「購入してから5年以内のマンションを売却すると税金が高くなるって本当？」
と思って調べている方へ、お伝えします。
購入してから5年以内のマンションを売却すると、5年以上の場合と比較して税金が高くなります。
税金について周囲から聞いて初めて知る方が多いので、どのくらい高くなるのか気にされていることと思いますが、5年以内と5年超では税率に約2倍の差があります。
ただし、特別控除を利用すれば税金をゼロにできる可能性があります。
特別控除の存在を知らなかったばかりにマンション売却を税率が下がる5年超まで先延ばしにしようとしているのなら、その期間はやりたいことができず、もったいない時間になってしまいます。
そこで、この記事では以下の内容について詳しく解説しているので、購入してから5年以内のマンション売却における節税方法を理解できます。
- 購入したマンションを5年以内に売却すると税金が約2倍になる
- 5年以内にマンション売却すると税率が高くなる理由
- 短期譲渡所得と長期譲渡所得の基準日に注意
- 居住用マンションなら購入から5年以内の売却でも特別控除を利用して節税できる
- 購入して5年以内のマンション売却で使える特別控除の手続き方法
- 特別控除を利用して翌年の国民健康保険料が高くなるケースに注意
- 購入から5年以内のマンションをできるだけ早く、高く売却する方法
購入から5年以内のマンションを損せずに売却できるように、最後まで読み進めていただけると幸いです。
1.購入したマンションを5年以内に売却すると税金が約2倍になる
マンションを売却した時に利益が出なければ税金はかかりませんが、利益が出た場合には税金の支払いが必要になります。
この利益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得には所有期間によって異なる税率がかかります。
そんな譲渡所得に関する税率は、冒頭でもふれたように5年を境に大きく変わり、約2倍の差が生まれます。
具体的には以下の通りです。
所有期間が5年以内のマンションを売却した時の短期譲渡所得の税率が39.63%に対して、所有期間が5年超のマンションを売却した時の長期譲渡所得の税率は20.315%となっており、短期譲渡所得は長期譲渡所得の約2倍という高い税率が適用されています。
このように所有期間に応じて税率には差があるので、購入から5年以内のマンションを売却する場合には「税金が高い」と言われているのです。
2.マンションを5年以内に売却した場合の税金の計算をシミュレーション
マンションを5年以内に売却した場合の税金がどれくらいの額になるのか、計算を以下の2段階に分けてシミュレーションします。
2-1.【STEP1】譲渡所得金額を計算する
まず、譲渡所得金額は以下の計算式で求めることができます。
不動産の取得費用とは今回売却したマンションを購入した時に支払った代金に加えて、購入時にかかった不動産取得税などの税金、不動産会社の仲介手数料、リフォームした場合はリフォーム費用も含みます。
譲渡費用とはマンションを売却するにあたってかかった費用のことで、不動産会社の仲介手数料や売却に伴う広告費のことを指します。
たとえば、以下の条件の場合、
- 譲渡価額 4,000万円
- 取得費 3,500万円
- 譲渡費用 150万円
4,000万円－（3,500万円＋150万円）＝350万円
となり、そこから特別控除が差し引かれた額が課税譲渡所得金額となります。
2-2.【STEP2】短期譲渡所得の税率を掛け合わせて税額を出す
次にSTEP1で求めた譲渡所得金額350万円に対して、以下のように短期譲渡所得の税率39.63%を掛け合わせ税額を求めます。
350万円×39.63%＝約139万円
このようにマンションを売却して350万円の利益が出たとしても、購入してから5年以内の短期譲渡所得の場合は利益の半分近い約139万円を税金として納めることになるのです。
なお、長期譲渡所得の場合は税率が20.315%となるので以下の税額となります。
350万円×20.315%＝約71万円
このように短期譲渡所得と長期譲渡所得とでは、68万円もの税金額の差が出るのです。
マンション売却時にはこれらの税金の他にも登録免許税や印紙税が必要となるので、より詳しくはマンション売却における税金について書かれたこちらの記事をご確認ください。
3.マンションを5年以内に売却すると税率が高くなる理由
購入してから5年以内にマンションを売却すると税率が高くなるのは、以下の2つの理由があるからです。
- 不動産投資家が利益を出し過ぎないようにするため
- 不動産価格が高騰するのを防ぐため
3‐1.不動産投資家が利益を出し過ぎないようにするため
主にタワーマンションを短期転売して得た利益で新しいマンションを購入することを繰り返す人のことを「空中族」と呼びますが、短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の差がなければこのような不動産投資家がさらに利益を出せることになります。
