「不動産売買契約書がない！！」
この記事をご覧になっている方はまさに今、不動産売買契約書の紛失に気付いて慌てていらっしゃるのではないでしょうか？
そんな方のために、まずは不動産売買契約書が見つからない場合の対応方法を2つご紹介します。
対応方法① 不動産会社や売主からコピーをもらう
対応方法② 不動産会社や売主に署名捺印をしてもらい再発行する（収入印紙の貼付が必要）
最も簡単なのは、対応①の「不動産会社や売主からコピーをもらう」方法です。コピーが入手できれば、新たに署名捺印をしてもらったり、収入印紙を貼り付けたりする必要はありません。まずは物件の購入元に連絡して、コピーが可能か確認してみましょう。
「面倒だなぁ～」
と思った方もいるかもしれません。しかし、不動産売買契約書は物件の売買契約を証明する書面であり、その物件の売却時やトラブル発生時に損をしないために必要な重要書類です。
この記事では、
不動産売買契約書を紛失した場合の再取得方法
不動産売買契約書を再取得できない場合は代替書類を揃える
不動産売買契約書や代替書類が必要な理由
どうしても書類を準備できない時の対応方法
についてご説明します。
最後まで読めば、不動産売買契約書を紛失した際の適切な対処方法がわかり、物件売却の際にも安心して手続きを踏めるはずです。中古物件を売りたい方こそ、ぜひチェックしてくださいね。
1. 不動産売買契約書を紛失した場合の再取得方法
冒頭でもお伝えした通り、不動産売買契約書を再取得するには以下2通りの方法があります。
対応方法① 不動産会社や売主からコピーをもらう
対応方法② 不動産会社や売主に署名捺印をしてもらい再発行する（収入印紙の貼付が必要）
以下で詳しくご説明します。
1-1. 不動産会社や売主からコピーをもらう
最も簡単なのが「不動産会社や売主からコピーをもらう」方法です。原本のコピーなら新たに署名捺印をしてもらったり、収入印紙を貼り付けたりする必要はありません。
中古で購入した場合、不動産会社に仲介してもらった方が多いと思います。不動産会社には、売買契約書を最低5年保管する義務があり、会社によっては20年以上保管しているため、契約書原本を持っている可能性が高いです。紛失に気付いたら、まず最初に不動産会社に確認すると良いでしょう。
原本が保管されていた場合、こちらで原本を受け取ってコピーするのではなく、不動産会社や売主側でコピーをとり、コピーされたものを渡してくれる場合が多いです。受け取り方法は直接訪問する、郵送で送ってもらうなど、先方と話し合って決めましょう。
1-2.不動産会社や売主に署名捺印をしてもらい再発行する（収入印紙の貼付が必要）
不動産会社や売主が契約書の原本を保管しておらず、コピーをとることができない場合は、再発行を行いましょう。
＜不動産売買契約書再発行の流れ＞
①売買契約の相手方と仲介に入ってもらった不動産会社それぞれに、再発行する契約書の内容が
同じであることの確認をとる
②相手方と仲介者の署名捺印をもらう
③再発行した売買契約書に収入印紙を貼る
新築マンションや新築建売住宅など、販売会社から購入した場合、販売会社にお願いすれば、再発行の手続きを行ってくれます。仲介者（不動産会社）が再発行をしてくれる場合もあるので、まずは相談してみましょう。
個人間の不動産売買では、購入時、弁護士や司法書士に作成を依頼したケースもあるでしょう。その場合は、再発行でも専門家に相談した方が安心です。お金はかかりますが、後々のトラブルを避けることができます。
また、再発行された不動産売買契約書には、収入印紙を貼り付ける必要があります。収入印紙は、郵便局やコンビニエンスストアなどで購入可能です。
ただし、不動産契約では3万円や1万円、5千円といった金額の大きな印紙を購入する必要があり、コンビニでは取り扱っていない場合があります。そのため、幅広い金額の印紙を取り扱っている郵便局を利用するのがおすすめです。
2. 不動産売買契約書を再取得できない場合は代替書類を揃える
不動産売買契約書を再取得できるのがベストではありますが、物件の販売をしていた不動産会社が倒産してしまった、売主と連絡がつかない、といった理由で再取得できないケースもあるでしょう。
その場合には、以下のような代替書類をできるだけ多く集めましょう。
＜不動産売買契約書の代替書類＞
◎手元にあるはずの書類
- 購入時の領収書
