「仲介手数料を払いたくないのだけど・・不動産の個人売買って認められているのかな？」
「個人売買が認められているとしても、トラブルなくできるかな？」
と思って検索したのではないでしょうか？
結論、日本では、不動産の個人売買は法的に認められています。それに、不動産会社が入らないため、仲介手数料がかからないというのは魅力的ですよね。
しかし、実際は何かとトラブルのリスクが高く、オススメできません。
これらを知らずに個人売買をしてしまうと、思わぬトラブルや、得られたはずの金銭を取りこぼしてしまうこともあり得ます。
逆に言えば、これらを乗り越えられるならば、個人売買をしてもいいということになります。
これらが自分に可能なものかどうかを見極めるためにも、本記事では、以下について詳しくお伝えしていきます。
- 不動産の個人売買がオススメできない理由
- 例外的にオススメできるケース
- 不動産個人売買にとって重要な書類関連の手続き
- 不動産個人売買の流れ
- 不動産個人売買の注意点
しっかりこの記事で概要について理解してから、不動産の個人売買をするかどうか決定してください。
1.不動産の個人売買とは不動産会社が間に入らない取引のこと
不動産の個人売買は、不動産会社が間に入らない個人の取引で、法律的にも日本では認められた取引手法です。
個人売買の場合は、不動産業者の仲介と異なり、契約書作成や重要事項説明書の作成・交付義務など、様々な厳しい規則がない為、取引で起こる問題は全て自己責任となります。
仲介手数料がかからないという大きな魅力はありますが、自己責任のリスクやデメリットも多くあるため、基本的にはオススメしていません。
2.トラブルリスクで不動産の個人売買はオススメできない
不動産の個人売買は基本的にオススメしていません。理由は、トラブルの種が多く存在しているためです。そして、そのトラブルの多くは金銭的デメリットへと繋がります。
例えば、価格交渉をされる場合もする場合も相手と直接やりとりすることになります。この時点で気持ちの良い折り合いがつくことは少ないでしょう。しかも、交渉決裂となれば、やりとり全ての意味もなくなり、自力で買い手を探さなければなりません。
他にも一部の書類作成は国家資格が必要であったり、不備がないよう細心の注意を払って契約をしなければなりません。
金銭面などのトラブルもそうですが、心理的、時間的にかなりの負担リスクがあるため、あまりオススメできません。
これらの業務を行っているのが不動産会社等であり、必要とされる理由でもあります。
しかし、例外的に不動産の個人取引をしてもよい条件というものもあります。もし該当するならば、チャレンジしてもよいでしょう。次章で条件の解説をしていきます。
また、トラブルも含めた個人売買のデメリットについては4章をご確認ください。
3. 例外的に不動産の個人売買をオススメできる条件
不動産の個人売買をオススメできるのは下記の条件を満たした場合です。
それぞれの条件を満たしていないと思わぬ不利益が発生することもあるため、しっかりと確認していきましょう。
3-1.自分も相手も過度な利益追求をしない、友人や家族であること
一つ目の条件は、自分も相手も利益追求をしない、友人や家族であることです。
理由は、個人売買では金銭によるいざこざが発生しやすいためです。「売り手は少しでも高く売りたい、でも買い手は安く買いたい」これは通常であれば不動産会社が間に入るため心理的にも金銭的にも自分の負担というものは負いにくくなっています。
しかし、個人売買では自分が交渉も含めた全てのやりとりを相手と直接行わなければなりません。
そのため、相手がよく知らない人の場合、自分の立場が弱く相場以下で手放すことになったり、時間をかけてやりとりしたのに、急に連絡がつかなくなったりなど、悔しい思いをすることも考えられるでしょう。
こういったことにならない条件として、「自分も相手も利益追求をしない、友人や家族であること」というのがまず挙げられます。
逆に言えば、友人や家族であっても、「少しでも安く！」と相手が思っていたり、連絡がなかなか取れず疎遠な場合は、個人売買はしないことをオススメします。その後の関係も壊れてしまうかもしれません。気持ちよくやりとりができる相手かどうかしっかりと見極めましょう。
仲介手数料がなくても本末転倒になることも・・
個人売買は仲介手数料がかかりません。しかし、仲介手数料以上に値切られてしまったり、買いたい人が見つかるまでの税金等が多くかかってしまっては本末転倒です。これらのことも踏まえて検討していきましょう。
3-2.お互いに不動産売買の知識があること
お互いに不動産会社で勤務経験があったり、何らかの形で専門知識が豊富であることが2つ目の条件です。
その理由としては、売買にあたっては不動産や法律に関する専門知識が必要だからです。
