「マンションの売却価格の相場はいくらくらいなのか知りたい？」「マンションの売却価格はどうやって調べるの？」
マンション売却についてこのような疑問をお持ちのかたも多いのではないでしょうか。
中古マンションの売却相場は常に変動します。。また、地域相場はエリアによっても大きく異なってくるものです。
本記事では、地域ごとの最新のマンション価格相場に加えて、マンション価格が安くなるケースや高く売るためのポイントについても解説します。
「不動産を少しでも高く売りたい」「マンション売却で損をしたくない」という人はぜひ参考にしてください。
1.【エリア・築年数別】最新のマンション売却価格の平均相場一覧
マンション売却価格の相場は変動しますが、過去の取引データを見ることで相場観を確認できます。
ここでは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営する「レインズ（REINS）」公表の最新不動産取引データをもとに、首都圏・中部圏・近畿圏の主要3エリアにおける築年数別マンション売却価格の平均相場を一覧で紹介します。
主要なエリアの築年数に応じた売却価格相場から、最新の相場観を把握しましょう。
1-1.東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県のマンション売却価格の相場（2024年1月～3月時点）
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成約価格 （単位：万円） | ～築5年 | 築6年～築10年 | 築11年～築15年 | 築16年～築20年 | 築21年～築25年 | 築26年～築30年 | 築31年～ |
| 東京都 | 8,899 | 8,081 | 7,492 | 6,925 | 5,987 | 4,969 | 3,260 |
| 神奈川県 | 6,233 | 5,816 | 5,171 | 5,276 | 4,489 | 3,189 | 1,934 |
| 埼玉県 | 5,383 | 4,826 | 4,622 | 3,667 | 3,550 | 2,500 | 1,382 |
| 千葉県 | 4,919 | 4,777 | 4,479 | 4008 | 3,623 | 2,437 | 1,382 |
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2024年1～3月】」をもとに算出
東京都は、首都圏の中でも群を抜いてマンション売却価格が高い状況です。築21年〜築25年でも平均相場は約6,000万円となっているため、他の都市と比べると高い傾向がみられます。東京都、大阪府に次ぐ人口数の神奈川県もマンション売却相場は高めで推移しています。
首都圏のマンション売却価格が大きく変動するタイミングは、「築6～築10年」「築21～築25年」「築26～築30年」の3回です。
築5年までと築11～15年のタイミングは、東京都の8,000万円台から7,000万円台、神奈川県の6,000万円台から5,000万円台というように、価格帯が1段下がっているので、新築購入後、早い段階で住み替えるのであれば、築10年以内の売却がポイントとなりそうです。
また、築20年を過ぎると各都県で大幅な価格ダウンが見られます。特に築21～30年のあいだは、東京都で1000万円以上も価格差がある状況です。できるだけ高く売りたいなら、築20年を過ぎる前に売ることをおすすめします。
一方で、マンション価格が高騰化している現状を踏まえると、今後は築古の手が届きやすい価格帯の中古マンションに買い手がつく可能性が高いといえるでしょう。
1-2. 愛知県・名古屋市・静岡県・三重県のマンション売却価格の相場（2024年度1月～3月時点）
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成約価格 （単位：万円） | ～築5年 | 築6年～築10年 | 築11年～築15年 | 築16年～築20年 | 築21年～築25年 | 築26年～築30年 | 築31年～ |
| 愛知県 | 4,722 | 4,400 | 3,792 | 3,214 | 2,587 | 1,980 | 1,528 |
| 名古屋市 | 5,081 | 4,636 | 4,094 | 3,647 | 2,931 | 2,347 | 1,240 |
| 静岡県 | 3,558 | 3,587 | 3,709 | 2,388 | 2,971 | 1,565 | 790 |
| 三重県 | ー | 3,390 | 2,500 | 2,542 | 2,011 | 1,586 | 1,002 |
出典：公益社団法人 中部圏不動産流通機構（中部レインズ）「最新3ヶ月の市場データ 」
中部圏におけるマンション売却価格の相場は、「築11～築15年」と「築21～築25年」のタイミングに価格が大きく変わります。
