自己発見取引とは、自身で取引相手である買主を見つけて不動産会社をはさまずに売買取引をすることを指します。
まとめると以下のメリットやデメリットがあります。
自己発見取引は一見よさそうに見えますが、様々なトラブルに発展しやすく、媒介契約によっては一部できないものもあります。
そのため基本的にはオススメをしていません。
しっかりと内容を理解した上で自己発見取引をおこなわないと「安易におこなって失敗してしまった……」といったことも起こり得ます。
そこで本記事では以下の内容をお伝えします。
- 自己発見取引とは
- 自己発見取引できる媒介契約の条件
- メリットとデメリット
- 自己発見取引をする上での注意すること
この記事を最後まで読むことで、自己発見取引について理解を深めたうえで、本当に自己発見取引をするべきか判断できるようになります。
ぜひ、ご覧ください。
1.自己発見取引とは
自己発見取引とは、売主（依頼者）が自身で買主（取引相手）を見つけて売買取引をすることです。
通常、売主は不動産会社と媒介契約を交わし、販売を任せます。
しかし自己発見取引の場合、不動産会社を介さずに取引できます。
例えば、持ち家を売却する際、不動産会社と媒介契約を交わしたのちに、売主が知り合いから「購入したい」と言われ、個人間で直接取引をおこなうケースなどが該当します。
このように自己発見取引は、不動産会社を介さずに売主と買主が取引することを指します。
2.自己発見取引をするメリット
自己発見取引は、メリットもあればデメリットもあります。
「一体どんなメリットやデメリットがあるの？」と疑問に思っている方もいるでしょう。
そこで、まずは自己発見取引のメリットをご紹介します。
自己発見取引をする最大のメリットは、媒介契約をしていた不動産会社に仲介手数料を払う必要がないことです。
自己発見取引をした場合は、間に業者が入っていないため、仲介手数料が発生しません。
仲介手数料というのは、不動産売買の取引の際に売主と買主の間に入り仲介業務をしてくれる不動産会社に支払う手数料のことを指します。
自己発見取引であれば、上記の仲介手数料を支払わずに済むということです。
例えば、不動産売買価格が2,500万円だと、仲介手数料は89万1,000円ということになります。
1,000万円だと39万6,000円で、3,000万円となると105万6,000円の仲介手数料がかかるということです。
売買価格が上がれば上がるほど手数料が高額になるので、自己発見取引をすると節約できるということがわかりますね。
このように自己発見取引には仲介手数料がかからないというメリットがあります。
3.自己発見取引をするデメリット
仲介手数料のかからない自己発見取引は、非常に魅力的ですよね。
しかし、自己発見取引にも以下の3つのデメリットがあります。
- トラブルが起こりやすい
- 買主が住宅ローンを使用する場合は自己発見取引を行えない可能性がある
- 負担しなければならない手間が増える
それぞれについて見ていきましょう。
3-1.トラブルが起こりやすい
自己発見取引にはトラブルが起こりやすいといったデメリットがあります。
不動産取引に慣れている方は、さまざまなケースを想定し、トラブルを未然に防げることも多いでしょうが、そのような方は少ないでしょう。
自己発見取引は、不動産会社を挟まない分、売主と買主が直接交渉することになるので、トラブルに発展しやすいのが難点です。
例えば、売却の話を進めていたが返答が遅かったり、当初の価格よりも「値引きしてほしい」と言われたりといったことがあります。
自己発見取引の相手は自身の親戚や知り合いであることが多いですが、無理を言われてしまったり、取引がスムーズに進まなかったりといったケースも多くあります。
そのため、不動産会社が仲介をしていれば自身の希望していた金額で売れる可能性があったにもかかわらず、自己発見取引をして値引きに応じてしまったことで希望価格で売却する機会を損失してしまったなんてことも起こり得ます。
自己発見取引を考えている方は、トラブルには気を付けるようにしましょう。
よくあるトラブルとしては、「知り合いだからもっと値引いてくれない？」など度を越えた値引きを要求されたり、取引のやりとりがなかなか進まなかったりということがあります。
- 度を超えた値引きを要求される
- 取引の交渉の返事が遅く、なかなかスムーズにいかない
こういったトラブルがあるため、自己発見取引をしない方が多いのも現状です。
3-2.買主が住宅ローンを使用する場合は自己発見取引ができない可能性あり
買主が住宅ローンを組む場合は、不動産会社の仲介が必要になることが多いです。
住宅ローンを使う場合、金融機関から、家や土地、取引条件に関する情報が書かれた「重要事項説明書」というものの提出を求められます。
重要事項説明書は宅地建物取引士（宅建士）でなければ作成できません。
そのため最終的に不動産会社に仲介を頼むことが多く、自己発見取引ができなくなります。
3-3.負担しなければならない手間が増える
自己発見取引では仲介手数料を節約できますが、その代わりに契約書の作成や当事者同士のやりとりなどの手間が増えます。
ただし、契約書については司法書士に頼むと10万〜30万円ほどで請け負ってくれるので、「契約書なんて難しいもの作れない……」という方も安心です。
このように不動産会社を介さない場合は、やりとりの手間や多少の費用を負担しなければならない部分もあるので、しっかりと考えたうえで自己発見取引をしましょう。
これらのように、仲介手数料がかからなかったとしても、場合によってはそれ以上の負担が発生する可能性があるため、自己発見取引は基本的にはオススメをしていません。
