中古マンションの購入を検討している方は、選び方でこんな不安を抱えていませんか。
「金額が高すぎて“本当にこの金額でいいのか”分からない」
「選択肢が多すぎて、何を基準に選べばいいか分からない」
「築年数が古くても本当に大丈夫なのか」
高い買い物だからこそ“間違えた理由が分からない失敗”が一番怖いですよね。
そこで本稿では、家づくりを成功させるために決めておくべき5つの基準を解説します。
中古マンションの選び方に迷いがある方は、この基準を知っておけば、後悔しない判断軸で家づくりを進められますよ。
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中古マンション選びが重要な理由ー失敗しないための基準は？
国土交通省の住宅・土地統計調査（※）によると、日本の住宅の約8割はすでに建てられた「既存住宅」です。
中古マンションは、新築のように同じ仕様・同じ条件の物件が並ぶわけではなく、立地・築年数・管理状態・修繕履歴などが一つひとつ異なります。
中古マンション選びは「どれを選んでも同じ」ではなく、「何を基準に選ぶか」で結果が大きく変わる買い物なのです。
（※）参照：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査結果」
谷川新築は「どれを選んでも大きな差が出にくい」ですが、中古マンションは、選び方次第で“当たり”にも“後悔”にもなるのが特徴です。
それをふまえて、次は中古マンションの選び方の5つの基準を紹介していきますね。
① 立地は“最優先条件”として考える
中古マンションを選ぶ上で勘違いしやすいのが「間取り」で見てしまうこと。
でも、間取りはリノベーションすることによって『変えられる要素』のため、間取りだけで判断するのは間違いです。
ここでは、何を最優先条件として考えるべきかを解説します。
谷川この項目は最も大事な視点になるので、丁寧に解説しますね。
駅距離・生活利便性・周辺環境をどう見るか
駅から家までの距離、生活利便性（買い物や交通、医療・教育・レジャー施設といった生活に必要な要素）、周辺環境（自然環境や治安、地域コミュニティなど）を総称したのが『立地』。
中古マンションの選び方では、変えられない要素である、この立地が最優先条件として挙げられます。
谷川この判断軸は誰にでもイメージしやすい点ですが、多くの方は「立地が大事なのは分かるけれど、具体的に“どこまで”見ればいいの？」と思いますよね。
そこで立地を見る際は、現在の生活だけでなく、将来の暮らしも想定しておくことが重要です。
たとえば、今は問題なく感じる駅距離でも、将来的に年齢を重ねたときや家族構成が変わったときに負担になるケースもあります。
あとからは変えられない立地だからこそ、「今だけでなく、この先も無理なく暮らせるか」という視点が欠かせません。
生活スタイル（通勤・学区・治安）に合わせた判断軸
立地を検討する際には、通勤や子どもの学区、治安に合わせた判断軸も持っておきたい視点です。
これは、「住むため」だけでなく「売る可能性」まで視野に入れるという点で、非常に重要な考え方です。
たとえば、通勤アクセスが良いエリアや、安定した学区・生活環境が整った地域は、将来的にも一定の需要が見込まれやすい傾向があります。一方で、今の生活スタイルだけを優先して選んだ立地は、ライフステージが変わった際に使いづらくなることも。
結果として、売却や住み替えを検討したときに選択肢が狭まってしまうケースも少なくありません。
だからこそ、立地は「今の暮らしに合っているか」だけでなく、次の住み手にも受け入れられやすい条件かという視点で見ておくことが大切です。
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② 管理状態・共用部分は必ずチェックする
前述した「需要の見え方」は、購入価格の妥当性や将来の資産価値に直結します。そして、その価値を支えるもう一つの重要な要素が、マンション全体がどのように管理されてきたかです。
管理組合・修繕履歴・清掃状況のチェックポイント
| チェック項目 | 見るポイント | 確認できるタイミング | なぜ重要か |
