「現在住んでいるマンションを売却することになったが、その後の引っ越しはいつから予定を立てたら良いのだろうか」
「マンション売却後は、できるだけ無駄な出費を抑えてスムーズに引っ越ししたいな」
マンションの売却が決定した後、その後の新しい居住場所に引っ越しするまでの流れはどのようになっているのか、初めての経験で具体的にイメージが湧かない方も多いのではないでしょうか。
マンション売却決定後、スムーズに引っ越しまで完了させるには、
事前のマンション売却活動～引越し完了までの全体の流れの把握
が重要です。
これにより、焦ることなく計画的に一つ一つのプロセスに対応しながら引越しがスムーズに行えます。
この記事では、まず大切なポイントであるマンション売却決定後～引越し完了までのプロセス全体の流れを把握した上で、以下の内容についてお伝えしていきます。
- マンション売却決定後は引き渡し前日までの引っ越し完了が必要
- マンション売却決定後の引っ越し準備を始めるベストなタイミング
- 引っ越しをスムーズに完了させるスケジュール
- 引き渡し日までに引っ越しが間に合わない場合の対処法
この記事を最後まで読んでもらうと、マンションの売却を計画してから新しい居住場所に引っ越しするまでの間にどのような流れがあるのか具体的に把握できるようになり、適切なタイミングで無駄な出費をかけずに引っ越しができるようになります。
マンション売却決定後に引っ越しを検討中の方はぜひ参考にしてみてくださいね。
1.マンションの売却決定後は引き渡し(残代金決済)の前日までの引っ越し完了が必要
マンションの売却決定後、いつまでに引っ越しを完了させたら良いのかというのは、具体的には買主へのマンションの引き渡しの前日までになります。
ただ、この引き渡しが行われるまでに、どのような具体的な流れがあるのかよく分からないという方も多いかもしれません。
そこで、ここではマンション売却～引越し完了までの全体の流れを解説していきます。
1-1.マンション売却～引越し完了までの流れ
マンション売却決定後にスムーズに引越しを行うには、まずマンション売却～引越し完了までの流れを把握しておく必要があります。
マンション売却～引越し完了までは、以下の流れに沿って進んでいきます。
基本的には、売買契約締結後に引っ越し準備を始め、引き渡しの前日までに完了させることが必要です。
※マンション売却についてそれぞれの項目のより詳しい内容を知りたい方は、マンション売却の流れについて書かれたこちらの記事もご覧ください。
1-2.引き渡しの前日までに引越しを完了するべき理由
引き渡しの前日までに引越しを必ず完了させなければいけないのは、売買契約締結日に法的拘束力が生まれるからです。
具体的には以下の内容になります。
- 引き渡し日に物件の占有権が売主から買主へ移行する
- 引き渡し日の遅延はできない
- 一日でも遅れると、契約解除や損害賠償請求の可能性もある
一つずつみていきましょう。
1-2-1.引き渡し日に物件の占有権が売主から買主へ移行する
引き渡し日には、残代金決済が行われます。これは売買契約締結日に支払われる手付金以外の、物件売買代金の支払いになります。
この残代金決済以外にも、引き渡し日には、
- 売主の住宅ローン借入先の抵当権抹消書類の授受
- 司法書士からの登記書類の説明と署名捺印
- 物件の権利証等の書類の受け渡し
- 鍵の引渡し
の手続きも同時に行われ、これらの手続きにより物件の占有権が売主から買主へ移行します。
手続き自体は1時間～1時間半ほどで完了しますが、銀行での手続きと法務局への登記をする都合上、引き渡し手続きの開始時間は午前中～お昼前後の時間帯になります。
このため引き渡し当日の引っ越しは難しく、必ず前日までに引っ越しを完了させる必要があります。
1-2-2.引き渡し日の遅延はできない
引き渡し日は、基本的には後ろ倒しすることができません。これは売買契約時に引き渡し日を設定しているためです。
売買契約は、売主と買主の双方が確実に約束を遵守するという法的拘束力のある契約になります。