愛知県や三重県については、築11～築15年のタイミングに加え、築21～25年、築26～30年のタイミングにも価格が下がりやすい傾向が見られます。築20年と築30年では、売却価格に1000万円以上も差があります。少しでも高く売りたいのであれば、築20年を過ぎる前に売却しましょう。
1-3. 大阪府・大阪市・兵庫県・京都府のマンション売却価格の相場（2022年度）
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成約価格 （単位：万円） | ～築5年 | 築6年～築10年 | 築11年～築15年 | 築16年～築20年 | 築21年～築25年 | 築26年～築30年 | 築31年～ |
| 大阪府 | 3,969 | 3,702 | 3,470 | 3,131 | 2,376 | 1,906 | 1,602 |
| 大阪市 | 3,900 | 3,650 | 3,549 | 3,050 | 2,535 | 2,109 | 1,666 |
| 兵庫県 | 4,480 | 3,692 | 3,365 | 3,165 | 2,511 | 1,886 | 1,578 |
| 京都府 | 5,352 | 4,902 | 3,075 | 4,232 | 2,791 | 1,970 | 1,708 |
出典：公益社団法人 近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）「2022年度年刊市況レポート」
近畿圏においてマンション売却価格が下落しやすいタイミングは、「築11年～築15年」と「築21～築25年」です。
大阪府と京都府の最も価格が低下するタイミングは、「築11年～築15年」です。マンションから戸建てなど、早いタイミングで住み替えを検討している人は、築10年までに売るのがポイントとなりそうです。
また、築20年を過ぎたタイミングでも価格が大きく下落する傾向が見られます。将来的に売却する想定の場合には、築20年以内に売ってしまうのがベストといえるでしょう。
主要エリアの築年数に応じたマンション売却相場を見てきましたが、これらはあくまでも成約価格の平均相場です。不動産の価格は、建物の劣化状態だけでなく、管理状況や生活環境といった複数の要素が関係して決定されるのが一般的なので、目安として参考にしてください。
2. マンション売却相場の市場動向（2018年～2024年）
現在、売却価格は上昇傾向にあるため中古マンションは今が売り時です。
以下は、首都圏・近畿圏・中部圏における中古マンション売却価格（70㎡換算）の推移をまとめたグラフです。
出典：マンションデータPlus「【2024年4月】三大都市圏・主要都市別／中古マンション70ｍ2価格月別推移」
オリンピックの誘致以降、いずれのエリアも中古マンションの売却相場は右肩上がりに上昇しています。
2023年以降はやや減少が見られるものの、2018年と比較するとどのエリアも500万円以上売却価格が上昇しています。
近年、価格が上昇している理由としては、次の3つが関係しています。
テレワークによる地方移住や在宅勤務など働き方が多様化し、それに合わせた暮らしを求めて住み替えのニーズは高まっています。また、不動産は大きな買い物となるため、資産形成の手段と考える人や相続税対策として不動産を購入するというニーズも増えており、中古マンションの売却価格も高水準で推移している状況です。
以上のことから、成約価格が上昇傾向にある今は、買い手が見つかりやすく、高値で売れる可能性が高いタイミングといえるでしょう。
3. マンション売却のタイミングは2024年がベストな理由
マンション売却を考えている方は、以下5つの理由から2024年内に売ってしまうのがベストでしょう。
- 中古マンションの売却価格が値上がりし続けているから
- 中古マンションの需要が高まってきているから
- 住宅ローンの低金利時代がいつまで続くかわからないから
- 築年数が浅い方が高く売れるから
それぞれの理由について詳しく解説します。
3-1. 中古マンションの売却価格が値上がりし続けているから
中古マンションの売却価格は、20243年現在上昇傾向にあります。コロナ禍でのテレワークの普及や、コロナ禍後の景気回復によって住宅需要が拡大し、住宅価格を押し上げる要因となりました。
さらに住宅価格の高騰の要因として考えられるのが、住宅の建築コスト上昇です。木材価格が大きく上昇した「ウッドショック」に始まり、住宅設備メーカーも続々と値上げを実施しています。さらに昨今の円安も重なり、不動産価格はますます上昇すると考えられます。
3-2. 中古マンションの需要が高まってきているから
マンション価格全体が高騰している昨今、首都圏では新築マンションに手が出ない人や新築のコストパフォーマンスが悪いと考える人も増えてきました。