次項で説明しますが、バブル期には転売が繰り返されて不動産価格が高騰したため、短期譲渡所得という区分が生まれました。
不動産投資家が出せる利益を抑えるために、5年以内に売却して得た所得に対して高い税率を課すようになったのです。
3-2.不動産価格が高騰するのを防ぐため
居住目的の人はよほどの理由がない限り短期で売却することはありませんが、不動産投資家は転売目的でマンションを購入して売却するので、多くの投資家が転売を繰り返すうちに不動産価格が高騰しやすくなります。
投資目的ではなく居住目的の人が適正な価格でマンションを購入できるようにするためにも、購入から5年以内の短期譲渡所得に高い税率を課すことは必要なことなのです。
4.短期譲渡所得と長期譲渡所得の基準日に注意
5年以内の短期譲渡所得と5年超の長期譲渡所得では税率が大きく異なるので、納める税金が少なくてすむように長期譲渡所得になるまで待ちたいという方もいると思いますが、注意したいのは所有期間における基準日です。
マンションを売却したのが1年のうちのいつであっても基準日は1月1日となるので、事実上は5年以上住んでいても長期譲渡所得の税率が適用されないことがあります。
たとえば、以下の図のように2015年2月1日に購入して住み始めたマンションを、2020年3月1日に売却する場合、事実上は5年1カ月住んでいますが、基準日となる2020年1月1日時点では4年10カ月しか住んでいないことになるので、短期譲渡所得の税率が適用されるのです。
2015年2月に購入したマンションについては以下の図のように2021年1月以降に売却してはじめて所有期間が5年を超えていると見なされ、長期譲渡所得として課税されることになります。
このように短期譲渡所得と長期譲渡所得の所有期間は、事実上の期間ではなく基準日で判断します。
マンションの売却を検討している場合は「購入から5年経過しているから長期譲渡所得になる」と決めつけず、基準日をもとに所有期間を計算するようにしましょう。
5.居住用マンションなら購入から5年以内の売却でも特別控除を利用して節税できる
購入から5年以内の売却で高い税率が課税される短期譲渡所得であっても、居住用マンションなら特別控除を利用して節税することが可能です。
特別控除の正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」で、利用すると2-1.譲渡所得金額の計算方法で求めた譲渡所得金額に対して最大3,000万円まで控除されます。
譲渡所得金額が3,000万円までであればこの特別控除によって譲渡所得金額は0円となるので、税金を納めなくてよくなるのです。
転勤などの家庭の事情でやむを得ず5年以内にマンションを売却しなくてはならなくなった場合も、この特別控除があるお陰で税金面で優遇されることとなりますね。
特別控除を利用するには、以下の6つの条件があります。
この6つの条件を満たす場合は居住用財産3,000万円特別控除を利用して節税できるので、購入から5年以内の売却による短期譲渡所得であっても税率の差を気にせずにすみますよ。
この3,000万円の特別控除はマンション購入から5年を超える場合にも適用されますし、譲渡所得はこれ以外の特別控除を利用できる場合があるので、より詳しくは譲渡所得における特別控除について書かれたこちらの記事をご確認ください。
6.購入して5年以内のマンション売却で使える特別控除の手続き方法
購入して5年以内のマンション売却は短期譲渡所得となり税率が高いので、特別控除を利用するのがおすすめですが、利用条件を満たしているからといって何の手続きもしなければ節税することはできません。
特別控除を利用するためには確定申告が必ず必要となるので、手順を解説します。
6-1.【STEP1】利用条件を満たすか確認する
以下の特別控除を利用するための6つの条件を満たすか再度確認しましょう。
- 自分が住んできたマンションを売却する
- 仮住まいや別荘用のマンションではない
- 特別控除を受けるためだけに入居していない
- 親や子ども、夫婦など、売り手と買い手が特別な関係ではない
- 以前住んでいたマンションの場合、住まなくなって3年目の12月31日までに売却する
- 特別控除を3年以内に1度も利用していない
居住用マンションならこれらの条件を満たすことがほとんどですが、転勤などの理由でマンションをそのままにして別の場所に引っ越した場合、住まなくなって3年目の12月31日までに売却しなければ特別控除が利用できなくなってしまうので注意しましょう。
6-2.【STEP2】確定申告の書類を準備する
確定申告の期間は2月16日〜3月15日なので、間に合うように書類を準備しましょう。
会社員は会社で年末調整をしますが、特別控除を利用する際には別途確定申告が必要です。
個人事業主やフリーランスの場合は毎年確定申告をしていますが、マンションを売却した翌年は同時に特別控除の申請も行います。
特別控除を利用するために必要となるのは「譲渡所得の内訳書」です。