契約不適合責任の重要事項や、売買契約書の作成などが求められますが、不動産知識がない人がこれらの事務手続きを自力で進めていくことは不可能に近いと言えるため、個人売買はオススメできません。
もし専門知識がない場合は、不動産会社に依頼するのが賢明でしょう。
どういった手続き、書類等が必要になるか、詳しくは4章をご確認ください。
知識があっても時間がない場合は不動産会社への依頼も検討を
日々忙しく時間の余裕がない人には、個人売買はおすすめしません。
不動産の売買にあたっては、書類準備や作成、相手との日程調整などが必要です。不動産会社に依頼している場合は、これらはすべて業者にお任せで問題ありませんが、個人売買ではすべてを自分で進める必要があります。
専門知識を必要とする内容を自分自身で確認し、ミスがないように進めていかなくてはならないため、たとえ不動産知識がある人であっても、それなりに時間がかかります。
手間ひまをかけて進めていく時間の余裕がない場合は、漏れやミスが起こりトラブルに繋がりかねませんので、個人売買はオススメできません。
3-3.売り手が宅地建物取引士の資格がある、または買い手が現金購入可能
買い手が住宅ローンを組みたい場合、多くの金融機関では重要事項説明書の提出が必要となります。
この場合、売り手側は重要事項説明書の作成をしなくてはなりません。ただし、この書類の作成には、宅地建物取引士の資格が必要です。そのため、自分が売り手で買い手が住宅ローンを望む場合は、自分にこの資格が必要となります。
買い手が現金で購入できる場合は、住宅ローンを組むことを目的とした重要事項説明書の作成の必要はありません。
そのため、売り手が宅地建物取引士の資格がある、あるいは買い手が現金購入可能といういずれかの条件を満たしていることが不動産の個人売買をオススメできる条件の3つ目となります。
4.不動産の個人売買のデメリット3つ
個人売買をオススメできない大きなデメリットが3つあります。
4-1. 買い手がなかなか見つからない
個人売買では、不動産会社に依頼するのと比べると、買い手がなかなか見つかりません。
不動産会社では、広告や複数のネットワークを利用し、物件を探している人たちに一斉にアプローチします。しかし、個人売買では、不動産会社が行うような大規模な広告を出して購入希望者を集めることはできません。
そのため、いつまで経っても買い手が見つからない可能性もあります。
4-2. トラブルが起こりやすい
個人売買では、不動産に関する専門知識がない人同士が話を進めていくため、書類手続きなどが順調に行かず、トラブルが起こりやすいです。
仲介業者がいないため、間に入って話し合いをスムーズに進めてくれる人もいません。
一度トラブルが起こってしまうと、対応の仕方も分からないため、個人売買を完了させることは難しくなってしまいます。
4-3. 手間と時間がかかる
個人売買では、通常であれば不動産会社が行う必要書類の準備や作成を自分で行うことになります。
重要事項の確認など細かい作業が求められるため、手間と時間がかなりかかるのがデメリットです。
買い手が住宅ローン利用者なら売り手は国家資格が必要になる可能性あり
住宅ローンの利用には多くの場合、重要事項説明書が必要となり、作成は売主となります。そして、この書類の作成には「宅地建物取引士」という国家資格が必要となります。
そのため、買い手が住宅ローン利用者ならば、国家資格が必要になる可能性があることも覚えておきましょう。
5. 個人売買メリットの仲介手数料不要はリスク比較を冷静に
個人売買を行うメリットは、仲介手数料を支払わずに売主が利益を多く確保できることです。
通常、不動産会社を通して取引を行う場合は、仲介手数料の支払いが必要です。
仲介手数料は最大で売却金額の3％プラス6万円（消費税別）がかかるため、たとえば2000万円で売った場合は最大、66万円プラス消費税10％、合計72万6000円の手数料がかかります。
しかし、個人売買では仲介手数料が不要です。売却の際に、できるだけ多く手元に利益を確保できるという点で、大きなメリットと言えます。
ただし、上記で解説したトラブルのリスクやデメリットもあるため、冷静に判断していきましょう。
6. 不動産個人売買にとって重要な書類関連の手続き
不動産の個人売買では、取引にあたって必要な書類を揃え、記入作成していくプロセスをすべて自分自身で行うことになります。
書類関連の手続きは、漏れなく正確に進めていかないと、トラブルのもとになるため注意が必要です。
以下で必要書類について解説していきます。自分自身のみで進めることが難しい場合は、専門家の助けを得ることを考えていきましょう。
6-1. 売却前に準備する書類
物件を売却しようと考えた場合、売主は以下の書類を用意する必要があります。
- 登記簿謄本
- 固定資産税評価額証明書
- 地積測量図
- 境界確認書
- マンションの管理規約