なぜなら、中古マンションを購入してリノベーションする方が、価格的にも手頃で、間取りやデザインも自分の好きなように自由に作りあげることができる点に魅力を感じるからです。
物価高騰が続くなかで、中古マンションの需要が高まっている2024年はマンション売却のベストなタイミングといえるのです。
3-3. 住宅ローンの低金利時代がいつまで続くかわからないから
2023年4月に、新しく日銀の総裁として就任した植田氏は「異次元の金融政策」に対する回答を探しており、金融引き締め政策が進められるかもしれません。
住宅ローンの金利上昇には配慮するとしているものの、日銀の金融政策が変われば中古マンションの価格にも影響が出る可能性は否定できません。
今後、日銀の金融政策の方針によっては金利が上昇すれば住宅ローンの利用のハードルが高くなり、中古マンションが売れなくなる可能性があります。
そのため、低金利なうちに家を買っておこうと考える人が多いため、2024年はマンション売却に向いているといえるのです。
3-4. 築年数が浅い方が高く売れるから
そもそも、一般的に中古マンションは築年数が浅い方が高く売れる傾向にあります。
築年数に比例して建物の価値は徐々に下がっていき、買い手も付きにくくなるためいずれ売却することを考えているなら早めに売るのがおすすめです。
4. マンションの売却相場を決める4つの要因とは
エリアごとの築年数別マンション売却相場や近年の市場動向を伝えましたが、マンションの売却価格はさまざまな要素が複雑に絡み合って決まります。そのため、紹介した情報が必ずしも自分のケースに当てはまるわけではありません。
「売りたい価格=売れる価格」ではないケースが往々にしてあります。そのため、相場より高く売れるケースもありますし、逆に安くなる場合もあります。
そこで、売却価格に影響する要因について理解しておきましょう。
4-1. 【要因①】築年数
築年数はマンション売却価格に大きな影響を与える要因のひとつです。
以下をご覧ください。
出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2021年07～09月】」
東日本レインズが発表している首都圏における中古マンションの築年数別資産価値をまとめたものです。築5年までのマンション売却価格を100とし、各築年数帯の価格の低下を数値で表しています。
この首都圏の情報をもとに解説すると、売却価格は築10年で約10％程度ですが、築16年を過ぎた辺りから下落率が高まっており、築26年以降には約61％も低下します。
築16年以降に売却価格が下落する理由のひとつとしてあげられるのが、耐震基準です。
現行耐震基準は、2000年6月の建築基準法改正によるもので、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が行った調査データによると、2000年5月以前に建てられた築22年以降の住宅の約9割が、現行の耐震基準を満たしていません。
日本は巨大地震が多く、買い手も築年数から耐震性に問題はないかを重視する傾向があります。
築21年以降は築年数を重ねるほど、価格が下落しやすいため、新築で購入したマンションを売ろうと考えている場合、以下のタイミングが目安になると言えるでしょう。
- 築浅マンションなら築20年になる前
- 築21年を過ぎているなら築25年までに
ただし、上記はあくまで平均的な数値であり、実際は築年数が古くても、住民の管理がよくメンテナンスされた物件は価値が保たれやすくなります。
4-2. 【要因②】マンション周辺の生活環境
「立地」「周辺施設」など、マンション周辺の生活環境も売却価格を左右しやすい要因です。
特に近年では、在宅ワークやサテライトオフィスといった働き方の多様化により、仕事と暮らしをトータルで考えてマイホームを選ぶ人が増えています。その影響で「近くにカフェやコワーキングスペースがあるか」「近くにスポーツジムがあるか」など、マンション周辺に求める条件も多様化している状況です。
また、豊洲や武蔵小杉のような乗り入れ路線の拡張を進める駅周辺や大規模開発が行われている地域周辺は、商業施設や保育園、公園などを含めた街づくりや開発を行う事例が多く、利便性が向上するため転居する人も増えるため、マンション資産価値も上昇します。
買い手にとって暮らしやすい条件であれば、高値で取引できる可能性も高くなるため、マンション周辺の環境は売却価格に大きな影響を与えるといえます。
4-3. 【要因③】物件の管理体制
物件の管理体制も、マンション自体の価値に影響する重要な要素のひとつです。
◎建物における管理体制
例えば、マンションの修理・修繕に関する管理体制は、安心して暮らすための大事な要素です。
建物の管理体制が整っていれば、大規模修繕が適切におこなわれている可能性が高いです。修繕計画がしっかりと組まれており、計画通りにスケジュールが進められているマンションなら安心でしょう。経年劣化や自然災害などの影響で破損や故障したところも早急に対処してくれる可能性が高いからです。