お近くの税務署で書類をもらって記載するか、国税庁の確定申告書等作成コーナーから入力後に印刷、もしくは印刷せずそのままオンライン手続きをするようにしましょう。
マンションの売買契約日の前日に売却した人の住民票記載の住所とマンションの所在地が異なる場合は、居住用マンションであることを証明するために追加の書類として戸籍の附票の写しが必要となります。
6-3.【STEP3】確定申告の手続きをする
確定申告はお近くの税務署に直接行く他に、郵送やオンラインでも手続きできます。
毎年確定申告をしている方はオンラインでの手続きに慣れていると思いますが、会社員の方など毎年確定申告をしていない方はその場で不明点を質問できる税務署での手続きか、確定申告書等作成コーナーの手順に沿って必要項目を入力後に印刷してから郵送するのがおすすめです。
税金をいくら支払うかを決めることとなる確定申告の手続きにはさまざまな注意点があるので、より詳しくはマンション売却時の確定申告について書かれたこちらの記事をご確認ください。
7.特別控除を利用して翌年の国民健康保険料が高くなるケースに注意
特別控除を利用すると、翌年の健康保険料が高くなるケースがあるので注意しなければなりません。
健康保険料が高くなるのは、「国民健康保険」に加入している人です。
国民健康保険の保険料は前年の所得金額をもとに計算されますが、特別控除によって譲渡所得額が0円になっても保険料は控除される前の譲渡所得額を踏まえて算出されるので、翌年の保険料が上がるのです。
なお、特別控除を利用しても会社員が加入している「社会保険」の社会保険料や、40歳以上の方が健康保険に上乗せして支払っている「介護保険料」については翌年に高くなることはありません。
国民健康保険に加入している方は翌年の保険料がどのくらい高くなるのか気になっていることと思いますが、より詳しくは不動産売却と国民健康保険料について書かれたこちらの記事をご確認ください。
8.購入から5年以内のマンションをできるだけ早く、高く売却する方法
購入から5年以内にマンションを売却しても特別控除を利用すれば節税できることが分かったところで、できるだけ早く、高くマンションを売却する方法についてご紹介します。
早く、高く売却できれば肩の荷が下りるだけでなく、売却益で新しく住む家の家賃やローンを支払うことができますね。
これらの方法を実践するだけでもマンションをより早く、高く売却できますが、マンション売却においては「コツ」が非常に重要となるので、より詳しくはマンション売却時のコツについて書かれたこちらの記事をご確認ください。
8-1.リフォームはしない
「キレイにリフォームした方が早く高く売れるのでは？」と考える方が多いですが、かかったリフォーム費用の分だけ物件の価格に上乗せされて高くなってしまうので、リフォームせずにすぐに売却することをおすすめしますよ。
中古マンションを探している人の中には「自分好みのリフォーム・リノベーションをしたい」という人が多くいます。
リフォームされた物件は高価格になる上に自分好みに変えるために再度リフォームをやり直さなくてはならず、敬遠されてしまう可能性があります。
多くの人の目に留まるようにするために、リフォームはしないまま物件の価格を抑えて売却しましょう。
8-2.建築されて1年以上2年未満なら新古物件として売り出す
中古マンションを探している人の中には「新築マンションは高くて手が届かないけれど、中古マンションは築年数が経ち過ぎていたりリフォームすべき範囲が広すぎていたりして気に入る物件がない」という人が多いので、新古物件として売り出せば注目を集めることができます。
「新古物件」とは完成してから1年以上2年未満経過した物件のことで、住んでいた形跡がほとんど感じられないきれいな状態のものをいいます。
売り出し方によっては新築同様の高価格で売却できる可能性があるので、新古物件として売り出せないか検討しましょう。
8-3.ホームステージングで売り出す
ホームステージングとはモデルハウスのようにおしゃれな家具や小物を置き、実際にその物件に住んだ時のイメージが湧くようにした売り出し方のことです。
購入希望者に何もない室内をただ内覧してもらった場合と比較すると、ホームステージングした方がより早く、高く売却できる可能性が高いのが特徴です。
不動産業者にホームステージング料金を別途支払うことになりますが、早く高く売却するための方法としておすすめですよ。
8-4.適正価格を把握する
「できるだけ高くマンションを売却したい」という気持ちから強気の価格設定をする方は少なくありませんが、適正価格で売り出さなければ中古マンションを探している人は価格を見ただけで候補から外してしまう可能性があります。
まずは一括査定サービスを活用してそれぞれの不動産会社が査定した根拠のある価格を参考にしましょう。
この時に重要となるのは、一括査定サービスで一番高い査定をした不動産会社を選ぶのではなく、周辺にある似た条件のマンションの価格をリサーチするなどして知った相場から適正価格を見極めることです。