これらは、買主が物件を確認するために必要な書類です。それでは、ひとつずつ見ていきましょう。
6-1-1. 登記簿謄本
登記簿謄本とは、不動産の登記事項が記されたものです。物件がどこに位置し、所有者は誰なのか、担保の有無などについて記載されています。
登記簿謄本の取得は、法務局へ出向くか、郵送もしくはオンラインで取得することが可能です。詳しい取得方法については法務局のウェブサイトで記載されていますので確認してください。
交付請求に必要な手数料は、法務局で申請する場合は600円ですが、オンライン請求の場合は500円（郵送で受取）もしくは480円（登記所や法務局証明サービスセンターで受取）となっています。
受付時間もオンライン申請は平日午後9時までと長めに設定されているため、仕事などで日中に法務局に出向けない人にも便利なシステムでしょう。
6-1-2. 固定資産税評価額証明書
固定資産税評価額証明書とは、資産価値の評価額を証明する書類です。
固定資産税がいくらかを確認したり、移転登記を行う際にも必要になります。
市区町村の役所窓口で顔写真付きの本人確認書類とともに申請することで取得できます。たとえば横浜市の場合は、土地1筆につき300円、家屋は台帳1枚につき300円の手数料が必要です。
6-1-3. 地積測量図
地積測量図は、一戸建てや土地を売買する際に必要です。どこからどこまでが売却範囲となるのか、対象となる土地の面積を地積測量図で確認します。
地積測量図の取得は法務局で行います。熊本市の場合は、1事件あたり450円の手数料を収入印紙で納めます。
6-1-4. 境界確認書
境界確認書は隣接する土地との境界線を明示する書類です。引き渡し後に隣人とのトラブルを避けるためにも、買主はきちんと確認する必要があります。
もし、境界線が確認されていない場合や紛失してしまった場合は、前もって隣接する土地の所有者と話し合い、測量図を作成します。
測量図の作成にあたっては土地家屋調査士への依頼が必要な上、境界線の確認には隣接する土地の所有者と売主の立ち会いが必要など、作成完了までに約1～3か月の時間が必要です。
6-1-5. マンションの管理規約に関する書類
マンションを売却する場合は、管理規約が記されている書類を用意します。
毎月の管理費はもちろん、共用部分の清掃や修繕がどのように行われているのかなどについて確認できます。
また、犬や猫などのペットを屋内で飼育できるのか、ゴミ出しの仕方や駐車場の利用についてなど、さまざまなルールについて記載されている書類です。
6-2. 売買契約を結ぶ際に必要な書類
物件の売却が決まると、売買契約時にはさらに以下の書類が必要になります。
- 権利証または登記識別情報
- 実印
- 印鑑証明書
- 本人確認書類
- 住民票
- 登記簿謄本
- 固定資産税評価額証明書
それでは、上記の必要書類についてひとつずつ見ていきましょう。
6-2-1. 権利証（登記済証）または登記識別情報
権利証（登記済証）とは法務局から交付された書類で、12桁の数字が書かれています。登記の名義人が物件の所有者であることを証明する書類です。
平成18年以降は、権利証ではなく登記識別情報が発行されるようになりました。権利証は書面でしたが、登記識別情報では英数字を組み合せた情報で本人確認を行います。
権利証、登記識別情報とも再発行は不可能ですので、もし紛失してしまった場合は、法務局の登記官が郵送にて問い合わせを行う「事前通知」もしくは、司法書士や弁護士と面談し、本人確認情報を作成してもらいましょう。
6-2-2. 実印
不動産売買契約は認印でも構いませんが、できれば実印で行うようにしましょう。
その理由としては、実印を用いることで、万が一のトラブルを避けることができるからです。たとえば、認印で捺印をした場合、その契約書は自分が押したものではないと後日買主が主張した場合、買主本人の印鑑だと証明することができません。
実印を用いることで、当事者が捺印したことが証明できるため契約の信頼性が高まり、売主、買主ともに安心して契約を締結できます。
6-2-3. 印鑑証明書
実印を使用する際に同時に必要となるのが、契約日の3ヶ月前以内に発行された印鑑証明書です。
実印と印鑑証明書を照合し、間違いなく実印かどうか確認し、本人の意志で捺印を行ったかどうかの担保にします。
印鑑証明書の取得は、実印が登録されている役所の窓口で、印鑑登録証と本人確認書類を持参の上で行います。手数料は1通あたり300円です。
自治体によってはコンビニでも取得でき、川崎市の場合は平日、土日祝日を問わず6時30分から23時まで取得が可能です。コンビニを利用する場合はマイナンバーカードが必要になります。
6-2-4. 本人確認書類
運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど、住所や氏名、生年月日が確認できる写真付き証明書が必要です。コピーではなく、必ず原本を用意してください。