住人にとっても適切な対処をすぐに行ってくれるマンションは安心感が得られやすく、住人の満足度も向上しやすいため、不動産の価値も高くなるのです。
◎住人における管理意識
マンションにはさまざまな人が住んでいるので、住民同士による「騒音問題」「規約に反したペットの飼育」「ゴミ出しマナー」といったトラブルも多く見られます。
住人間でのトラブルも管理体制が機能していれば、自分本位な行動をする住人に対して管理会社が注意を促すなど、トラブルを未然に防げるよう働きかけてくれるので、住み心地がよくなる可能性が高いです。
長く住み続けるためには、暮らしの安全や住み心地は重要ですよね。そのため、物件の管理体制や管理状態も売却価格を左右する指標のひとつとなっています。
4-4. 【要因④】売却価格の査定方法
同じマンションでも売却価格は、査定方法で大きく変わってきます。
特に、中古マンションの価格を決めるのによく使われている「取引事例比較法」という手法は、不動産鑑定士の主観的な要素が関係しやすい査定方法です。
取引事例比較法は、査定対象不動産と条件が近い取引事例を選択し、地域的要因や建物の個別的要因を比較して査定する手法です。そのため、査定対象となるマンションの立地や環境条件などの特徴を理解していないと相場の比較対象を見誤る可能性があります。
マンション売却価格の相場を知りたい人や売却時に損をしたくない人は、仲介担当者だけに任せるのではなく、適正価格かを自分で調べられるようにしておきましょう。
5. マンション売却価格の相場の調べ方！4つの方法を解説
ここでは、知りたい内容別に4つのマンション売却の相場の調べ方を紹介します。
◎過去の成約データからマンション売却価格の相場を調べる方法は、次の2つです。
◎実際の売却価格の相場観を調べたいときは、次の2つの方法がおすすめです。
それぞれ知りたい内容別に詳しく紹介するので、自分が所有するマンションの売り出し価格の決定などにお役立てください。
5-1. 過去の成約価格からマンション売却価格の相場を調べたい｜不動産取引価格情報検索
不動産取引価格情報検索は、リアルな成約価格を把握したい場合におすすめの調べ方です。国土交通省が運営するWebサイトで、誰もが安心して不動産の取引を行えるように、無料で実際の売買価格などのデータ情報を提供しています。
不動産取引価格情報検索は、所在地や取引価格だけでなく、以下の項目が把握できます。
- 最寄り駅からの距離
- 坪単価
- ㎡単価
- マンションの形状（長方形や台形など ※一部の物件のみ）
- 前面道路幅
- 方向（南向き、西向きなど）
調べ方は以下の通りです。
5-1-1. 【手順1】取引時期を指定
調べたい取引時期を指定してダウンロードします。直近5年間のデータを確認するだけであれば画面上の表示でも充分ですが、5年以上前のデータも確認したいときは、Excel（CSVファイル）形式のダウンロードがおすすめです。
5-1-2. 【手順2】不動産の種類と地域を指定し「検索」
中古マンションの取引価格を調べたい場合は、種類を「中古マンション等」を選択してから地域を指定します。地域は、地区まで指定できるので、所有物件周辺の取引価格をピンポイントに調べられ便利です。路線や駅名から調べることもできます。
5-1-3. 【手順3】直近データの一覧から所有物件に似た条件の成約価格を調べる
検索結果では、実際の取引価格（成約価格）に加え、取引件数の推移も確認できるため、エリアの需要傾向などを把握することも可能です。
より自分の所有物件に近い条件の成約価格を調べられるので、売り出し価格を決めたいときやより詳細な相場を知りたいときには、不動産取引価格情報検索を活用しましょう。
不動産取引価格情報検索を使って調べてみる
5-2. 近隣エリアにおけるマンション売却の市場動向が知りたい｜レインズ・マーケット・インフォメーション
レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通省指定の不動産流通機構が運営しているWebサイトです。
「不動産取引価格情報検索」と同じく、直近の成約価格を把握できるだけでなく、平均成約価格や築年数に応じた取引件数などの市場動向をグラフや表で確認できます。マンション売却価格の推移を把握したいときにもおすすめします。
調べ方は、次の通りです。
5-2-1. 【手順1】調べたい地域を指定
調べたい物件がある都道府県と地域を入力します。地域を入力すると「地域詳細情報」に対象エリアが表示されるので、調べたいエリアが含まれているかを確認してから「検索する」をクリックしましょう。
5-2-2. 【手順2】詳しい条件を入力して「検索」
検索結果には、手順1で指定したエリア全体の取引データが表示されています。
検索結果画面に、以下のような「追加検索条件」を入力する項目があります。
- 地域詳細
- 最寄り駅
- 駅からの距離
- 専有面積
- 築年数
- 成約時期