最終的に適正価格で売却するためのコツは、エリアの適正価格より1割弱高めに売り出し、様子を見ながら適正価格に調整していくとよいでしょう。
適正価格を知るために欠かせない相場の情報収集の方法が分からない方も多いと思うので、より詳しくはマンション売却の相場について書かれたこちらの記事をご確認ください。
8-5.売却理由を明確にする
マンション購入希望者は、売却主がそのマンションを購入してまだ間もないのに手放すことになった理由を想像以上に気にすることが多いので、売却理由を明確にして安心させてあげましょう。
急な転勤・親との同居・離婚などマンションを売却することになった理由を正直に伝えれば、マンション購入希望者はなぜ売り出されているのか納得できます。
売却理由を聞かれる前から明確にしておくことを心がけて、早く高く売却しましょう。
8-6.信頼できる不動産会社を選ぶ
自分のマンションがどれくらいの価格で売却できるのか情報を多く集めるためにも複数の不動産会社に査定依頼をして、その中から信頼できる不動産会社を選びましょう。
信頼できる不動産会社の特徴は以下の3つです。
- 査定額が低すぎず高すぎず適切な額である
- 担当者の知識量が豊富で、誠実かつスピード感のある対応をしてくれる
- 売主が不利にならないように寄り添った提案を行ってくれる
どの不動産会社を選ぶかによって売却までの期間や価格に差が出ますが、信頼できる不動産会社を選べば安心して任せられますよ。
マンション売却をした方の中には不動産会社の選択を間違えたばかりに「売り出してからいつまで経っても売れない」「納得できない価格で売ることになってしまった」というような失敗をした方もいます。
このようなことのないように、より詳しくはマンション売却における失敗について書かれたこちらの記事をご確認ください。
9.まとめ
いかがでしたか？
購入から5年以内のマンション売却にかかる税金やその節税方法について、お分かりいただけたことと思います。
購入から5年以内のマンションを売却する際には早く高く売る方法を実践していただき、節税のために特別控除を利用してください。
最後にこの記事の内容をまとめてみると
◎購入したマンションを5年以内に売却すると税金が約2倍になる は以下の通り
◎マンションを5年以内に売却した場合の税金の計算をシミューレション は以下の通り
STEP1.譲渡所得金額を計算する
STEP2.短期譲渡所得の税率を掛け合わせて税額を出す
◎マンションを5年以内に売却すると税率が高くなる理由 は以下の通り
- 不動産投資家が利益を出し過ぎないようにするため
- 不動産価格が高騰するのを防ぐため
◎短期譲渡所得と長期譲渡所得の基準日に注意 は以下の通り
マンションを売却したのが1年のうちのいつであっても基準日は1月1日となるので、事実上は5年以上住んでいても長期譲渡所得の税率が適用されないことがある。
◎居住用マンションなら購入から5年以内の売却でも特別控除を利用して節税できる は以下の通り
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用すると、譲渡所得金額に対して最大3,000万円まで控除可能。
以下の利用するための6つの条件を確認。
- 自分が住んできたマンションを売却する
- 仮住まいや別荘用のマンションではない
- 特別控除を受けるためだけに入居していない
- 親や子ども、夫婦など、売り手と買い手が特別な関係ではない
- 以前住んでいたマンションの場合、住まなくなって3年目の12月31日までに売却する
- 特別控除を3年以内に1度も利用していない
◎購入して5年以内のマンション売却で使える特別控除の手続き方法 は以下の通り
STEP1.条件を満たすか確認する
STEP2.確定申告の書類を準備する
STEP3.確定申告の手続きをする
◎居住用財産の特別控除を利用して翌年の国民健康保険料が高くなるケースに注意 は以下の通り
「国民健康保険」に加入している人は控除される前の譲渡所得額を踏まえて算出されるので、翌年の保険料が上がる。
◎購入から5年以内のマンションをできるだけ早く、高く売却する方法 は以下の通り
- リフォームはしない
- 建築されて1年以上2年未満なら新古物件として売り出す
- ホームステージングで売り出す
- 適正価格で売り出す
- 販売目的を明確にする
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
購入から5年以内のマンションを売却する際に、この記事の内容を役立てていただけることを願っています。
早く・無駄なお金をかけずマンションを売るならsumnaraで。
【1】中古マンション売却を現状のママで高く、早期に売却できる。
【2】プロライターが物件取材して隠れた魅力を引き出すから、早く・無駄なお金をかけずに売れる。
【3】しつこい営業電話などセールスがないから、安心して売却相談ができる。
無料相談をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。