個人で売買してもいい例外の条件に関してはこちらの記事でご確認ください。
4.自己発見取引ができる媒介契約の条件
不動産売買の媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類が存在します。
そのなかで自己発見取引のできる媒介契約は、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の2種類です。
「専属専任媒介契約」を結んでいる場合は、自己発見取引ができないので気をつけましょう。
本章では、自己発見取引のできる「一般媒介契約」と「専任媒介契約」についてもう少し詳しく見ていきましょう。
4-1.一般媒介契約とは
【特徴】
- 不動産会社と何社でも契約できる
- 自己発見取引ができる
- レインズへの登録義務はない
- 好条件の物件でないと動いてもらいにくい
- 明示型と非明示型がある
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるところが、他の媒介契約と異なる点です。自己発見取引も可能です。
一般媒介契約は、レインズ（REINS：不動産流通標準情報システム）に物件情報を登録する義務がありません。
不動産会社が依頼主に対して活動報告をする義務もないので、自由度の高い契約になります。
しかし、他社に利益をもっていかれるリスクがあるため、駅近や築浅などの人気物件以外は、広告費をかけた積極的な販売活動はしてもらいにくいというデメリットもあります。
また、他の不動産会社や自己発見取引で買主と契約した場合、成約した旨を契約していた不動産会社に通知する必要があります。
一般媒介契約のなかには、契約している不動産会社に、他に仲介をお願いしている不動産会社の名称と所在地を通知する義務のある「明示型」と通知する義務のない「非明示型」の2種類があります。
明示型の場合は、他に契約している不動産会社の存在が分かるため、競争心理が生まれ、物件の販売活動が積極化しやすい傾向にあります。
このように一般媒介契約は不動産会社の縛りがなく、自己発見取引もできるため、専任媒介契約や専属専任媒介契約よりも自由度の高い媒介契約といえるでしょう。
4-2.専任媒介契約とは
【特徴】
- 不動産会社の契約は1社だけ
- 自己発見取引ができる
- 7日以内にレインズに登録する義務がある
- 2週間に1度、依頼主（売主）に活動報告をする必要がある
- 契約期間は3ヶ月以内
専任媒介契約は1社の不動産会社と契約を締結でき、自己発見取引もできるタイプの媒介契約です。
自己発見取引をした場合は不動産会社に成約した旨を通知する必要があります。
専任媒介契約は、契約日から7日以内にレインズに物件情報を登録する義務があるため、全国の買主候補と不動産会社の方に見てもらえる機会が増えます。
また依頼者に状況報告を2週間に1度おこなわなければならないため、不動産会社に販売活動を積極的にしてもらいやすく、売却が成功しやすい傾向にあります。
やりとりも1社だけなので、一般媒介契約よりも対応が楽です。
専任媒介契約は、契約期間が3ヶ月以内と決められております。契約期間が経過した場合、再契約をするか、他の不動産会社に切り替えるか、選ぶことができるようになります。
また、自己発見取引で契約が決まると、営業経費の支払いが必要なケースもあるため、契約後のことも事前に確認するようにしましょう。
一般媒介契約よりも自由度は少ないですが、確実に売却しやすい媒介契約の1つといえるでしょう。
5.自己発見取引をする可能性のある方は専任媒介契約がおすすめ
自己発見取引をする可能性のある方は「専任媒介契約」がおすすめです。
万一、自身で買主を見つけることができなかった場合でも不動産会社が営業活動をしているため、確実に売却しやすい傾向にあります。
さらに2週間に1度、依頼主に対して活動の状況を教えてくれるため、不動産会社に積極的に活動してもらいやすいといえるでしょう。
一方、一般媒介契約を結んだ場合は、よほどの売れ筋や築浅物件でないと営業活動を積極的にはしてもらえない可能性があります。
というのも、広告をうっても他の不動産会社に契約をとられてしまい、利益に繋がらないことが多いためです。
活動報告の義務もないので、先ほどのような好条件の物件でない限り、積極的に動いてもらいにくい傾向にあります。
不動産会社がどのように動いているかも依頼主には分かりません。
このため、自己発見取引をする可能性があるが100%でない場合は、「専任媒介契約」を結ぶことをおすすめします。
6.営業経費の支払いをしなければならない場合があるので注意
自己発見取引で成約した場合、不動産会社への仲介手数料は不要です。
しかし、不動産会社がこれまでに出してくれた宣伝費といった営業経費の支払いが発生する場合があります。
営業経費を請求しない不動産会社もあるので、自己発見取引をする可能性のある方は媒介契約を結ぶ前に確認をとっておくと安心です。
7.まとめ
本記事では自己発見取引についてご紹介しました。
自己発見取引は、買主を自身で見つけ、不動産会社を介さずに直接取引することを指します。
自己発見取引を検討している場合は、メリットやデメリットを知ったうえで媒介契約の種類を決め、契約を結ぶことが大切です。
そこで、自己発見取引についてのおさらいをしましょう。
この記事が自己発見取引をするべきか悩んでいる方の疑問解消に役立てば幸いです。
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