自身が所有する物件の条件を入力して、類似物件の取引価格を調べましょう。
5-2-3. 【手順3】直近2年間の平均成約価格・築年数別件数を調べる
直近データ一覧の下部に、直近2年間の「平均成約価格」と「築年数別件数」のリンクが用意されています。
調べたいエリアの直近の市況推移をグラフや表で表示してくれるので、分析が苦手という方でも直感的に市場動向の把握ができます。マンション売却のタイミングの見極めなどにお役立てください。
レインズ・マーケット・インフォメーションを使って調べてみる
5-3. 所有物件と類似する物件の相場観が知りたいときは「不動産売買の物件検索サイト」
購入者向けの「不動産売買の物件検索サイト」も、所有するマンションの相場を調べる方法として活用できます。
把握できるマンション売却価格は、あくまでも売り出し価格ですが、今売り出されている物件の価格帯を把握できるので、設定している価格が妥当か調べたいときに役立ちます。
検索の項目は、利用するWebサイトによって異なりますが、以下の項目が用意されています。
買い手のニーズに対応できるよう、項目を細かく設定できるケースがほとんどなので、自宅の設備と同じ条件にチェックを入れ、自分が所有する物件に似たマンションの価格帯を把握しましょう。
条件を細かく設定しすぎて、該当する物件が出てこないときは、対象エリアを広げたり、売りたい物件の魅力となる項目以外のチェックを外したりして、検索してみてください。
5-4. 所有物件の売却価格を知りたいときは「不動産一括査定サイト」
マンションの売却価格の相場を把握するだけでなく、実際に自分が所有する物件がいくらになるのかを知りたいときは、査定サイトを活用しましょう。
査定依頼の方法は、大きく分けると次の２つがあります。
「手間なく査定をしてもらい、概算額を把握したい」というときは、複数の業者に査定してもらえる一括査定がおすすめです。希望する不動産会社に査定してもらえない場合もありますが、無料で利用できるケースがほとんどで、複数の査定結果を比較することで相場観や適正価格もわかります。
「仲介をお願いしたい業者を決めている」「複数の業者に情報を開示したくない」など、一括査定に抵抗がある人は、個別査定でも問題はありません。ただ、個別に査定を依頼する際に複数社へ査定をお願いすると、都度必要項目を入力しなければならず、手間がかかります。
そのため、手間をかけずに自分が所有するマンション売却価格の相場観を見たい場合は、一括査定を利用して不動産の価値を把握しましょう。
6.マンション売却においてまずやるべき2つのこととは
初めてのマンションは何から手をつければよいか悩む方も多くいます。ここでは、マンション売却においてやるべきことを2つ紹介します。
- 不動産会社に査定依頼をする
- 媒介契約を締結する
それぞれ確認していきます。
6-1.不動産会社に査定依頼をする
まずは、マンションのおおよその売却価格を把握するために不動産会社に査定を依頼します。
不動産査定を依頼することで、3ヶ月以内に売却ができそうな販売価格を算出してもらえます。
査定方法や基準が異なるため不動産会社によっても、査定金額には差が出ます。
そのため、不動産会社は1社のみに依頼するのではなく複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。
6-2.媒介契約を締結する
不動産会社の査定を受けて最も条件に合う業者が見つかったら媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産を売りたい方と不動産を買いたい方の仲を取り持つ不動産会社と交わす契約のことです。
マンションは個人でも売却をすることができますが、複雑な手続きが必要となるため仲介手数料がかかっても不動産会社と媒介契約を締結することをおすすめします。
マンション売却時の複雑な手続きを全面的にサポートしてもらえるだけでなく、売却活動においても経験と知識が豊富な担当者が伴走してくれるので、スムーズな売却が可能です。
7. マンション売却価格が相場より安くなってしまう3つのケース
ここまで、マンションの売却相場について見てきましたが、必ずしも相場価格や査定額通りに売れとは限りません。残念ながら、相場よりも売却価格が安くなってしまうケースもあります。
ここでは、どのようなケースで売却価格が下がってしまうのかを紹介していきます。
相場よりも売却価格が安くなってしまうケースとして以下の3つがあります。
それぞれ解説します。
7-1. 【相場より安くなるケース①】売却するタイミングを間違える
売り出すタイミングを間違えると価格が安くなる傾向があります。
例えば、同じマンション内で物件が売り出されているタイミングに、所有する物件を売り出してしまうケースです。
同じ物件で売り出しのタイミングが被ってしまうと、価値自体にほとんど差がないため、「価格競争」になる可能性が高くなります。