ただし、約定日より前倒すことは可能です。また、売買契約書に特約を設けて、引き渡し日を事前に変更することは可能です。この特約は買主と売主双方の同意が得られた場合のみ設定できます。
1-2-3.一日でも遅れると、契約解除や損害賠償請求の可能性もある
もし引っ越しが間に合わないという理由で、引き渡し日が延期となった場合、契約違反となります。
最悪の場合、契約解除や損害賠償請求をされる可能性もゼロではないので、必ず引き渡し日までの引っ越しを行いましょう。
売買契約時に引き渡し日を決める際は、日数に余裕を持った設定をして、一日でも遅れることのないように注意しましょう。
2.マンション売却決定後の引っ越しに関わる準備を始めるベストなタイミング
前章でもお伝えしたように、マンション引き渡しの前日までに、引越しを完了させることが必要です。
この引越しに関わる準備については、具体的には以下の2つに分けられます。
- 引っ越し先の物件探し～契約
- 引っ越し先への引越し準備
それぞれの項目で準備を始めるベストなタイミングは異なります。
引っ越し先の物件探し～契約を行うのはマンション売却活動を始めるタイミングで、次の新居が無事に決まり、具体的な引っ越し準備を行うのは、引き渡し日の1ヵ月前から行うのがベストなタイミングです。
それぞれの項目を詳しく解説していきます。
2-1.引越し先の物件探し～契約までのベストなタイミング
次の新しい引っ越し先の物件探しは、マンション売却活動を開始する時期から、売却活動と同時に始めましょう。
マンション売却が最短でスムーズに進んだ場合、マンション売却活動開始～売買契約日までの期間は3.5ヵ月ほどになります。
物件探し～契約までは、平均2ヵ月以上かかるため、マンション売却を始める時点で次に住む引越し先を探す必要があるのです。
新しい引っ越し先の物件探しは、具体的には
- エリアの選定、間取りの決定
- 内覧
- 契約
の3つのプロセスに分けられます。
それぞれをマンション売却活動のどのタイミングで行えば良いのか解説していきます。
<1>エリアの選定、間取りの決定
新しい引越し先物件のエリアや間取りの選定は、上記表の<1>売却の情報収集の段階で始めましょう。
売却活動を開始する前からすでに次の物件が決まっている場合は良いのですが、決まっていない場合はこのタイミングで始めることが大切です。
なぜなら期日に余裕を持った物件探しは、満足度の高い物件を見つけられるからです。
売却活動が本格的に始まった後に開始すると、売却の動きに合わせて物件を探さないといけなくなり、新しい物件に対する妥協点が増えてしまうリスクがあります。
引っ越し後も満足度が高い状態で過ごすためには、まだ日程に余裕がある<1>売却の情報収集の段階で、次の引越し先の物件についてのエリアや間取りの選定を始めていることが、スムーズに進めるポイントになります。
<2>内覧
新しい物件の内覧は、上記表の<4>売却活動開始～<5>契約条件交渉で始めるとスムーズです。
通常引越し先の内覧は、実際の引越し日の1ヵ月前あたりから行われることが多いですが、マンション売却をしながらの内覧の場合、自分の想定通りの期日で売れるかどうか分からない状態です。
このような状態だと想定より早く売却される可能性もあるため、実際の引越し日の2ヵ月～3ヵ月前から行っておきましょう。
この内覧で気に入った物件があった場合、物件を紹介してくれた不動産会社に対してマンションの売却が完了してからの入居が可能かどうか聞いておくことも大切です。
通常は内覧した後、物件を確保してもらえる期間は2週間～1ヵ月ほどですが、
- 理解のある売主や大家さんの物件
- フリーレント(一定期間家賃が無料になる契約)のある物件
の場合、2ヵ月以上物件を確保してくれる場合があります。
内覧はこのような物件に絞って行うようにしましょう。
<3>契約
引越し先の物件の契約は、上記表の<6>売買契約締結日の直後に行うのがベストです。
現在の物件の売買契約を締結する前に引越し先の物件を契約してしまうと、想定通りの期日で現在のマンションの売買契約ができなかった場合、2重契約をしてしまうリスクがあります。
2重契約になると、家賃の2重払いで余分な出費が増えてしまいます。
