローンの残債よりも、売却額が上回るように売却価格を設定しましょう。
ローンの残債は残高証明書や、金融機関や不動産仲介会社に問い合わせれば分かります。
図のように、ローンの残債が売却価格の相場を下回る場合は「アンダーローン」と言います。一方、ローンの残債が売却価格の相場を上回る場合には「オーバーローン」と言います。
ローンの残債が売却価格を上回るオーバーローンでは、差額分を自己資金や新たなローンで支払わなければならなくなります。売る際にはできる限り、アンダーローンの状態で売るようにしましょう。
4-2.一括査定を取り相場を把握しておく
ワンルームマンションを売却する際は、一括査定を取り、相場を確認するようにしましょう。高く売りたいのはもちろんですが、相場より高い売り出し価格で進めると買い手がなかなか見つからないこともあるため、常に相場を意識しながら、販売活動をするようにしましょう。
4-3.不動産仲介会社選びに注意する
不動産仲介会社を選ぶ際には、次の2点に気を付けましょう。不動産仲介会社の選択を誤ると、早く売れない上に、売却価格も安くなる可能性があります。
4-3-1.投資用ワンルームマンション販売に強い会社を選ぶ
投資用ワンルームマンションを売却する場合は、投資用不動産売買に強い会社に依頼するようにしましょう。
投資用不動産売買を積極的に手がけているかどうかは、不動産仲介会社のホームページを見ることで分かります。また、特にワンルームマンションを多く扱っているところを選ぶようにしましょう。
4-3-2.「高預かり」や「囲い込み」に注意する
不動産仲介会社を選ぶときは、「高預かり」や「囲い込み」に注意するようにしましょう。
「高預かり」とは、先にも触れた通り、不動産仲介会社が仲介契約が欲しいために相場よりも高い査定額を提示し、仲介契約を取ることです。一方、「囲い込み」は、不動産仲介会社が預かった売却物件につき、自社の顧客に買わせたいために、他の仲介会社に物件を積極的に開示しないで自社で抱え込むことです。
「高預かり」も「囲い込み」も、早く高く売る際には、足かせとなるため、気を付けましょう。
4-4.所有年数が5年超かどうかによって税率が変わる
ワンルームマンションの所有年数が5年近くになっている場合は、売却時期によって、売却利益にかかる納税額が変わってくるため注意が必要です。
投資用ワンルームマンション売却で利益が出た場合、売却利益は「譲渡所得」と言い、譲渡所得には所得税と住民税が課税されます。
この所得税と住民税について、売却したマンションの所有期間によって税率が下記のように異なります。
ワンルームマンションの所有期間が5年を超えた方が売却時の納税の税率が低くなります。すでに5年近く所有している物件を売却する際には、5年を超えて売却することもおすすめです。
5.まとめ
ワンルームマンションが売れない理由について解説しました。考えられる主な理由は次のようなものです。
- 価格設定が不適切
- 売却のタイミングが悪い
- 競合物件に負けている
- 広告が十分でない
- 空き室になっている
- 家賃不払いの賃貸人が入居している
- 周辺の環境が悪化している
- 融資条件に当てはまりにくい物件である
これらの事情を踏まえて、ワンルームマンションを早く高く売るには、次のような方法です。
- 市況に合わせた売出価格にする
- 広告宣伝効果を上げる
- 不動産仲介会社を検討しなおす
- 売却時期を見直す
ワンルームマンションを売る際には、ローン残債が売却価格を下回るようにするなどといった点にも注意しましょう。この記事の情報が、ワンルームマンションを早く高く売ることに役立てば幸いです。
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