- 通帳の振込履歴
- 仲介業者の計算明細書
- 購入時の見積書
- 住宅ローン借入の際の書類
- 住宅ローン控除のための確定申告書
- 購入時のチラシやパンフレット（見当たらなければ、不動産会社や同じマンションの住民に相談）
◎法務局に保管されている書類
抵当権設定登記（「債権額」の項目）
抵当権設定登記には、「債権額」の項目に住宅ローンを組んだ時の金額が記載されている場合があります。以下の方法で登記資料を確認できますが、金額が明記されていないこともあるので注意が必要です。
- 法務局で閲覧する
- インターネットの登記情報提供サービスのサイトで取得する
- 法務局のホームページから書類をダウンロードして請求し、登記簿謄本を郵送してもらう
ただし、確定申告やローンの借り換えの際、代替資料で納得してもらえるかどうかは税務署や銀行の判断です。ひとつでも多く資料を集め、信憑性を高めましょう。
3. 不動産売買契約書や代替書類は必ず準備すべき
「どうしてそこまでして、不動産売買契約書や代替書類を揃える必要があるの？」
と思った方もいるでしょう。確かに、購入時の不動産売買契約書がなくても、その物件を売却することは
可能です。
しかし、不動産売買契約書がないと損をしてしまう理由は以下の3つです。
税金を多く課せられる可能性がある
買主から契約不適合責任を問われる恐れがある
ローンの借り換えで不動産価値が証明できない
では、詳しく見ていきましょう。
3-1. 税金を多く課せられる可能性がある
所有している不動産を売却した場合、通常は確定申告をしない会社勤めの方であっても、確定申告を行います。この確定申告の際に、不動産売買契約書や代替書類ないと、税金を多く支払うことになる可能性があります。
なぜなら、契約書や書類がないことで自分が物件を購入した時の金額が証明できず、不利な条件で税金額の算出をすることになるからです。以下で順を追って説明していきましょう。
まず、確定申告をする理由は以下の通りです。
譲渡所得とは、所得税における所得の区分のひとつで、資産の譲渡により得られた所得のことです。
ただし、譲渡所得は、不動産の売却額そのものではありません。譲渡所得の金額は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得金額 = 譲渡金額 − （取得費 + 譲渡費用）− 3,000万円
＊取得費 ＝ 購入時の土地価格 ＋ （購入時の建物価格 － 建物減価償却累計額）
建物は経過年数と共に価格が下がるため、購入時の金額から減価償却額を差し引きます。
＊譲渡費用とは、物件を売るために支払った仲介手数料や印紙税など、売却にかかった費用のこと。
＊マイホームを売ったとき、税金の特例により、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までは非課税。
つまり、譲渡所得金額がプラスでもマイナスでも、確定申告では取得費を明確にしなければなりません。
不動産売買契約書がなく取得費不明の場合には、概算として「取得費は売却価格の5％」で計算することになります。この計算方法だと、実際より譲渡所得金額が大きくなってしまい、余計に税金を課せられてしまう可能性が高いです。
以下の例を見れば、不動産売買契約書がないことで何十万、何百万もの税金が課せられてしまうことがわかるでしょう。
例：4,000万円で購入したマンションを、譲渡費用100万円かけて、3,500万円で売却した場合
高額な課税を受けないためにも、不動産売買契約書や代わりの書類を入手するために最大限の努力することをおすすめします。
より詳しく知りたい方は、国税庁の「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」のページをご参照ください。
3-2. 買主から契約不適合責任を問われる恐れがある
中古で買った物件を売却する場合、今回売却する不動産の情報を不備なく記載しなければならず、書類がなかったり、書類に記載がないと、契約後に欠損や不具合について費用の請求がされる可能性があります。
つまり、自分が購入した時に不動産売買契約書に書かれていた欠陥や不具合について、漏れなく契約書に記載しないと、契約不適合に問われトラブルになる恐れがあるのです。