内覧で気に入った物件をすぐに確保したい場合、売買契約日の前に契約をしたいケースもあるかもれませんが、引越し先の物件の契約前にその物件を確保できる期間が長めに持てる物件に絞り、引っ越し先物件の契約を考えるようにしましょう。
2-2.引越し先への引っ越し準備のベストタイミング
引っ越し先への引越し準備は、現在住んでいるマンションの引き渡し日から起算した1ヵ月前がベストなタイミングです。
なぜこのタイミングで行うべきなのか、それは以下の理由によります。
- 売買契約を結んだ後に行う必要がある
- 売買契約締結～引き渡しまでの期間が1ヵ月
詳しくみていきましょう。
2-1-1.売買契約を結んだ後に行う必要がある
引き渡しから1ヵ月前というのは、ちょうど売買契約を締結した直後になります。
売買契約を締結する前に引越し準備を始めてしまうと、契約を破棄された場合に準備をやり直す必要がでてきます。
リスクなく引越し準備を行うには、売買契約を締結した後から準備をはじめましょう。
2-1-2.売買契約締結～引き渡しまでの期間が1ヵ月
売買契約を締結してから引き渡しまでは通常1ヵ月ほどの期間です。
ですので、この期間中に引越し準備の開始～完了まで滞りなく行う必要があります。
ただ、売買契約～引き渡しの期間が特約により1ヵ月以上になる場合もあります。
その場合は引き渡し日から起算して、1ヵ月前から引越し準備を始めると、スムーズに進められます。
余裕のある状態で、早めに引越し準備を行うことが大切です。
3.引っ越しをスムーズに完了させる段取り
引っ越しに関わる準備をするベストなタイミングを把握したところで、引越し先へ引越しするための具体的な準備を行っていきましょう。
スムーズに準備を進めるためには、業者に依頼が必要な準備は早めに行っていくことが大切です。業者の都合によって、希望通りの日程で行ってもらえない可能性があるためです。
ここではスムーズに引っ越しを行うためにすることを、
- 売買契約締結直後から行うこと
- 1～2週間前から行うこと
- 前日までに行うこと
の期間に分けて具体的に詳しく解説していきます。
3-1.売買契約締結直後から行うこと
売買契約を締結した直後から、
- マンション売却に関わる諸手続き
- 粗大ゴミの処分や引越し業者の選定
を行いましょう。これは手続きや作業に時間がかかるためです。
具体的な作業内容をこれからお伝えします。
3-1-1.マンション売却に関わる諸手続き
1ヵ月以上前から行うべきマンション売却に関わる諸手続きは、具体的には以下になります。
- 抵当権抹消書類の準備
- 抵当権の抹消登記や所有権の移転登記の準備
- 「区分所有者の変更届」を提出
- 駐車場の解約
- 火災保険の住所変更
- 残置物の処理準備
これらの第三者に依頼が必要なものは時間がかかるため、売買契約締結後すぐに準備を始めましょう。
<1>抵当権抹消書類の準備
抵当権とは、売主がローンを返済できなくなった場合に、金融機関が土地や建物を担保にする権利です。
売主が住宅ローンを銀行から借りている場合、引き渡し日に売却物件の抵当権を解除します。
そのための書類を銀行に準備してもらう必要があるため、引き渡し日が決まったら銀行の担当者に知らせましょう。
より詳しい内容は抵当権抹消について書かれたこちらの記事をご確認ください。
<2>抵当権の抹消登記や所有権の移転登記の準備
引き渡し日に、抵当権の抹消登記と所有権の移転登記の書類が必要になります。
住宅ローンがない場合、自身で法務局にて手続きを行うことも可能ですが、登記手続きに慣れている司法書士に依頼しておく方がスムーズに進められます。
<3>「区分所有者の変更届」を提出
マンションの売却で所有者が変更になる際に「区分所有者の変更届」をマンションの管理組合に提出し、管理組合から脱会する手続きを行っておきます。
<4>駐車場の解約
マンションもしくはマンション付近の駐車場の契約をしている場合、通常1ヵ月前までの申請が必要になります。
申請が引っ越しの直前になってしまうと、翌月の料金を払わないといけない場合もあるので、早めに解約の手続きを行いましょう。
<5>火災保険の住所変更