6-2-5. 住民票
登記簿上の住所と印鑑証明証の住所が異なる場合に、契約日の3ヶ月前以内に発行された住民票が必要です。
住民票の取得は、役所の窓口で本人確認書類を持参の上で行います。手数料は1通あたり300円です。印鑑証明書と同様に、住民票も自治体によってはコンビニでも取得できます。
6-2-6. 登記簿謄本・固定資産税評価額証明書
前述した登記簿謄本、固定資産税評価額証明書は契約時にも必要です。
6-3. 売買契約書の作成
売買契約が成立したら、契約内容を記載した不動産売買契約書を作成します。
契約書には、下記の内容が必要です。
- 売買物件の表示
- 売買金額および手付金額
- 支払い期日
- 売買物件の面積
- 境界線の明示
- 所有権の移転と引き渡し時期
- 公租公課の精算方法と金額確認
- 売主及び買主が暴力団等反社会的勢力ではないこと
- 付帯設備等の引き渡し
- 手付解除の取り決めと金額
- 引き渡し前の物件の滅失・損傷、契約違反による契約解除
- 契約不適合責任
上記のように、さまざまな項目が漏れなく記された契約書を作成します。間違いや漏れがあると、のちのちトラブルに繋がる可能性がありますので注意してください。
インターネット上で売買契約書のテンプレートが配布されていますが、不動産の専門知識がある人を除いては、自力で作成するのではなく、司法書士などの専門家に依頼することをお勧めします。
6-4. 登記申請について
売主から、買主に所有者を変更する手続きが登記申請です。
申請そのものは法務局で行うことができますが、個人売買の場合は登記申請のタイミングで問題が発生する可能性があります。
売主は全額お金が支払われてから所有権の移転を行いたいと思うでしょう。しかし、買主としては、支払いを行ったあとに本当に売主が所有権移転登記を行ってくれるのか、不安が残ります。
親族間などでお互い信頼関係がある場合は問題ありませんが、見知らぬ他人と売買契約を交わす場合は、司法書士に依頼して所有権移転登記してもらうほうが良いでしょう。
6-5. 司法書士に手続きを依頼する
契約時や成立後に不要なトラブルを避けるためにも、売買契約書の作成や登記申請は司法書士に依頼することをお勧めします。
たとえ売買契約書のテンプレートを利用したとしても、不動産知識のない人が正確な内容を盛り込んだ契約書を作成できる保証はないからです。
6-5-1. 司法書士への依頼費用相場
契約書の作成費用は司法書士によって異なりますが、10万円程度かかります。
また、登記申請の書類作成を依頼する場合は報酬として5万円前後、そのほか名義変更の際にかかる実費（登録免許税）が必要です。
実費は土地に対しては固定資産税評価額の1.5%、建物に対しては固定資産税評価額の2％となります。
7. 不動産個人売買の流れ
それでは、実際に不動産を個人売買する際の流れについて解説していきます。
7-1. 不動産個人売買の流れ（売主側）
売主は、以下のような流れで売買を行います。
ひとつずつ、解説していきます。
7-1-1. 【Step1】物件の相場を確認する
まずは、売りたい物件の相場を確認します。
国土交通省の土地総合情報システムサイトを利用して、実際に売買された金額である実勢価格を調べていきましょう。
7-1-2. 【Step2】売却価格を決定する
相場価格が分かったら、売却価格を決定しましょう。相場よりも高すぎず、安すぎずにするのがポイントです。
7-1-3. 【Step3】個人売買サイトに情報を掲載する
売却価格が決まったら、個人売買サイトに情報を掲載しましょう。合わせて、購入希望者に提示する登記簿謄本などの必要書類を用意します。
不動産個人売買サイトでは、インターネット上に物件情報を掲載し、取引相手を探していきます。
登録から契約成立時の手数料まですべて無料のサイトもあれば、契約成立時に手数料の支払いが必要なサイトもあります。主な不動産個人売買サイトは以下の通りです。
- e-物件情報
- 家いちば
- ジモティー
- 不動産直売所
7-1-4. 【Step4】問い合わせ対応と見学案内
購入希望者から連絡があったら、問い合わせ対応や物件の見学案内を行います。物件に関する質問を受けた場合は、正確に答えましょう。
7-1-5. 【Step5】売却決定から売買契約締結まで
購入希望者から、「物件を買いたい」と連絡があったら、いよいよ売買契約書の作成です。必要な場合は、司法書士に作成を依頼しましょう。
そして、契約内容を確認し売買契約を交わします。
7-1-6. 【Step6】物件の引き渡しから登記申請まで
買主からの入金が確認できたら、鍵や書類一式とともに物件の引き渡しを行います。登記申請については、売主、買主のどちらが行っても構いません。
7-2. 