契約不適合とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の略です。
本来あるべき機能や品質を満たしていない欠陥や不具合があった場合、売主が責任を負い、買主が保護される制度で、2020年4月の民法改正以前は、瑕疵（かし）担保責任という名前でした。
＜中古物件における契約不適合の例＞
- 雨漏り
- シロアリ被害
- 排水管の詰まり
- 家の傾き
- 基礎のひび割れ
- 過去の事件、事故
以前には、築20年以上の中古物件のシロアリ被害について、契約不適合責任（当時は、瑕疵担保責任）が認められ、東京地裁から売主に補修費用500万円、引っ越し費用218万円の支払いを命じたケースもあります。
契約不適合責任への対策として、物件を購入した時の不動産売買契約書や重要事項説明を確認しながら契約書を作成し、記載漏れを防ぎましょう。
どうしても書類が集められない場合は、不動産会社や売主に連絡をとり、当時の欠陥や故障について記憶していないか、確認することをおすすめします。
3-3. ローンの借り換えで不動産価値が証明できない
住宅ローンを借り換える際には、銀行から不動産売買契約書の提示を求められます。銀行は、その物件を購入した時の内容や不動産価値を確認した上で、抵当権などを設定するからです。
不動産売買契約書や代替書類が全く準備できない場合でも、住宅ローンの借り換えが出来ない、ということにはなりません。ただし、不動産価値を証明する資料がないと、銀行内部でも手続きに苦戦するため、審査には時間を要すると思っておいた方がよいでしょう。
どうしても書類が集められない場合、まずは銀行の担当者に相談しましょう。
4. どうしても書類を準備できない時の対応方法
相続した物件で、どうしても購入時の書類を集めることが出来ないケースもあるでしょう。
そんな方のために、ここでは2つの対応方法をご紹介します。ただし、この方法が認められるとは限りませんので、あくまで参考として捉えてください。
対応方法① 確定申告は、「市街地価格指数」を使って計算する
対応方法② 関連する会社や人に確認する
以下で内容をご説明します。
4-1. 確定申告は、「市街地価格指数」を使って計算する
確定申告をする際、譲渡所得金額を概算取得費（売却価格の5％）で算出する方法だと、どうしても負担する税金額が大きくなってしまいます。そのため、不動産鑑定士などが市街地の宅地価格の推移を指数化した「市街地価格指数」を元に計算を試してみましょう。
市街地価格指数は、以下のサイトで確認ができます。
「市街地価格指数」を使って取得費を算出する方法なら、概算取得費を使用するよりも損失を抑えることができます。ただし、この方法で認められるかは管轄の税務署に確認しましょう。
4-2. 関連する会社や人に確認する
前章でもお伝えした通り、「3-2. 買主から契約不適合責任を問われる恐れがある」と「3-3. ローンの借り換えで不動産価値が証明できない」のケースにおいては、以下のように関係者に相談することで対応できる可能性があります。
特に、ローンの借り換えで書類が集められない場合は、正直に銀行の担当者に相談しましょう。
不動産売買契約書は重要書類のため、保管されている前提で提示を求められます。正直に書類が集められないことを伝えれば、銀行の方はプロなので、時間はかかったとしても書類がない場合の対応方法について検討してくれるはずです。
5. まとめ
いかがでしたか？ 不動産売買契約書を紛失した際の適切な対応方法について、ご理解いただけたかと思います。
最後に、この記事の内容をまとめましょう。
◎不動産売買契約書を紛失した場合の再取得方法
対応方法① 不動産会社や売主からコピーをもらう
対応方法② 不動産会社や売主に署名捺印をしてもらい再発行する（収入印紙の貼付が必要）
◎不動産売買契約書を再取得できない場合は代替書類を揃える
◎不動産売買契約書や代替書類は必ず準備すべき3つの理由
税金を多く課せられる可能性がある
買主から契約不適合責任を問われる恐れがある
ローンの借り換えで不動産価値が証明できない
◎どうしても書類を準備できない時の対応方法
対応方法① 確定申告は、「市街地価格指数」を使って計算する
対応方法② 関連する会社や人に確認する
以上です。
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