火災保険は、そのまま同じ保険会社で引き継げる場合と、引っ越し先によっては新たに火災保険に加入し直さないといけない場合があります。
もし新たに加入し直す場合は、引き渡し後に既存の火災保険を解約しましょう。
火災保険の解約について、詳しくはこちらの記事をご確認下さい。
<6>残置物の処理準備
売買契約書の付帯書類である付帯設備表に記載されていない、マンションに残さないものの処分を行います。
例えばエアコンの撤去や観葉植物の処分などは、業者に依頼が必要になりますので、早めに計画的に進めましょう。
＊付帯設備表…物件を売却する際に、物件に置いていく設備や家具がある場合、何を置いていくのかを記載する表。より詳しい内容は、付帯設備表について書かれたこちらの記事をご確認下さい。
3-1-2.引っ越し作業に関わること
マンションの売却に関わる手続きの準備と並行して、
- 粗大ゴミの処分
- 引越し会社の選定
を売買契約締結後、早めに行っていきましょう。
<1>粗大ゴミの処分
粗大ゴミの回収日は、事前に粗大ゴミ受付センターに連絡をしなければならず、回収の申し込みが混んでいると回収日が1ヵ月以上先になる可能性もあります。
引越し日までに回収が間に合わないということがないように、粗大ゴミの処分を検討している場合は売買契約締結後すぐに準備を始めましょう。
申し込み先は居住場所の各市区町村の粗大ゴミ受付センターになります。
<2>引っ越し会社の選定
引っ越し会社は1月～3月の時期は混み合っていることが多く、直前だと希望の日時で申し込めないこともあります。
また、人気の引っ越し会社は直前だと希望日時で予約が取れない場合もあるので、引っ越し日が決定したらすぐに引っ越し会社の選定を始めて引越しの日の予約を入れましょう。
3-2.1～2週間前から行うこと
引越しの1～2週間前から行うのは以下のことになります。
- マンションの引き渡し日に関する準備
- 住所変更にともなう手続きと荷造り
このような、自分一人でも準備をすればすぐに完了できることを行っていきます。
3-2-1.マンションの引き渡し日に関する準備
ここでは、
- 引き渡し日に必要な書類の準備
- 引き渡し日の精算金の確認
を行い、引き渡し当日にスムーズに手続きが完了するように準備しておきましょう。
<1>引き渡し日に必要な書類の準備
引き渡し日に売主が準備する書類は以下のものになります。
- 実印
- 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
- 本人確認書類
- 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
- 住民票
- 戸籍謄本
- 売却物件の鍵
- 通帳・銀行印
- 仲介手数料
- 登記費用
- 買主に渡す物件資料
これらの書類を当日漏れなく持参できるよう準備しておきましょう。
<2>引き渡し日の精算金の確認
引き渡し日に精算する、物件に対する税額(固定資産税・都市計画税)を、媒介契約した不動産会社に確認し、引き渡し当日にスムーズに支払えるように準備しておきましょう。
3-2-2. 住所変更にともなう手続きと荷造り
1～2週間前からは、
- ゴミの処分
- インフラの住所変更
- 転出届提出
- 郵便局に転送届提出
- 荷造り
- 掃除
を行っていきます。
住所が変わることによる変更手続きと、引っ越しをスムーズに進めるための荷物の整理を行っていきます。
<1>ゴミの処分
引っ越すまでに何回かに分けて、計画的に可燃・不燃ゴミや資源ゴミを計画的に処分していきましょう。
<2>インフラの住所変更
電気・水道・ガスの各会社に住所変更を行います。
特にガスの変更手続きでは、引越し先でガス利用開始の際にガス会社の立ち合いが必要になります。
直前の申し込みだと、希望日で立ち会いができない場合があるので、早めに変更手続きをしましょう。
<3>転出届提出
転出届は、引っ越し日の14日前から出せます。
居住している市区町村役所に提出しましょう。
引っ越し先の転入届を出す際にも必要になるので、大切に保管しておきましょう。
<4>郵便局に転送届提出
新しい住所に郵便物を転送してもらうために、郵便局の窓口で行います。