そのため、ライバル物件よりも価格を安く設定することで早く買い手を見つけやすくなります。しかし、値下げ合戦になっていく可能性が高いため、同じマンションで売り出し中の物件があれば、売り出しのタイミングをずらすことで希望価格で売れる可能性が高くなります。
ただし、最上階や角部屋などライバル物件よりも強い物件特性があるならば、希望価格のままで売り出して問題ありません。
7-2. 相場よりも低い価格を設定してしまう
相場を見誤り、売却価格を低く設定してしまうことも失敗例として多く見られます。
売り出し価格は、あなた自身で自由に設定できるマンションの売却希望価格です。最終的な価格は買い手と交渉し、お互いの合意の上で決定されます。ただし、不動産取引では、値引き交渉されるケースが多いため、値引きされることも意識して売却価格を設定しなければなりません。
マンション売却相場は自分でも調べることができますが、実際に売り出す場合には正確な査定をしてもらう必要があります。「訪問査定」を活用し、正確かつ詳細な査定をプロに出してもらいましょう。
なお、不動産会社によって査定方法が異なるため、査定額に差が出ることもあります。必ず複数の不動産会社へ査定依頼をして比較検討し、正確な相場を把握した上で売却価格を設定してください。
7-3. 早く売ろうと焦って値下げに応じてしまう
早く売ることばかりを考えていると、不動産会社や買い手から値下げ交渉を持ち掛けられ、足をすくわれる可能性があります。
特に住み替えで、新しい住まいを決定してから所有する不動産を売る「買い先行（購入先行）」の方法を採用している人は要注意です。買い先行の場合、既存の残ローンと新しい住まいのローンの両方（ダブルローン）を払うことになります。売却が決まらないと金銭的な負担が大きくなることから、売り焦るケースが少なくありません。
売り焦ると買い手に交渉の主導権を握られ、想定外の値下げ交渉に応じてしまうことにもつながります。結果的に相場よりも安く売ることになってしまったという失敗例も多く見られます。
住み替えの場合は、先に所有する物件を売却してから新しい物件を探す「売却先行」や、購入と売却を並列して進める「同時進行」で、売却を急がなければならない状況を回避しましょう。
なお、イエウールが公表したデータによると、中古マンションの売り出しから成約までの期間は、約3〜4か月となっています。
条件やタイミングが合わなければ平均月数以上になる可能性もあります。そのため、マンション売却をする際は、落ち着いて売却価格の交渉に応じることができるよう、売却したいタイミングの3か月以上前から準備しておくことをおすすめします。
8.マンション売却の相場から見た「売り時」とは
マンションは売却するタイミングによっても、売却価格が高くなる場合があります。
マンション売却の売り時を考える場合は以下の3つを注意しておきましょう。
- 築年数が浅い内に売りに出す
- 購入してから5年以上経過してから売りに出す
- マンション市場価格が高騰している時に売りに出す
それぞれが売り時といえる理由を確認していきます。
8-1.築年数が浅い内に売りに出す
マンションは築年数が浅い物件ほど高値での売却が可能です。
公益財団法人東日本不動産流通機構は、築年数ごとのマンション売却の制約価格を以下の通り報告しています。
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」
一般的には、築年数が経過するごとに売却価格は下がっていき、特に築年数が20年〜25年を超えたあたりから、売却価格が大きく下がることがわかります。
そのため、高値でマンション売却をしたい場合は、できるだけ築年数が浅いうちに売却を検討しましょう。
8-2.購入してから5年以上経過してから売りに出す
マンションの売却では、生じた譲渡所得に応じて、所得税と住民税が課せられます。
譲渡所得によってかかる税率は、マンション購入後の所有年数によって異なります。
マンションを購入して5年以内に譲渡する場合は短期譲渡所得となり税率が39.63%となります。
一方で、マンションの所有期間が5年以上の場合は長期譲渡所得となり税率が20.315%です。
5年以下の短期譲渡所得と比較すると、税率が2倍近く異なるため売却時はマンションの所有期間に気をつけましょう。
8-3.マンション市場価格が高騰している時に売りに出す
中古マンションはシーズンによっても市場価格が高騰します。
例えば、2月〜3月の引越しシーズンは転勤や就職などで人の移動が多いためマンション市場価格は高騰します。
そのため、マンション売却のタイミングを図れる場合には、市場価格が高騰するタイミングで売却することがコツといえます。
また、2〜3月のシーズンにマンションを売却するためには、11月頃より不動産の査定を行い準備をするようにしましょう。
9. マンションを相場よりも高く売るための4つのポイント
ここでは相場よりも高く売るポイントとして、次の4つを紹介します。