| 管理組合の有無・運営状況 | 管理組合が機能しているか、総会が定期的に開かれているか | 内覧前（資料） | 組合が機能していないと、修繕や合意形成が進まず、将来的なトラブルにつながりやすい |
| 修繕履歴・長期修繕計画 | 大規模修繕の実施履歴、今後の修繕計画があるか | 内覧前（重要事項説明） | 計画性があるマンションほど、修繕費の急な増額リスクが低い |
| 修繕積立金の水準 | 積立金が不足していないか、極端に安くないか | 内覧前 | 安すぎる場合、将来的な一時金徴収や値上げの可能性がある |
| 共用部の清掃状況 | エントランス・廊下・ゴミ置き場が整っているか | 内覧時 | 日常管理が行き届いているかを視覚的に判断できる |
中古マンションの管理状態でチェックしておきたいポイントを、上記の図にまとめました。
共用部の清掃状況や見た目での雰囲気は分かりやすいですが、管理組合の運営状況や修繕履歴・長期修繕計画においては、素人目線だと分かりにくいポイントです。重要事項説明書や資料を通して、内覧前に営業担当者から説明してもらうのがベスト。
また、首都圏における修繕積立金の水準については、2024年度での平均金額が13,177円。ただし、築1年物件では平均8,174円、築10年物件では12,605円（※）と、築年数に応じて上昇がみられるため、平均値を知った上での確認が必要です。
（※）参照：（公財）東日本不動産流通機構「2024年度・首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金」
「見えない部分」の確認ポイント
| チェック項目 | 見るポイント | 確認方法 | 将来への影響 |
| 配管の更新状況 | 給排水管が更新・更生されているか | 管理資料・担当者への確認 | 未更新の場合、将来的に漏水や修繕コストが発生しやすい |
| 耐震基準・構造 | 新耐震基準か、耐震診断・補強の有無 | 重要事項説明書 | 耐震性は安全性だけでなく、資産評価にも影響する |
| 管理会社の体制 | 常駐／巡回、対応のスピード感 | 内覧時の説明・掲示物 | 管理品質は住み心地と資産価値の下支えになる |
| 管理費・修繕積立金の使途 | 何にどれくらい使われているか | 収支報告書 | お金の使われ方から、管理の健全性が見える |
| 過去のトラブル有無 | 大きなトラブルや滞納問題がないか | 担当者への質問 | 見えないリスクを事前に把握できる |
管理組合・修繕履歴・清掃状況と併せてさらに深掘りしたい視点が、表面的なきれいさでは図れない「見えない部分」。
配管や耐震・構造、管理会社の体制や管理費など、いいところだけでなく“リスク”を知ることで、その物件の真価が問われます。この中でも、配管や耐震についてはリノベーションをすることで設備や耐震面は刷新できるので、どの程度のコストが掛かるかもチェックしておきたいポイントです。
これらは住んでからの安心・安全に直結する要素なので、上記確認方法をもってしっかりと確認していきましょう。
③ 建物・設備の状態を見極める
つぎに、後からお金が掛かることで後悔につながりやすい、建物・設備を見極めるステップに進みます。予算オーバーしないためにも、慎重にチェックしていきましょう。
築年数だけで判断しないための構造・耐震の考え方
中古マンションを検討する際「築年数が新しいほど安心」と判断してしまう方は少なくありません。
しかし、築年数はあくまで目安の一つであり、それだけで安全性や住み心地が決まるわけではありません。重要なのは、どのような構造で建てられ、どの耐震基準を満たしているかという点です。
1981年に建築基準法が改正され、新耐震基準（※）が導入されましたが、それ以前に建てられたマンションでも、耐震診断や補強工事が行われているケースがあります。こうした対応が適切に行われていれば、築年数が経過していても、安心して暮らせる可能性は十分にあります。
定期的な点検や必要な工事をきちんと実施してきたマンションほど、長く価値を保ちやすい傾向があるため、築年数だけでなく「どのように管理されてきたか」まで含めて判断することが大切です。
（※）新耐震基準とは