転送される期間は届出日から1年間です。
<5>荷造り
直前に荷造りをすると、不必要なものまで引っ越し先に持っていくこともあります。
何回かに分けて行い、必要のないものは処分したり、譲ったりして持っていく荷物を計画的に取捨選択しましょう。
<6>掃除
掃除は部屋ごとに分けながら、計画的に行いましょう。
自身で行うことが難しい箇所は事前に業者に依頼しましょう。
3-3.前日までに行うこと
引っ越しの前日までには、
- 立ち合い
- 洗濯物や冷蔵庫の水抜き
を行い、引っ越し当日はスムーズに移動が出来るように準備します。
<1>立ち合い
売買契約書に記載されている内容と実際の内容が合っているのか、売主と買主で物件内の確認を行います。
具体的には売買契約書の中の、
- 付帯設備表
- 物件状況確認書
に記載された内容と相違がないのか確認を行います。
<2>洗濯機や冷蔵庫の水抜き
洗濯機は傾けて水を抜き、冷蔵庫は蒸発皿にある水を捨てて、引っ越しがスムーズに行えるように前日に準備をします。
4.引っ越し日までに引っ越しが間に合わない場合の対処法
ここまで引っ越しの準備をスムーズに行う方法をお伝えしてきましたが、予定より早く物件の売却が決まったり、売買契約書に特約が付けられず、どうしても引っ越しが間に合わない場合は、次の方法を行いましょう。
- 売買契約に特約を設ける
- 引き渡し猶予期間を設定する
- 一時的な住まいを見つける
一つずつ詳しく見ていきます。
4-1.売買契約に特約を設ける
売買契約書に特約を付けられた場合に限り、売買契約日～引き渡しまでの期間を3ヵ月～6ヵ月に設定できます。
ただこの特約は、買主の同意が得られないと付けられません。
自分が販売したマンションの買主が、この特約に同意してくれる場合はこちらを利用しましょう。
4-2.引き渡し猶予期間を設定する
引き渡し猶予とは、売主の住み替えを前提とした場合に限り、売買契約後に引っ越し日が引き渡し日の前日までに間に合わないと判明した際、残代金決済や登記変更などの引き渡し日の手続きは予定通り行った後、数日～1週間ほど実際の引き渡しを待ってもらうことです。
ただしこれは買主の同意が必要になるため、同意が得られない場合は引き渡し猶予期間は設定できません。
引き渡し猶予期間を設定したい場合は、必ず買主にまず相談するようにしましょう。
4-3.一時的な住まいを見つける
引き渡し猶予期間設定の同意が買主から得られなかったり、猶予期間中での引っ越しが間に合わない場合は、仮住まいの場所を見つけます。
仮住まい場所としては、ウィークリーマンションやマンスリーマンションが一般的です。
また最近はホテルも連泊だと通常より安くなるプランが販売されているため、ホテル利用も選択肢の一つになっています。
また、実家が物件からそれほど遠くない場合は、実家に仮住まいすることもできます。
引越しが間に合わないと分かった時点で、仮住まいの予約と同時に、家財や荷物を一時的に預けるトランクルームも予約し、引き渡し日の前日までには預けられるように手配しましょう。
5.まとめ
マンション売却から引っ越しまでの流れは、以下のようになります。
マンション売却後は、引き渡しの日の前日までの引っ越し完了が必要です。
引き渡し日に物件の占有権が売主から買主へ移行するので、. 一日でも遅れると、契約解除や損害賠償請求の可能性もあるため、必ず期日までに引っ越しを完了させましょう。
引越しに関わる準備は、
- 引っ越し先の物件探し～契約
- 引っ越し先への引越し準備
の2つがあります。
引越し先への引っ越しの準備は引き渡し日から起算した1ヵ月前からスタートしましょう。
また、売買契約締結後にどうしても引越しが間に合わないと判明した場合は、
- 売買契約に特約を付ける
- 買主の同意を得た上で、引き渡し後数日～1週間の猶予期間をもらう
- 一時的な住まいを見つける
という方法があります。
事前にマンション売却~引越し完了までの全体の流れを把握して、計画的にスムーズな引っ越しを行うための参考にしてみてくださいね。
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