ひとつずつ確認していきましょう。
9-1. 住み替えが多い4月や9月に合わせた売却活動
少しでも高く・早く売りたいときは、1年の中で住み替えのニーズが高まりやすい4月と9月が狙い目です。
4月は新生活、9月は人事異動や子どもの新学期などのライフイベントがあり、人が比較的動きやすい傾向があります。
ただし、マンション売却は売り出してから売却するまで、3～4か月ほどかかります。
そのため、売りたい時期から逆算して売り出し開始のタイミングを決めましょう。価格交渉などが難航する可能性もあるので、できる限り余裕のあるスケジュールで準備を進めるようにしてください。
例）4月に売却したい場合…前年の11月から準備をはじめ、12月から売り出す
9月に売却したい場合…4月から準備をはじめ、5月ごろから売り出す
9-2. 内覧者の購買意欲を高める対応と情報の提供
買主が物件に興味をもってくれた場合には内覧対応を行います。内覧時には、見た目の印象をよくしたり、近隣住民や周辺環境に関する住み手しか知らない有益な情報を提供することで、物件評価を高められます。
どのような内容が購入者にとって購買意欲が高まる情報になるかはわかりませんが、例えば、以下の対応や情報の提供をすることで、物件の印象や評価を高められる可能性があります。
【購買意欲を高める対応】
◎玄関
- 靴は靴箱に入れて清潔にする
- 玄関まわりにモノを置かないようにして広さを出す
◎水まわり
- 水垢や鏡などを拭いてきれいに見せる
- 溝や排水溝にたまったほこりや汚れを掃除しておく
◎部屋全体
- 生活感の出やすいアイテム（調味料やバッグなど）は見えない場所に片付ける
- 内覧者が見学する部屋は広さが伝わりやすいよう、できるだけ最小限の家具だけにする
- 照明やカーテンの色（デザイン）にこだわり、部屋を明るく見せる
【購買意欲を高める情報の提供】
◎住環境
- 物件サイトにはない、リアルな生活情報を提供する
例）徒歩10分圏内にカフェが2店舗ある
徒歩5分のところに防犯カメラが設置された公園がある
隣接する道路の夜間の交通量は少なく、静かである…など
- 隣接する道路の夜間の交通量は少なく、静か…など
物件の評価が上がれば、値引き交渉されにくく、希望する売却価格での交渉もしやすくなる可能性が高まります。マンションを売却する場合は、内覧に備えて掃除をしたり、物件の評価が上がる有益な情報をまとめたりしておきましょう。
9-3. リフォームやリノベーションはしない
売却時に物件評価を高めようとリフォームを検討する人もいるでしょう。
しかし、売却前のリフォームやリノベーションはおすすめしません。理由は、「買い手のニーズの多様化」と「売り手の費用負担の軽減」の2つがあげられます。
それぞれ確認していきます。
9-3-1. 理由①買い手のニーズの多様化
リフォームをすれば見た目がきれいになり、設備面の性能も向上します。しかし、買い手にとって、「見た目がきれい」「設備が新しくなった」だけでは売却にプラスになりません。
一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会が行った調査結果によると、約4割の人がライフステージやライフスタイルの変化に合わせたリフォームを考えている状況です。
つまり、買い手は自分の暮らしに合わせたデザイン性や機能性などから総合的に物件を評価する傾向が見られるため、リフォームされていることが必ずしもプラスになるとは言えません。
また、リフォームしないと住めないような物件だとしても、フルリフォームやフルリノベーションを得意とする不動産会社へ依頼すれば、リフォームしなくても売却できる可能性があるため、現状のまま買い取ってくれる不動産会社を探すことをおすすめします。
9-3-2. 理由②売り手の費用負担の軽減
物件をリフォームしても、その費用を売却価格に上乗せすると同じようなエリアや広さの条件の物件よりも価格が高くなり、比較されたときに不利になるため、結果的に売主がリフォーム費用も負担し、損をするというケースが少なくありません。
さらに数十万円～数百万円の費用をかけてリフォームしても、デザインが気に入らなければ売れ残ってしまう可能性もあります。
国土交通省住宅局が発表している調査結果によると、「リフォームすれば快適に住めると思った」という理由でお手頃な価格の中古マンションを選ぶ人が約32.9％もおり、購入後にリフォームすることを前提として中古マンションを購入する人も多くいます。
リフォームすることが買い手や売主にとってマイナスとなってしまう場合は、あえてリフォームをしない、もしくはリフォームをするとしても必要最低限の箇所だけ行い売却するのも、中古マンションを高く売るひとつのポイントです。
9-4. マンション売却やリノベーションを得意とする不動産会社へ依頼する
中古マンションの売却やリノベーションを得意とする不動産会社に売却依頼をすれば、リフォームをしていなくても希望に近い条件で売れる可能性があります。