築基準法にもとづく耐震基準のこと。震度6強〜7程度の大地震でも建物が倒壊せず、人命を守ることを目的として定められました。それ以前の旧耐震基準に比べ、地震への安全性が大きく向上しています。中古マンションでは、1981年6月以降に建築確認を受けた建物が新耐震基準に該当します。
水回り・配管・電気設備で確認したいポイント
| 分類 | チェック項目 | 見るポイント | 確認タイミング | 費用にどう影響するか |
| 水回り | キッチン・浴室・洗面・トイレ | 劣化や水漏れ跡、異臭、カビの有無 | 内覧時 | 交換・改修が必要な場合、数十万円〜の費用がかかる |
| 水回り | 給排水の流れ | 水の流れが悪くないか、異音がしないか | 内覧時 | 配管不良は修繕範囲が広がりやすく、コスト増につながる |
| 配管 | 給排水管の材質・更新状況 | 鉄管か樹脂管か、更新履歴があるか | 内覧前（資料） | 未更新の場合、将来的な更新工事が必要 |
| 配管 | 縦管・共有配管の管理 | 共用部分として計画的に修繕されているか | 内覧前 | 専有部だけでは対応できず、追加負担が発生する可能性 |
| 電気設備 | 分電盤の容量 | アンペア数が現代の生活に合っているか | 内覧時 | 容量不足の場合、電気工事費がかかる |
| 電気設備 | 配線・コンセント | 数・位置が不足していないか | 内覧時 | 追加配線工事が発生する可能性 |
| 電気設備 | インターホン・通信設備 | モニター付きか、更新されているか | 内覧時 | 交換・更新費用が発生する場合がある |
水回りや設備の状態は、住み心地だけでなく、将来的にかかる修繕費用にも直結します。
購入価格が同じ物件でも、設備の状態によって実質的な総費用は大きく変わることを意識しておきましょう。
④ 価格と費用のバランスを確認する
中古マンションは物件価格だけでなく、ランニングコストも含まれます。また、管理費や修繕積立金、固定資産税といった費用もふまえた“バランス”を確認することも大切です。そこで、ここでは 「買える」ではなく「安心して持てる」ためのチェックポイントをレクチャーします。
物件価格だけで判断してはいけない理由
中古マンション選びでは、どうしても物件価格に目が向きがちですが、購入時の金額だけで判断するのは注意が必要です。なぜならば、マンションは「買って終わり」ではなく、住み続けるあいだにさまざまな費用がかかるからです。
たとえば、管理費や修繕積立金、固定資産税などのランニングコストは、毎月・毎年発生するため、長期的に見ると大きな負担になります。
また、築年数が経過したマンションでは、将来的に修繕積立金の値上げや、一時金の徴収が行われるケースもあります。購入価格が抑えられていても、こうした費用を含めて考えなければ、「思っていたより負担が重い」という結果になりかねません。
だからこそ、中古マンションは「いくらで買えるか」だけでなく、安心して持ち続けられる総額かどうかという視点で判断することが大切です。
管理費・修繕積立金・税金を含めた考え方
中古マンションの費用を考える際は、物件価格に加えて、管理費・修繕積立金・固定資産税といったランニングコストを含めて捉えることが欠かせません。これらは毎月・毎年発生する費用であり、住宅ローンとは別に家計へ影響します。
たとえば、管理費と修繕積立金だけでも月々数万円になるケースは珍しくありません。さらに固定資産税を年単位で見ていくと、購入後にかかる総額は想像以上に大きくなることがあります。
だからこそ、「いくら借りられるか」ではなく、毎月どれくらいなら無理なく払い続けられるかという視点で判断することが重要です。
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⑤ 間取り・日当たり・生活動線をチェックする
最初にチェックするのが『間取り』だと勘違いしやすいですが、立地や管理、価格といった条件を確認したうえで、最後に検討したいのが間取りです。ここでは、どのようなポイントを見るべきかをまとめました。
今の暮らしに合っているかを具体的にイメージする
『間取りを考える』と言われると、広さや部屋数を思い浮かべる方が多いでしょう。ですが、そのような表面上の数字ではなく“暮らし方”へ視点を転換することが大切です。