（買主側）
（買主側）買主は、以下のような流れで売買を行います。
7-2-1. 【Step1】個人取引できる物件を探す
個人売買サイトなどで希望に合う物件を探します。詳細を知りたい、あるいは見学したい物件が見つかったら、売主に連絡してください。
7-2-2. 【Step2】土地や物件を確認する
売主と日程調整をして、現地に出向き建物や土地の確認を行います。
この段階で、売却金額が高すぎると感じた場合は値下げ交渉をしても良いでしょう。また、気になる点があれば売主に質問を行います。
7-2-3. 【Step3】購入決定から売買契約締結まで
条件に納得できたら、購入の意思があることを売主に伝えます。売買契約書の内容は、必ずしっかり確認してください。
7-2-4.【Step4】 支払いから登記申請まで
契約を交わしたら支払いを行い、鍵や書類一式とともに物件を譲り受けます。物件の名義変更については、売主、買主のどちらが行っても構いません。
8. 不動産個人売買の注意点
不動産を個人売買する際には、以下の注意点があります。
- 価格設定
- 契約不適合責任
- 贈与税
8-1. 価格設定に注意する
個人売買を行う際には、物件の価格設定に注意を払いましょう。
不動産会社に仲介してもらって売買を行う場合は、アドバイスをもらいながら売却価格を決定するため、最も売れやすい価格で設定することができます。
しかし、個人売買では売主が自由に価格を設定できるため、相場よりも安く売りすぎて損をしてしまったり、逆に高く値付けをしたために一向に売れる気配がないという場合もあります。
何年も売れないままでも構わないという場合以外は、「何か月以内に売るにはいくらで価格設定をすればよいのか」という点に注意を払い、相場と比べて確認し、大幅にズレのないようにすることが大切です。
8-2. 契約不適合責任は要注意
2020年4月から、責任範囲の広い「契約不適合責任」が売主に課されることになったため注意が必要です。
以前は、物件の引き渡し後に家の柱にシロアリが出た、あるいは雨漏りが発覚したといった不具合に対して、売主が修繕費用を支払う「瑕疵（かし）担保責任」が課されていました。
しかし、契約不適合責任では、瑕疵担保責任よりも売主が負う範囲が広がっています。修繕費用だけではなく、買主が代金減額請求、損害賠償請求などを行う権利が追加されたのです。
売買契約書の中で契約不適合責任についての取り決めを行っていない場合、物件引き渡し後にトラブルが起こる可能性があります。必ず契約時に、契約不適合責任の内容や期間について売主、買主双方で確認するようにしてください。
8-3. 親族間の取引では贈与税の発生に注意
親子や兄弟、叔父と姪といった親族同士で不動産の個人売買をする場合は、贈与税の発生に注意が必要です。
相場よりも安すぎる金額で売買が行われると、買主が贈与税を支払わなくてはなりません。たとえば、5000万円の価値がある物件を、「身内だから100万円で売ってあげよう」としてしまうと、高額な贈与税が発生してしまいます。
贈与税が発生しないようにするためには、適正価格で売買を行ってください。適正価格の目安は、時価の80％以上と言われています。
9. まとめ
不動産を個人売買する場合は、デメリットもあり、オススメできるケースはかなり限られるということをお伝えしてきました。
メリットもありますが、オススメできる条件に該当するかどうかをしっかりと見極めて、個人売買を行うかどうかを検討していきましょう。
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