新築やリフォーム済みなどの即入居できることを売りにしている不動産会社を選んでしまうと、あなたの所有する中古マンションの評価が上がらず、売れ残ってしまいやすくなります。
しかし、中古マンション売却やリノベーションを得意とする不動産会社へ依頼すれば、「お手頃な中古マンションを購入して、リノベーションがしたい」と思っている買主に物件を紹介してもらうことが可能です。
特に、リノベーションを得意とする不動産会社であれば、間取りなどで悩んでいる買い手に対し、リノベ知識を踏まえた提案をもらえるので、リフォームをしていない状態でも早く売れる可能性が高まります。
このように、中古マンション売却やリノベーションを得意とする不動産会社へ売却を依頼すれば、買い手と売主のニーズを満たすことが可能です。無駄なリフォーム費用をかける必要もないので、結果的にお得に売却できます。
10. マンションの売却に必要な手数料の相場とは
最後に、マンションの売却に必要な4種類の手数料と相場を紹介します。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 譲渡所得にかかる税金
- 住宅ローンの繰り上げ返済にかかる費用
それぞれの手数料について確認していきます。
10-1. 手数料相場①仲介手数料
マンションの売却をする際は、不動産会社に買い手を探してもらったり宣伝をしてもらったりするため仲介手数料がかかります。
仲介手数料は不動産会社が自由に決められるものの、売却価格が400万円を超える場合、（売却価格×3%＋6万円）＋消費税が上限となります。
10-2. 手数料相場②印紙税
マンション売却には、印紙税がかかります。印紙税は、不動産売買契約書に記載された売却価格に応じて課税されるのが特徴です。
例えば、売却価格が1,000万円～5,000万円の中であれば、1万円ほどの印紙税がかかります。納税しないと追徴課税されるため、注意しましょう。
10-3. 手数料相場③譲渡所得にかかる税金
マンションの売却が決まった際には、以下3つの税金が課せられます。
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
譲渡所得税は以下の式で計算可能です。
譲渡所得の計算方法：売却価格－取得費（マンションの購入金額と初期費用から減価償却分を抜いたもの）－譲渡費用
ただし、所得がマイナスになる場合は、譲渡所得税の支払いは不要です。
10-4. 手数料相場④住宅ローンの繰り上げ返済にかかる費用
住宅ローンを払い終わる前にマンションを売却する際は、住宅ローン繰り上げ返済にかかる費用も支払わなければいけません。
繰り上げ返済にかかる費用は金融機関によって異なり、数万円かかる場合もあるため、あらかじめ金融機関に確認しておきましょう。
11.マンション売却相場でよくある質問
マンション売却の相場に関するよくある質問を3つ紹介します。
- 3000万円で買ったマンションはいくらで売れますか？
- 4000万円で買ったマンションはいくらで売れますか？
- 住宅ローンは完済していなくても売れますか？
疑問や悩みの解消に役立ててください。
11-1.3000万円で買ったマンションはいくらで売れますか？
3000万円で買ったマンションの売却価格は、築年数によっても異なります。
築年数ごとのおおよその売却価格は以下の通りです。
| 築年数 | 売却価格の目安 |
| 築1年 | 2700万円 |
| 築5年 | 2400万円 |
| 築10年 | 2250万円 |
ただし、あくまでも目安の価格であるため詳しい金額を知りたい場合は必ず査定を行いましょう。
11-2.4000万円で買ったマンションはいくらで売れますか？
4000万円で買ったマンションの売却価格の目安は以下の通りです。
| 築年数 | 売却価格の目安 |
| 築1年 | 3800万円 |
| 築5年 | 3300万円 |
| 築10年 | 2900万円 |
マンションの売却価格は築年数に加えて立地条件によっても左右されます。そのため、あくまでも目安の参考としてください。
11-3.住宅ローンは完済していなくても売れますか？
住宅ローンを返済していないマンションは基本的には売却ができません。
ただし、マンション売却により手にした金額で住宅ローンの残高を一括で返済できる場合は売却が可能となります。
マンションの売却価格が想定していた金額よりも安く、一括返済できないことがないように売却価格の相場と住宅ローン残高をあらかじめ確認しておきましょう。
12. マンション売却相場のまとめ
マンションを少しでも高く・早く売るためには、所有する物件があるエリアの売却相場をできるだけ詳細に把握することが大切です。
本記事で紹介したマンション売却相場を参考に売却タイミングを検討してください。
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