- 今までの暮らしの中で不便だと感じたこと
- 仕事のスタイル（在宅勤務の有無や仕事の時間帯）
- 家事動線のストレス
上記は一例ですが、特に“今までの暮らしの中で不便だと感じたこと”については、住まいづくりにおいては非常に大事な視点。
同じ広さでも、光の入り方や動線の取り方によって、心地よさは大きく変わります。数字上の条件ではなく、『自分たちの生活にフィットするか』という視点で見ることが、満足度の高い住まい選びにつながります。
将来のライフスタイル変化に対応できるか
前述したように、中古マンションをリノベーションする際には“今”だけでなく“将来”も見据えた間取りに考慮しましょう。とはいえ、先のことはなかなか想像できない方も多いことでしょう。
そこで間取りに柔軟性をもたせてくれるのが『余白』です。
- リビングの小上がりスペースを子どもの成長に伴い個室にも変化できるように
- 今はワークスペースにしている空間をスタディスペースと兼用できる広さを確保
- 広々としたリビングにはカーテンレールを取り付けゆるやかに区切れるよう設計
最初から完璧な間取りを求めるのではなく、後から調整できる余白があるかを意識しておくと安心です。
間取り選びに迷ったら、暮らし別の実例も参考に
間取りを1から考え始めるよりも、家族構成や暮らし方別の実例を参考にすると、間取りのヒントが得られやすくなります。
谷川自分たちに近い暮らしの実例を見ることで、判断軸がより明確になりますよ。
【単身世帯】
【二人暮らし】
【子育て・ファミリー世帯】
中古マンション選びでよくある注意点・失敗例
ここまでは、中古マンションの選び方において確認しておきたい5つのステップを紹介しました。最後に、中古マンション選びでよくある注意点を紹介します。
立地だけ／価格だけで決めて後悔するケース
本稿では『立地』を最優先条件として選ぶことを推奨していますが、かといって立地や価格だけで決めてしまうことは後悔につながります。
・騒音が気になる
・人通りが多く落ち着かない
・夜間の治安が不安
→立地は“距離”だけでなく、周辺環境とのバランスが重要
・スーパーが遠い
・病院や公園が少なく子育てがしづらい
→通勤動線だけで判断すると、日常の不便が積み重なる
・修繕積立金が不足してしまった
・大規模修繕で一時金が徴収され家計がピンチに
・安く買えたけれどトータル費用が高いような気がする
→安い理由が“将来コスト”だったパターン
このように、立地や価格だけで決めた多くの人は『1つの条件に固執しそれが“正解”だと思い込んでしまった』共通点があります。
中古マンションは立地や価格のみならず、管理状態やライフスタイルの変化までと、トータルバランスで判断することが大切です。
短期目線で判断してしまうケース
中古マンションの選び方でよくある失敗例として挙げられるのは、短期目線で判断してしまうケースです。
・在宅ワークや趣味優先の個性的な間取り
・一般的な家族構成には合いにくい設計
→上記のような例の場合、似た条件を探し求める人が限定されてしまうため「自分に合うか」ではなく、「多くの人に検討されやすいか」が重要
・転勤や家族構成の変化で売却が必要に
・需要が限られる条件で買い手が見つかりにくい
・想定より売却に時間がかかってしまった
→ 中古マンションは、いつでも動ける余地を残して選ぶことが大切
将来を左右するのは、結婚・出産・子どもの独立といったライフステージの変化だけではありません。短期目線での判断は、購入時の満足度を高める一方で、将来の選択肢を狭めてしまうことがあります。
中古マンションは「今の暮らし」と「この先の動きやすさ」の両方を見据えて選ぶことが重要です。
まとめ｜中古マンション選びは「自分の軸」を持った5つの基準で見極める
中古マンションの選び方で、失敗しない人が最初に決めている5つの基準は以下であることが分かりました。
中古マンション選びに「万人にとっての正解」はありません。だからこそ大切なのは、条件に振り回されるのではなく、自分にとって何を優先すべきかという“軸”を持って判断することです。
立地・管理・価格・間取りをトータルで捉えて選ぶことが、納得のいく中古マンション購入への近道といえるでしょう。
